[본 것]
8.13 대책 이후 현재 부동산 분위기
“이번 상승장 들어서 처음 말씀드리지만,
이제 상승장 중반 이후로 접어들었다고 생각해요.
무지성으로 내집마련 하는 것은 권하지 않아요.”
정부 대책이 나왔을때 그것이 지금의 핵심 요소인
전월세 물량을 늘려주는 3가지
(토허제, 정비사업 지원, 신축 공급 등)
방향성을 가지고 있는지,
그래서 9.7 대책처럼 서울은 까고 보니
5만 호 밖에 공급 계획이 없어서
시장의 기대감을 깨버리는 것은
아닌지 스스로 검증해볼 수 있어야 함
미국장기금리 5.34% 터치하면서
기술주 주식 급락, 이후 미 재정부의 바이백 40억$
발표로 미국장기금리 5%로 하락해
기술주 주식 반등, 성장주 끝판왕인 가상화폐도
같이 7%, 15%씩 반등했던 것임
(물론 숏 대량 청산으로 올라간 것도 있음. 지금은 롱 청산 중)
내가 투자를 했을 때 그 기업, 아파트의
장기성장 가능성 및 판단 근거가 있었는데
그게 훼손된 것이 아니라면 믿고 가져가는 뚝심이 있어야 함.
[깨달은 것]
너나위님의 지평에서도
현재 시장 분위기는 상승장 중반 이후라는 것.
다만 이걸 당장 몇 년 뒤에는
하락할 거라고 예측하고 행동을 하는 게
아니라, 너나위님은 어떤 이유와
상황에 대한 해석으로 이렇게 판단해
영상에서 말씀하시는 것일지를
곱씹는 게 더 중요함. 처음 전고점 대비
하락률을 기준으로 말씀해주셨을 때,
그리고 지금 전저점 대비 상승률을
기준으로 말씀해주셨을 때
모두 분명한 판단 근거와 해석이 있었다.
과거 2009-2011년 하락과 상승에 있어서
전고점 대비 30% 정도의 하락률이
강남3구 등 상급지에서도 관찰되었고,
뉴스 기사에 근거한 것이긴 해도
1980년대 오일 쇼크 당시, 1997년 IMF 등의
기록적인 급등락 시장에서도 기준은
항상 전고점 대비 30% 내외의 수치를 보였다.
과거가 항상 옳은 정답을 제시하지는 않지만
과거에 비추어 현재 상황을 해석해보려는
시도는 유의미하다고 생각함.
다만 상승장은 조심스럽긴 하다.
과거에는 상급지에서 약 200%의 상승률
(거의 3배) 보이는 곳도 더러 있었고
그 이상도 많았는데, 지금은 75% 정도
상승률이기 때문에 아직 더 많이
갈 수 있다고 보는 사람도 있다. 물론
상승률로 보면 그렇고 10-22년까지
200% 의 상승률이 10억이었다면
지금은 23-26년까지 75% 의 상승률이
10억이라는게 차이가 있지만..
왜일지 궁금해서 하나씩 찾아보면
부천에도 바람이 불기 시작한 것도 있지만
안산 고잔동 힐스테이트중앙
수원 권선구 권선자이E편한 / 보성유원
화성 병점아이파크캐슬
화성, 안산, 수원 권선구
(권선은 꽤 전부터 말이 나오고 있었지만)
해당 지역 신축, 구축(나쁘지 않은 곳)
상승률도 거의 40%에
달하는 수준까지 올라가고 있는 상황에
병점은 50%에 육박함. 평택지제의 경우
아직 바닥을 기고 계시고, 일부 단지는
여전히 하락세를 벗어나고 있지를 못 하지만..
정말 예상 밖의 지역들이 상승세를 이어가고 있다.
(의정부, 양주까진 흐름이 가지 않았음)
물론 아직 그 이하 지역이나
선호도가 떨어지는 구축까지
흐름이 퍼지는 것은 아니기 때문에
상승장 후반이라고 판단하지는
않으신게 아닐까 조심스럽게 생각해본다.
너나위님의 23년 11월 글을 우연히 읽게 됐다.
이 글을 처음 읽었던 당시
강의TF로 활동하고 있었는데
자모님께서 톡방에서 신금호파크자이를
말씀해주신게 기억에 생생하게도 남아있다.
https://weolbu.com/s/QC7812oBYs
너나위님이 강의나 글에서 임장
요즘 열심히 다녀요라고 말씀하신게
23년이셨고, 그때 반포를 정말
열심히 다니신다고 하셨었고,
고덕그라시움 59타입이 12억인데
10억대에 살 수 있으면 세금으로
1억이 나가더라도 사실 거라고
내집마련 강의에서 하셨던게 기억난다.
그땐 그냥 그렇구나,
우장산아이파크E편한세상이 10억이면 싸다고
하셨던 말씀도 그렇구나,
영등포삼환이 8억이면 싼 거라고 하셨던 말씀도
그냥 그렇구나 생각했었다.
아마도 저 때 말씀을 들은 분들은 인생을 바꾸셨을 거 같다.
글에서 쓰신 단지가 아마도 이 단지가 아닐까 하는 생각..
투자금이 2억대 후반으로 살 수 있었던 상황임.
2억대 후반으로 약 5억을 벌 수 있었던 단지.
요런 단지도 가능했음.
2억 후반으로 검토 가능했던
서울 상급지의 단지라니..
아무튼 이런 시기가 왔을 때
너나위님을 포함한 많은
경험 많은 투자자들은
자산을 갈아끼우고
있던 상황이었다.
취득세가 고려 대상이 됐을까?
8억에서 취득세 8% 면
6천만원 정도 수준이네
8.6억이 싼지 비싼지를
판단하고 괜찮았다면
접근했어야 했겠지.
그 비용을 치르고 산 단지의
편익이 5억 이상이었던 점을
감안한다면 말이다.
이런 시기에 정말 각 잡고
임장을 열심히 다니셨다.
그 전까지 거의 전국
모든 단지의 가치는 다 파악해두신
상황에서 내 상황에 맞는
정말 좋은 단지부터 전부 다
발품을 주 2회씩은 다니셨다고 했다.
매물도 봐가면서!
중요한 건 매물을 보러 다니셨다는 거겠지.
요즘 주식 공부를 병행하면서
더더 느끼는 점이 보유하고
매도한다는 건 형식적이고 일반적으로
하는 말이 아니라 진짜 매수 보다
압도적으로 어려운 거 같다.
내가 이 기업을 어떤 이유로 사서
얼마에 팔 것인지, 팔지 않을 것인지,
중간 중간 발생하는 급등락 상황과
보합 상황에서 내 근거를
훼손하는지 아닌지를 판단하고,
계속 보유해나갈 것인지 아니면
매도를 결정할 것인지..
그 모든 의사결정을 온전히
내가 결정해야 한다는 게
정말 어려운 거 같다.
왜냐하면 누가 기준을 정해준다고 해도
그 자잘한, 혹은 큰 이유와
변동성에 버틸 수 있느냐 아니냐는
사람마다 다 차이가 크기 때문이다.
시장에서 버틸 수 있는
정도의 스트레스가 사람마다
차이가 있기 때문에 그런 수준을
스스로 정확하게 파악한다는 것
자체가 정말 어려운 거 같다.
이건 정말 내가 경험을
해봐야만 알 수 있기 때문이다.
설령 월부에서 가르쳐주신
기준을 온전히 믿는다고 하더라도
그 기준을 지켜나가며 느끼는
감정 변화, 부담감, 압박감,
스트레스는 다 혼자,
오롯이 혼자 느끼게 된다.
그래서 정말 ‘맞든 틀리든 내 생각’이라는
말이 얼마나 얼마나
중요한 말인지 깨닫는 거 같다.
내 생각이라는 게 없으면
보유해가는 과정이 얼마나 어렵고,
얼마나 불안한 과정인지
직접 느껴봤으니까 말이다..
미 재정부의 바이백 40억$가
대체 어떤 의미인지,
그래서 그게 내 투자에
어떤 영향을 주는 것인지,
주변 상황에 따라
내 투자가 어떻게 달라지는 지,
그 모든 것들은 온전히
나라는 투자자가 책임져야 한다.
그게 내가 투자한 기업의
가치를 훼손하지 않기 때문에
그냥 보유해나갈 것인지,
혹은 이런 상황에 좌지우지 되며
시기적 해자를 갖고 있더라도
주가 변동성이 너무 커서
힘들다면 덜 먹고 매도하는 것
역시 모두 투자자 본인의 결정이다.
같은 상황(너나위님 표현에 따르면)에 대해서도
의사가 진단하는 판단은 제각각이듯이,
투자자도 같은 상황에 대해서
진단하고 결정하는 판단은
모두 제각각일 수 밖에 없다.
이런 상황에서 오직 내 생각만을
믿고 가는 것은 올바른가?
그건 확실히 아니다.
그렇게 닫힌 사고로 투자를 대했다가는
필패라고 생각하기 때문..
(레이 달리오의 원칙을 참고하자..)
나와 같은 견해의 사람들 생각
뿐만 아니라 나와 다른 견해의
사람들도 계속 만나며 양쪽 생각을
고르게 들어 판단해야 한다.
극단적으로 열린 마음으로
수용성을 높여서 최대한 선배 투자자의
생각을 흡수하고, 그 내용을
내 안에서 재구성해나가야 한다.
그것이 잘못된 방향만 아니라면
과정상 넘어지고 가끔 절벽 밑으로
떨어질 뻔 해도 과도한 레버리지와
과신+조급함만 제어한다면
죽지는 않을 테니까.
유튜브 하나를 보면서도
참 많은 생각이 든다.
지금 상황이 그만큼이나
변동성이 큰 시장이라는 의미겠지.
그런 시장을 바라보면서도
내 마음도 요동치기도 한다.
아직 돈그릇이 작은 투자자라는
반증일 것이고, 당연하다.
이제 고작 1채 투자해본 게
다인데 돈그릇이 겁나 크면
그건 그거대로 말이 안되지 않겠나 싶다.
극도의 변동성 시장에서
내 감정, 생각 솔직하게 남기고,
주어진 시간에 충실하게 노력하고,
매매일지도 남기고, 부동산에서 갈아탈 단지와
시장 상황 잘 살펴보며 버티자.
버티고 버텨서, 기필코 다음 23년 시장에는
나도 너나위님처럼 인생을 바꾸는
투자자가 되고 말 것이다.
과정에서 얼마나 깨지고 마음이 무너진다 해도
어떻게든 버티고 이 악물고
젖은 낙엽으로 살아남아서 인생을 바꾸고 말 것이다.
8년간 똘똘한 한채로
밀어붙이는 이 정부의 기조가
언제 갑자기 14-16년처럼
취득세 중과와 양도세 중과를
모두 풀어주고 제발 투자해주세요로
바뀔지 모르니까
나는 기필코 살아남아서
인생을 바꿀 기회를 쥐어잡겠다.
내 손으로, 반드시.
얼마 남지 않았지만 소중한 내 동료분들이
함께 살아남아서 부디 함께 인생을 바꿨으면 좋겠다.
