안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)
2026년 8월 3일 세제개편안이 발표된 이후
금액마다 쪼개어 공제금액이 정해지고
거주여부에 따라 다양한 케이스들이 있어 많은 분들이 혼란스러우신 것 같습니다.
특히나, 그 중에도 공동명의일 경우 종부세가 인별과세가 적용되어
1세대 1주택이 아닌 2주택으로 계산되어 다주택자로 계산 되는 방식 때문에
혼란이 더 있을 실 것 같아요. (제가 그랬어요 …ㅎㅎ)
*인별과세란? 세금을 부과할 때 세대 전체가 아니라 개인별(인별)로 소유한 재산이나 소득을 기준으로 각각 계산하여 과세하는 방식(지분별로 계산)
그래서 공동명의시, 종부세를 어떻게 계산하면 되는지 정리해보았습니다.
일단 들어가기 전, 개편안에서 가장 핵심적으로 변동된 사항입니다.
개편안 기본 공제
- 1세대 1주택 (거주), 공시지가 14억 초과의 경우 12억 → 14억
- 1세대 1주택 (비거주), 공시지가 14억 초과의 경우 12억 → 9억
- 다주택, 공시지가 9억 초과의 경우 9억→ 4억+(5억 x 거주 주택 비중)
공동명의에 적용
1) 과세 대상
공동명의는 1세대 1주택으로 치지 않습니다. 다주택자로 봐야 하는데요.
그럼 1번이나 2번에 해당하는 것이 아닌 3번에 해당됩니다.
여기서, 부부 각각 9억(지분 각각50%로 가정)이기에
과세대상은 공시지가 18억(시가 약 26억)이 되게 됩니다.
사실상, 공시지가가 18억이 초과되지 않는다면 종부세 대상이 아니게 되는 것입니다.
대략적으로 시가 26억초과의 주택을 소유하지 않으시다면 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이것을 단독명의와 비교해보면,
단독명의는 공시지가 14억 초과일 때에 과세 대상이되고
공동명의는 공시지가 18억 초과일 때에 과세 대상이 되므로
14억 초과 18억 이하의 주택에 대해서 공동명의가 더 유리한 부분이 있습니다.
2) 공제금액
그렇다면 18억이 초과되는 경우,
거주냐, 비거주냐에 따라 공제금액이 달라지기 때문에 주목할 필요가 있습니다.
공동명의 1주택 + 두명 다 거주
4억 + (5억 x 100%) = 인당 9억
[거주 1주택 기본 공제 ]
구분
기본공제
단독명의 (거주) 14억
공동명의 (부부 합계) 18억
공동명의 1주택 + 비거주
4억 + (5억 x 0%) = 인당 4억
[비거주 1주택 기본 공제]
구분
기본공제
단독명의 (비거주) 9억
공동명의 (부부 합계) 8억
예를 들어, 공시지가가 20억원이라면
부부 각각 10억원에 대해 공제금액이 정해집니다.
실거주의 경우, 각각 공제금액이 9억원이기에 초과분, 인당 1억원에 대한 세금으로 계산,
비거주의 경우, 각각 공제금액이 4억원이기에 초과분, 인당 6억원에 대한 세금으로 계산합니다.
- 1세대 1주택 특례를 적용한 경우
거주1주택 : (20억-14억=)6억원에 대한 세금으로 계산
비거주1주택 : (20억-9억=)11억원에 대한 세금으로 계산
공정시장가액비율
공동명의에서 가장 불리해지는 것이 공정시장가액비율이 다주택자 기준으로 계산되어
28년부터는 80%로 적용된다는 점입니다. (*3주택 이상 보유자, 조정지역 주택 보유자, 1세대 1주택자 제외)
종부세 = {(공시가격-공제가격) x 공정시장가액비율 =과세표준} x 세율
- 1세대 1주택자 : ('26) 60% → ('27)70% → ('28)70%
- 다주택자 : ('26) 60% → ('27)70% → ('28)80%
특례를 신청하는 게 유리할까요?
특례란, 공동명의이지만 1세대 1주택자로 적용하는 것으로 별도 신청이 필요합니다.
신청하지 않는다면 부부 개별 납부하게 되고
특례를 신청하면
- 단동명의 1세대 1주택자처럼 과세
- 공시지가 14억 초과 기본공제 실거주14억, 비거주 9억
- 28년에도 공정시장가액비율 70%로 유지
- 매년 9월 16일~ 9월30일 신청
단독명의 혜택 : 연령별 세액공제, 보유기간별 세액공제 받을 수 있음(하단 표 참고)
=> 장기거주, 고령의 경우 단독명의로 신청하는 것이 유리할 수 있음
*출처 : 비마이셀프님 정리 자료
결국 공동명의라도 1세대 1주택과 선택 가능하기에 9월이 되어서 본인에게 유리한 세법으로 계산하고 신청 유무를 결정하면 됩니다.
실제 예시
18억을 초과하는 공시지가가 20억원으로 계산해 보겠습니다.
(농어촌특별세가 종부세의 20%로 더 추가되지만 생략해서 계산했습니다.)
공동명의의 경우 부부 각각 10억원에 대해 공제금액이 정해집니다.
실거주의 경우, 각각 공제금액이 9억원이기에 인당 (10억-9억=)1억원에 대한 세금으로 계산,
비거주의 경우, 각각 공제금액이 4억원이기에 인당 (10억-4억=)6억원에 대한 세금으로 계산하여 합산합니다.
- 1세대 1주택 특례를 적용한 경우
거주1주택 : (20억-14억=)6억원에 대한 세금으로 계산
비거주1주택 : (20억-9억=)11억원에 대한 세금으로 계산합니다.
종부세 = {(공시가격-공제가격=초과분) x 공정시장가액비율 =과세표준} x 세율 (2028년) | ||||||
공시지가 20억원 | 공제금액 | 초과분 | 공정시장 가액비율 ('28) | 과세표준 | 세율 ('28) | 세금합계 |
| 공동명의 실거주 | 각각 9억 | 각각 1억 | 80% | 각각 8천만 | 0.5% | 합산80만원 |
| 공동명의 비거주 | 각각 4억 | 각각 6억 | 80% | 각각 4억8천만 | 0.7% | 합산672만 |
| 실거주 특례(단독명의) | 14억 | 6억 | 70% | 4억2천만 | 0.7% | 294만 |
| 비거주 특례(단독명의) | 9억 | 11억 | 70% | 7억7천만 | 1.3% | 1,001만 |
종부세 = {(공시가격-공제가격=초과분) x 공정시장가액비율 =과세표준} x 세율 (2028년) | ||||||
공시지가 15억원 | 공제금액 | 초과분 | 공정시장 가액비율 ('28) | 과세표준 | 세율 ('28) | 세금합계 |
| 공동명의 실거주 | 과세대상 아니라 종부세 대상 아님 | |||||
| 공동명의 비거주 | ||||||
| 실거주 특례 | 14억 | 1억 | 70% | 7000만 | 0.5% | 35만 |
| 비거주 특례 | 9억 | 6억 | 70% | 4억2천만 | 0.7% | 294만 |
*출처 : 세제개편안2026 자료
28년에 인상된 세율로 계산해 보았습니다.
실거주 공동명의일 경우 합산 80만원, 비거주 공동명의일 경우 합산 672만원
특례 적용하여 1세대 1주택 실거주일 경우 세대 당 294만원, 비거주일 경우 세대당 1,001만원으로
공동명의의 경우 세금 혜택이 더 많은 것으로 확인했습니다.
공동명의 종부세 정리
1. 종부세 과세 대상이 맞는지 확인한다.
지분 50%일 때, 각각 9억으로 공시지가 18억이하의 주택은 종부세 대상이 아니다.
즉, 공시지가 14억 초과 18억 이하라면 공동명의가 유리함
2. 18억 초과라 종부세 대상일 경우
공동명의와 특례적용을 각각 계산 후, 특례적용이 유리하다면 9월 16일~30일에 특례신청을 한다.
3. 지금은 문제가 되지 않더라도 매 해 주택 가격이 올라 공시가격이 오를 수 있으므로 매해 면밀히 계산해보아야한다.
모쪼록 세법 개정에 덜컥 겁내지 않고 직접 계산 후에 당당하게 투자 이어 나가시기를 응원합니다!
