[2026 월부학교 여름학기✨️👜✨️ 10년 앞선 명품 입지 트랜드 miyomiu_로건파파] 4강 후기: 호재 딥따 파기!

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

월학 여름학기 4강은 윤이나 튜터님께서 호재에 대해서 딥하게 강의를 해주셨습니다. 서울, 수도권의 70%가 넘는 단지들이 10년이 넘은 연식, 그 중에서도 30%가 넘는 단지가 20년이 넘은 구축이기 때문에 앞으로의 우리의 투자에서 호재를 놔두고 단지의 가치를 판단하는 것은 실질적인 현실성이 떨어지는 판단이라는 것부터 강의가 시작되었습니다.

이 전에도 앞마당을 늘리면서 구축을 바라볼 때, 재건축이 될 것인지, 리모델링이 될 것인지 궁금증은 가지고 있었으나 그게 당장 내 앞에 다가온 현실이 아니라서 그저 수박 겉핥기 식으로만 바라보고 있었는데, 이렇게 꽤나 높은 확률로 언젠가는 직면할 일이라고 생각하니 이제는 더이상 복잡하다고 미뤄둬서는 안될 것 같다는 생각이 들었습니다.

#어려운 용어 정리

비교평가는 이제 더이상 어렵다고 느끼지 않는 월부학교 학생들이라도 재건축, 리모델링, 교통 호재에서 나오는 용어들은 꽤나 낯선 용어들이 많습니다. 가장 기초적인 용적률부터 대지지분, 현금청산, 이주비 등 듣기는 많이 들었는데 실제 어떤 개념을 가지고 있는지, 언제 쓰고 어떻게 판단해야 할 것인지 꽤 어려운 부분이 많죠.

모든 전문 용어를 다 아우룰 수는 없겠지만, 그 중에서도 우리가 투자를 판단하고 보유를 해 나가는데 있어서 꼭 필요한 핵심 용어들만 정리해서 이해하기 쉽게 설명해 주셨습니다.

특히 용적률과 건폐율은 그 의미가 그냥 다 낮으면 좋은거다로만 알고 있었지 어떤 식으로 산출이 되고 어떤 기준을 가지고 판단하는 게 좋은지 이제는 조금 더 선명해진 것 같습니다.

또한, 재건축과 리모델링의 장단점을 비교하며 어떤 경우 어떻게 진행되는 것이 유리한 부분인지, 각각의 방향으로 진행되는 단지를 선택할 때 어떤 점을 유의해야 하는지도 한층 더 이해가 깊어진 것 같아요.

#재건축/리모델링의 투자 방법

어려운 용어를 어느정도 이해했다면 실제 어떤 방법으로 투자할 수 있는지 확인해봐야겠죠?

일단, 비슷해 보이는 두 호재가 각 순서마다 어떤 특징을 가지고 있는지 그 순서부터 짚어주셨습니다. 익히 들어왔던 ‘조사관’은 재건축에만 쓰이는 용어이고, 이와 비슷한 의미로 리모델링에서는 어떤 단계가 있는지도 이번에 새롭게 알게된 것 같습니다.

결국 각 단계를 이해하면 재건축과 리모델링이 단시간에 이뤄지지 않는다는 것을 알게됩니다. 따라서 우리가 특정한 단지를 매수할 때, 재건축 혹은 리모델링 호재가 있다고해서 그저 쉽게 더 높은 가치로 판단해 버리면 그 호재가 실현되는 기간까지 꽤나 많은 시간이 지나버릴 수 있고, 그 사이에 많은 기회비용을 놓칠 수도 있습니다.

호재를 우리가 앞으로는 전혀 배제하고 판단해서도 안되지만, 그렇다고 재건축/리모델링 진행 여부만 따져서도 안되는 것 같아요. 그보다 중요한 것이 그 단지가 가지고 있는 입지 가치인 것이죠.

#실제 사례의 적용

그렇다면 실제로 그 호재로 인해서 가격 변화가 어떻게 바뀌었는지 서울, 수도권 안에 있는 단지들로 그 사례를 들어 설명해주니 단지 입지가치만으로는 이해가 가지 않았던 가격차이가 이해가 되기 시작했습니다.

용적률에 따라서 같은 입지라도 가격차이가 벌어지고, 사업 속도가 더 빠를수록 실현 가능성이 높아지기 때문에 더 높은 가격으로 상승하게 됩니다. 마지막으로 대지지분에 따라서 사업성과 속도도 달라지기 때문에 인근의 단지와 가격차이가 나기도 하고, 평형이 다름에도 불구하고 대지지분 때문에 비슷한 가격을 형성하기도 합니다.

임장을 하다보면 입지 자체만으로 이해가 안가는 가격차이를 보일 때가 앞으로 더 많아질 것 같은데, 이 때 그 이유를 재건축과 리모델링 때문은 아닌지 생각해보면 좋을 것 같습니다.

#주목해야 할 교통호재

부동산을 공부하고 투자하다보면 이 ‘교통’의 입지 요소가 참 중요하다는 것을 느끼게 됩니다. 비슷한 물리적 위치라고 하더라도 어떤 노선이 옆에 지나가는지, 강남까지 교통이 얼마나 편한지에 따라서 큰 가격차이를 보이고 상승장에서도 흐름을 먼저 가져가거나 혹은 더 늦게 가져가는 등의 차이가 나기 때문이죠.

그렇다고 아무 교통호재나 무조건 좋다고 프리미엄을 붙여 판단해서는 안됩니다. 가장 중요한 점은 어떤 업무지구를 지나게 해주는 것인가, 그래서 이 호재가 실현되려면 얼마나 남은 것인가를 알아야 하는 것이죠.

그런 의미에서 윤이아 튜터님께서 짚어주신 핵심 교통 호재 3가지는 앞으로 서울, 수도권의 입지 가치를 크게 바꿔줄 수 있는 꽤나 큰 호재가 될 것 같았습니다.

이미 착공이 진행되어 있기도 하며, 강남을 지나거나 핵심 업무지구를 지나게 해주기 때문인데요, 아직 그 호재가 가격에 반영이 다 되지 않은 단지들의 경우 아직 우리에게 기회를 줄 수 있다고 생각합니다.

특히, 지금과 같이 부동산이 상승장인 경우에는 미리 가격에 반영되어 있을 확률이 높지만, 혹시나 앞으로 하락장이 오게 된다면 교통이 획기적으로 바뀜에도 불구하고 그 호재가 가격에 반영되지 않는 경우가 많을 수 있습니다. 투자자라면 그렇게 사람들이 외면하는 시기에 관심을 가지고 투자할 수 있는 실력을 갖춰야 할 것이라 생각합니다.

이렇게 이번 여름학기 4강은 기존에 들어왔던 부분이 아닌 다소 생소한 호재에 대한 강의였기에 좀 더 새로웠던 것 같습니다. 

이 시기에 꼭 필요한 부분을 고민하고 준비해주신 윤이나 튜터님 감사합니다!