안녕하세요 케미입니다.
이번주는 윤이나 튜터님꼐서 호재에 대해서 자세히 알려주셨습니다.
서울투자기초반에서 서울 투자를 처음 배울 때 서울 호재 한판정리 같은 내용들을 들었던 기억은 나지만
서울에 대한 이해와 위치도 부족했던터라 듣기만 해도 어지러웠던 것 같은데
그사이 서울, 수도권에 대해서도 이해도가 이전보다 나아졌고
앞마당을 만들며 매물임장을 하며 재건축, 리모델링에 대해서 어떻게 판단해야하는지
7월에 갔던 지역도 호재가 생각했던 것 보다 더 크게 영향을 받아서
마무리를 할 떄까지 혼란스러웠는데 이번 강의가 굉장히 신선하고 도움이 많이 되었습니다.
재건축과 리모델링
예전 자격증 공부를 하며 이론에 대해서는 대략 배웠었는데
지금처럼 상승장에서는 단순히 사업의 기간도 중요하지만
재건축에서는 조합설립인가 이후 매도시 조합원자격 승계가 어렵고
리모델링 단지는 영향이 없다는 부분이 가장 투자적으로 중요하게 느껴졌습니다.
이부분이 환금성으로도 이어질 수 있는 부분이다 보니 종합적으로 고민해야된다는 것을 느낄수 있었습니다.
-이주비 대출을 받아야 대출승계가 가능하다.
모두가 재건축을 원하는 것은 아니다.
단지임장을 할 때 마다 재건축 찬성, 재건축 반대의 플랜카드를 보는데
누군가는 추가분단금이 부담스러워 재건축을 원하지 않고 어쩔수 없이 진행된다면 현금청산자가 된다는 것을 받으며
좋은 자산을 잘 지키는 것도 중요하고 그만큼의 자산적 체력을 기르는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
특히 개나리 주공 13단지의 매매 가격이 3억대인데 추가분단금리 3억이라면
현재 거주하고 계신분들 중에는 어려움이 있는 분들이 계실 수 밖에 없겠습니다.
한라주공 4-1차의 전고점의 이유
저 역시 산본을 앞마당으로 가지고 있고
한라주공 보다 입지 좋은 곳들을 많이 알다보니
용적률이 적다는 이유로 이렇게 전고점이 높을 수 있는건가.
그 당시 사람들은 무슨 생각이었을까…정도로만 생각하고 넘어갔다면
용적률+대지지분의 콜라보로 그 당시 사업성이 좋아 추가분단금 없이 오히려 돈을 환급받을 수 있는 거 아닌가
하는 사람들의 기대감이 가격상승까지 갈 수 있었다는 얘기를 들으며
전고점의 가격을 이제야 제대로 이해할 수 있었습니다.
교통호재
최근 물리적 거리는 멀지만 새로운 노선 개통으로 직장까지 도달하는 시간이
드라마틱하게 개선되는 지역들이 있습니다.
하지만 물리적 거리가 멀다는 것은 땅의 힘이 약하기 떄문에
호재에 영향을 받으려면 역과의 거리가 정말 중요하고. 단지의 선호도를 면밀하게 봐야한다는 것을 잊으면 안됩니다.
- 아직 호재가 실현되지 않은 단지에 대해서 미래의 가치 예상해보는 방법
현재 인근 기축 단지의 전고점 확인
미래 입지가치가 개선되었을 때 (비슷한 호재가 실현된 곳)의 비슷한 입지의 단지와 가격비교
예시) GTX-A 의 창릉역 인근의 단지가치를 알고 싶을 때
창릉역 인근의 기축단지의 전고점과,
8호선(교통호재) +2호선 소요시간과 비슷한 단지의 전고점 비교해서 가늠하기
예상계획과 실재 실현시기는 다른 경우가 많다.
→ 착공이후부터 검토해도 충분하다! 투자적으로 정말 중요한 부분이라고 생각되었습니다
의심을 뚫는 용기, 그리고 마음을 모으는 것
저희가 가고 있는 길이 떄로는 재건축처럼 리모델링처럼 그 길이 요원해보일 수 있지만
결과가 생각보다 빠르게 혹은 느리더라도 반드시 오는 시기가 있다는 말씀을 해주시며
지금의 어려운 시기를 잘 넘길 수 있도록 응원해주셨습니다.
저는 예전에는 정말 칠흙 같았다면 요즘에는 그래도 조금은 시야가 확보되는 느낌인데
그만큼 마음 속에 안주하고 싶은 마음, 적당히 하고 싶은 마음도 커진다는 것을 느끼는 요즘입니다.
원하지 않는 임장지를 배정받는 일이 더 자주 생길 수 있고, 지금 나의 투자와 관계없어 보이는 임장지를 갔을 때
어떤 마음으로 임해야 하는지 사실 좀 고민되고 있는 부분입니다.
당장 답을 낼 수는 없다고 생각하지만 이 부분도 잘 넘길 수 있도록 마인드셋 정비하겠습니다.
좋은 강의 진행해주신 윤이나 튜터님 감사합니다
BM
재건축, 리모델링 단지 배운 내용 반영하여 단지 평가하기
교통호재로 가치가 변하는 단지 가격 예측 따라해보기
교통호재는 착공부터 유의미하게 생각하기
