서울수도권 시장이 참으로 뜨겁다.
급지별 차이는 있지만, 뿌득뿌득 오르는 가격을 보고있자니
지금이라도 매수해야 하나, 혹은 너무 오른 것은 아닐까 하는 생각에
쉽게 의사결정을 내리기 어렵다.
이번 서투기 3강은 이런 현재 시장에서 어떻게 가격에 대한 판단을 내릴지,
진짜 중요하게 고려해야 할 사항이 무엇이고,
지금 매수 시 무엇을 알고 투자를 해야 하는지,
그리고 구체적으로 어떻게 투자 대상을 비교하고 현장에서 실무를 처리할지에 대한
진심을담아서 튜터님의 강의였다.
운좋게 오프라인 강의에 초대되어 현장감 있게 몰입하여 강의를 수강할 수 있었는데
강의를 들으며 정말 지금, 현 시장에서 가장 고민되고 어려운 부분들을 골라
명쾌하게 설명해주셔서 내 투자기준과 프로세스를 점검할 수 있었고
임장 중에 조원분들과 함께 나눈 고민들이 강의를 통해 많이 해결될 수 있겠다는 생각에 기대도 되었다.
본 강의가 끝나고도 바쁜 시간을 쪼개어
정말 진심을 담아 수강생들의 질문에 하나하나 답해주시는 튜터님 덕분에
나를 포함한 여러 분들의 고민거리를 많이 해결할 수 있었다.
현재 시장에서의 가격 판단
지난 시장을 돌아보며 현재 시장을 진단하는 방법을 배울 수 있었다.
서울수도권 시장의 상승 흐름이 어떻게 퍼져 나갔는지,
그 기간은 얼마나 되었는지, 분위기는 어떠한지 등을 통해
생각보다 상승장의 지속이 짧지 않다는 것을 알게 되었다.
오른 지역은 너무 오른 것 같고
안 오른 지역은 영원히 안 오를 것 같고.
하지만 과거 시장을 투영해보니
가치가 있다면 순서의 문제일 뿐 흐름이 분명 왔다.
결국 올랐냐 안 올랐냐보다는
그 단지의 가치에 대한 판단과 어떻게 오래 보유해나갈 것인가의 관점이 중요한 것이다.
다만 상대적인 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾고
혹 투자 대상이 가격이 올랐다면 가격 상승 수준에 따른 안전마진 감소를 알고
발생할 수 있는 리스크를 확인하고 감당 가능 여부를 따져봄으로써
장기보유의 기반을 마련해야 한다.
BM
서울수도권의 핵심 가치(위치, 교통 + 환경) 우선 반영하기
전저대비 평균 상승 및 전고대비 평균 하락을 통한 안전마진 계산하기
입지분석, 가격분석, 비교평가, 어떻게 투자로 연결되나
수도권 비규제 두 지역을 통해 진담님의 가치와 가격에 대한 분석/비교 로직을 들여다볼 수 있었다.
직장, 교통, 환경, 학군, 공급 각각의 입지를 분석한다는 것이
투자로 어떤 의미가 있는 행위인지를 염두하면서
단순히 눈에 보이는 수치나 데이터를 그대로 받아들이기보다는
그것이 부동산의 가치와 수요에 어떤 영향을 미치는지 생각해볼 수 있었다.
입지에 대한 평가가 명확하니 가격의 비교는 오히려 쉬웠다.
특히 지역내 비교든 지역간 비교든,
해당 지역이 가진 핵심입지가치를 뼈대로 비교하니
요소별 장단점이 다른 단지간의 우선순위 판단이 훨씬 수월했다.
투자로 연결되는 임장, 임보가 바로 이런게 아닐까라는 생각을 한다.
입지분석 따로, 가격분석 따로, 비교평가 따로가 아니라,
입지를 분석했으면 그것을 가격에 대한 판단과 단지 비교로 끌고 와야 한다.
결국 가장 밑바닥에 있는 지역과 단지에 대한 가치,
수요를 이끄는 힘이 무엇인지 알아내는 것이 가장 중요한 일이고
그렇게 분석을 했으면 반드시 투자 판단에 적용해야 한다는 생각을 했다.
한편, 입지분석 시
중요한 부분에 힘을 주고 덜 중요한 부분은 빠르게 정리하시는 것을 보며
'파레토'가 떠올랐다.
가격에 대한 분석 역시 마찬가지였다.
주요 내용을 추려서 담으니 전체 판을 훨씬 더 쉽고 빠르게 인지할 수 있었다.
나는 늘 '모든 내용이 다 담긴 것'을 선호하는 편이었는데
강의를 들으며 덜어내는 게 필요한 부분들이 많이 보였던 것 같다.
결과의 80%를 좌지우지하는 핵심에 집중하는 것은
내가 여전히 잘 못하는 부분이다.
내가 가진 자원을 퍼뜨리기보다는
한정된 시간 안에서 지역의 가치와 가격에 큰 영향을 미치는 부분들에
더 많은 에너지와 시간을 분배하고 밀도를 높여야겠다는 생각을 했다.
BM
투자 범위와 투자 우선순위는 다름을 잊지 않기(보유해야 한다)
단지분석 및 비교평가 시 입지분석 결과(핵심가치) 반영하여 적용하기
핵심적인 부분에 시간과 에너지 더 쏟기
투자자로서 임장한다는 것
가치판단, 비교평가, 실전임장.
투자자로서 어느 하나도 놓칠 수 없다.
이번 강의의 앞단에서 가치판단과 비교평가를 다루어주셨다면
뒷부분에서는 임장, 그 중에서도 전화임장과 매물임장에 대한 말씀을 해주셨다.
구체적으로 임장에서 무엇을 어떻게 확인해야하고
그것이 나의 투자에 어떤 영향을 미치며
상황에 따라 어떻게 판단해야 하는지까지 세세히 알려주셨다.
현재의 시장에서 유효한 투자 조건들, 협상의 키, 수리 범위와 비용, 유의해야할 점 등에 대해 다루어 주셔서
바로바로 적용할 수 있겠다는 생각을 했다.
돌아보면 나 역시 전화임장과 매물임장이 참 어려웠던 것 같다.
부동산 사장님들, 매도인을, 임차인을 대해야 하는 전임과 매임.
한참을 준비하고 통화하고 정리하니 전화 한통에 한시간이 훌쩍 지나있기 일쑤였다.
매임은 그래도 얼굴을 보는 일이라 불편함은 덜했지만
종일 신경을 써서 매임에서 돌아오면 진이 다 빠졌다.
무수한 반복을 통해 그런 어려움들은 대부분 사라지면서
임장에 대한 내 생각도 조금 더 투자자에 가까워지는 것 같다.
"투자할 수 있는 진짜 물건인지 체크하세요.
시간과 돈을 쓰는 일이니 의미있게 행동해야 합니다."
튜터님의 이 말씀이 참 와닿는다.
전화임장의 목적은 '가서 볼 가치가 있는 매물인지' 판단하는 것이다.
그리고 매물임장을 통해 두 눈으로 직접 검증하고 상태와 상황, 조건 등을 확인해
투자로 나에게 최우선인지 판단해야 한다.
표면적으로 그냥 전화 하고 물건 보고가 아니라,
진짜 투자자로, 목적성을 가지고, 감정이입해서 임장해야 한다.
그런 의미에서 나처럼 지방에 사는 사람들,
혹은 직장이나 가정 상황에 따라 현장 방문의 절대적인 빈도를 늘리기 어려운 사람들에게
전화임장은 참 유용하고 유효하다.
더욱 적극적으로 현장과 가깝게 전임과 매임을 활용해야겠다는 생각이 들었던 강의다.
BM
주중 매일 2통의 전화임장하기
전임체크사항, 매임체크사항 반영하기
사실 강의의 어느 한 부분도 놓칠 수 없어 늘 BM거리 투성이다.
몇 년을 공부해도 늘 배우고 발전시킬 부분이 많음을 새삼 느낀다.
'좋은 환경으로 가는 것을 0순위에 두고 행동하라'는 진담튜터님의 말씀을 가슴에 새겨본다.
담튜님!
늘 진심어린 말씀 감사드립니다.
앞서 행동으로 보여주신 모든 것들 잊지 않고
더 열심히 나아가보겠습니다.
배우자분과 태어난 아이에게도 늘 건강과 행복이 함께할거에요 :)
감사합니다.
