안녕하세요.
이번 상승장에서 이상하리만큼 재건축/재개발 호재가 있는 것들이 많이 올랐습니다.
투자 복기를 하면서 이 부분에 대해서 고민을 많이 했던 부분이라서
이 번 윤이나 튜터님의 강의가 생각을 정리하는데 큰 도움이 되었습니다.
우리가 항상 공부해왔던 입지요소
직장, 교통, 학군, 환경에 더해서
플러스 알파 요소로 알고 있었던 호재!
재건축/재개발/교통 등의 호재를 어떻게 판단해야할 지
잘 감이 안왔는데요,
지금 이 시점에서 딱 필요한 강의를 주신 윤이나 튜터님
참으로 감사드립니다.
적용점 위주로 후기를 작성해보고자 합니다.
가장 중요한 투자 대상에 대한 이해
어떤 투자를 하던지간에 가장 중요하게 여겨야 할 것은,
투자 대상에 대한 이해입니다.
내가 투자하는 대상에 대한 이해 없이는
각종 규제와 파도에서 흔들릴 수 밖에 없고,
확신이 덜 하다보면, 결국 잘 심어놓은 자산을 지킬 수 없게 되기도 합니다.
그런 의미에서 재건축과 리모델링 이라는 투자 대상이
막연히 “많이 오르거나 ” “ 돈을 많이 버는 것”이 아닌,
매수 부터 보유 및 매도까지
투자 대상의 이해없이는 리스크가 커질 수 있다는 점을
이 번 강의를 통해서 느낄 수 있었습니다.
또한,
선도지구로 지정되고, 재건축/리모델링이 당장 순항될 것 같지만,
막상 내 생각대로 착착 진척이 되지 않는 것이 현실입니다.
1979년에 지어진 강남구 대치은마 아파트,
잠실 주공 5단지의 사례가 그러하죠.
이미 주변단지들은 재건축이 진작에 되었고,
준식축으로 달려가는 상황속에서
이제서야 재건축 시작이 되었다는 것을 보면,
호재가 있다하더라도 그것이 정말 실현될 것인가?
또한 언제 실현될 것인가?
이런 점들을 명확하게 살펴보지 않으면
보유하는 몇십년이라는 시간동안 마음이 어려워질 수도 있습니다.
모두가 신축아파트가 되길 원하는 것만은 아니기에
내부적으로도 이해관계가 얽히기 마련입니다.
예를 들어 과천의 래미안슈르의 경우 1:1 재건축이 되었고,
그래서 빠르게 진행이 되었습니다.
반면에 내부적 갈등이 생기면서 아직 실현화 되지 않는 입지 좋은 구축들이
정말 수두룩 빽빽합니다.
아파트만 갖고 있지 추가 분담금을 낼 수 없는 분들,
아파트와 상가의 대지지분 차이에 따라서 서로 이해관계가 다르기도 하구요.
최근에 쇼킹한 사례도 있었죠.
강동구 삼익맨숀 아파트는 5동만 제외하고 재건축을 추진하기로 했다는 기사도 있었습니다.
결론적으로 말해서,
재건축/리모델링 호재가 막연히 돈을 많이 번다는 생각보다는,
언제 실현화가 될 것인지도 중요하게 봐야한다는 점을 알 수 있었습니다.
재건축/리모델링에 대한 용어들이 꽤 복잡해서
매순간 머리 아프게 느껴졌었는데,
관련 용어들을 싹 정리해주셔서 더이상 헷갈리거나 어렵게 느껴지지 않을 것 같습니다.
월부학교의 강의는 확실히 심화 과정이 맞습니다~
어디서 이런 걸 듣는담…
BM
임보 작성시에 재건축 / 리모델링 단지도 투자할 수 없다고 넘길 것이 아니라,
함께 고려해서 작성한다.
교통 호재에 대한 이야기
현 시점 규제로 인해서 서울에 투자할 수 없는 상황이고,
투자처로 유의미하게 보았던 지역들도 점점 규제로 조여오고 있는 상황입니다.
할 수 있는 투자를 해야하는 우리들은 결국 수도권 외곽을 보게 되는 시기가 오게 됩니다.
이 때 아무것이나 사는 것이 아닌,
주요 직장으로 접근성이 용이한 곳이 우선 투자 대상 후보가 될 것입니다.
수도권 외곽에 있다는 이유로 입지가 좋지 않았던 곳을
좋게 해주는 교통호재가 의미있게 되는 것인데요.
입지 좋은 땅에 투자를 하면 좋지만, 그게 불가능하다면,
입지 좋은 땅으로 쉽게 들어올 수 있는 호재 있는 곳에 투자도 의미가 있다는 점입니다.
교통 호재도 정비사업 호재와 마찬가지로
실현의 여부가 중요함을 알 수 있었습니다.
여러가지 교통호재가 널려있지만,
불확실하거나 난항을 겪고 있는 호재
그리고 좀 더 미세하게는 착공 이후 + 공사 중인 호재가 의미있다고 보면 됩니다.
여기서 가장 중요한 것은?
아무리 착공 이후이고, 공사 중인 호재이더라도 하더라도
우리가 수도권 외곽의 교통 호재는 업무지구로의 접근성 때문이라는 것이 기저에 있다는 점에서.
이 노선이 어떤 직장에 연결된 노선인가? 가 중요하다는 점입니다.
즉, 무작정 호재가 중요한 것이 아닌,
착공 이후 & 공사중인 호재가 유의미하고,
또한 그 노선이 어떤 직장에 연결되는 것인지도 중요하다는 것을
꼭 기억해야 할 것입니다.
부동산에서 입지가 중요성은 말할 필요 없습니다.
하지만, 무조건 입지가 좋은 것만 외친다면 아무것도 할 수 없을 것입니다.
완벽한 홈런을 치는 것이 아닌
괜찮은 안타를 여러번 치는 것이 중요하다는 점에서
입지가 좋지 않더라도,
벌 수 있는 투자가 무엇일지를 고민해보는 노력이
지금 이 시장에서 우리에게 주어진 과제가 아닐까 생각해봅니다.
BM
정리해주신 호재지역으로 발로뛴다 시즌 2를 다 커버해본다.
20년을 기다린 은마도,
여러분의 목표도,
결국 의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부하는 사람에게
성공이 되어 돌아옵니다.
-윤이나튜터님-
강의 마지막 부분에 해준 이나튜터님 말씀이 기억에 남습니다.
요즘 같이 무서운? 세상에 무작정 의심을 안하는 것도 좋지 않지만,
일단 하기로 마음을 먹었다면
의심하지 않고 밀고 나가는 것도 중요함을
투자 공부하면서 많이 깨달았습니다.
믿음이 생겼다면, 나의 믿음에 대해서 의심하기보다는,
어려움이 닥쳤을 때, “어떻게 하면 내가 지금 하고 있는 일을 그만두지 않고 이 일을 해결할 수 있을까?” 의
관점으로 헤쳐나가는 우리가 되면 좋겠습니다.
좋은 강의 주신 윤이나 튜터님
감사합니당!!!!
