안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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지방 투자를 공부하다 보면 자주 듣는 말이 있습니다.
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“지방은 연식이 중요하다.”
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저도 2023년 중소도시에 투자하면서 이 말을 실제로 체감했습니다. 비슷한 입지 안에서도 연식과 상품성이 수요와 가격에 생각보다 크게 영향을 주는 모습을 봤습니다.
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그 경험 이후 지방을 볼 때 연식을 중요한 기준으로 보기 시작했습니다. 그런데 여러 지역의 단지를 같이 비교하다 보니 연식만으로는 설명되지 않는 가격 차이도 꽤 많았습니다.
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분명 더 오래됐는데, 주변의 새 아파트보다 비싼 단지들이 있었습니다.
구축인데 왜 더 비쌀까
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대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동, 울산 남구 옥동, 부산 동래구 사직동처럼 지역을 대표하는 학군지를 보면 이런 모습을 확인할 수 있습니다.
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지역내 연식이 더 좋은 단지들에 비해서 학군지 안의 구축이 더 비싸거나 비슷한 가격을 유지하는 경우가 있습니다. 연식만 놓고 보면 쉽게 설명되지 않는 가격입니다.
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하지만 그 지역에서 실제로 집을 구하는 사람의 입장에서 보면 이유가 있습니다. 자녀가 어느 학교에 가는지, 학원가를 얼마나 편하게 이용할 수 있는지, 이미 형성된 생활권 안에서 살 수 있는지가 새 아파트에 사는 것보다 우선일 수 있습니다.
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이런 지역에서는 몇 년 더 새 아파트인지보다 학군과 생활권의 차이가 가격에 더 크게 반영됩니다.
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부산에서는 또 다른 모습도 볼 수 있습니다.
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부산은 언덕이 많은 지역이라 같은 생활권 안에서도 평지와 언덕의 체감 차이가 큽니다. 지도에서는 가까워 보여도 직접 가보면 경사 때문에 이동이나 생활 편의가 꽤 달라지는 곳들이 있습니다.
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그래서 언덕에 있는 신축보다 연식이 조금 오래됐더라도 평지에 있는 (준)구축을 더 선호하는 모습도 나타납니다.
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매일 출퇴근하고 장을 보고 아이가 학교를 다니는 입장에서는 몇 년 더 새 아파트인지보다 평지에서 생활하는 편의가 더 크게 느껴질 수 있습니다.
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이처럼 같은 지방이라도 사람들이 집을 고를 때 우선하는 조건은 다를 수 있습니다.
그렇다면 연식은 덜 중요할까
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그것도 아닙니다.
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신축의 상품성이 주변 단지와 크게 차이 나면 학군지 구축이나 평지 구축보다 더 높은 가격을 받는 경우도 있습니다.
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여기서 상품성은 단순히 몇 년식인지에만 해당하지 않습니다. 주차, 평면, 커뮤니티, 조경, 세대수처럼 실제 거주하면서 느끼는 차이가 함께 들어갑니다.
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그 차이가 충분히 크다면 사람들은 학군이나 평지라는 장점이 있는 구축보다 신축을 선택하기도 합니다.
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결국 연식, 학군, 평지 중 하나를 정해놓고 모든 지방에 같은 기준을 적용하기는 어렵습니다.
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어떤 지역에서는 학군에 더 많은 돈을 지불하고, 어떤 지역에서는 평지를 포기하지 않습니다. 또 어떤 지역에서는 신축의 상품성에 더 높은 가격을 지불합니다.
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‘무엇이 좋은가’보다 ‘이 지역 사람들은 무엇부터 선택하는가’를 봐야 합니다.
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그래서 무엇을 봐야 할까
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“지방은 연식이 중요하다”는 말은 틀린 말이 아닙니다. 다만 그 말을 공식처럼 적용하면 그 지역에서 실제로 더 강하게 작용하는 선호를 놓칠 수 있습니다.
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임장을 하거나 단지를 비교할 때도 “몇 년식이지?”에서 끝내지 않고 한 번 더 들어가 보면 좋겠습니다.
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학군이 비슷한데 왜 가격 차이가 나는지, 평지와 언덕에서는 가격이 얼마나 벌어지는지, 연식이 달라졌을 때 사람들은 신축에 얼마까지 더 지불하는지를 실제 가격으로 비교해보는 것입니다.
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그렇게 단지들을 비교하다 보면 이 지역에서 무엇이 가격을 만드는지 조금씩 보이기 시작합니다.
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지방 투자에서는 좋은 조건을 외우는 것보다, 그 지역 사람들이 무엇을 가장 중요하게 생각하는지를 찾는 것이 먼저라고 생각합니다.
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혹시 지방 단지를 비교하고 있다면 연식을 확인한 뒤 이런 질문을 하나 더 해봐도 좋겠습니다.
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“이 지역 사람들은 집을 고를 때 무엇을 가장 중요하게 생각할까?”
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그 답을 실제 가격에서 확인할 수 있다면, 구축이 신축보다 비싼 이유도 신축에 훨씬 높은 가격을 지불하는 이유도 조금 더 선명하게 보일 것 같습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
