안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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최근 부동산 기사를 보면 서울 집값이 이제 조정을 받는 것처럼 느껴질 때가 있습니다.
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강남과 서초의 매물이 늘고, 일부 단지에서는 가격을 크게 낮춘 급매가 나온다는 기사도 계속 보입니다.
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실제로 저도 얼마전 지난달 70억에 봤던 청담르엘에서 최근 51억에 나온 급매가 있다는 연락을 받았습니다.
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한 달 사이에 이렇게 조정된 가격을 듣고 나니,
“정말 서울 시장이 꺾이는 건가?”
라는 생각이 들 정도였습니다.
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주변에 아직 집을 사지 않은 분들과 이야기를 해봐도 비슷한 반응이 있습니다.
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“서울도 이제 많이 올랐잖아.”
“강남도 떨어지는데 조금 기다리면 더 싸게 살 수 있지 않을까?”
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충분히 할 수 있는 생각입니다.
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그런데 최근 시장을 조금 더 자세히 보면 한 가지 이상한 점이 있습니다.
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강남의 집값은 내려오고 있는데, 정작 많은 사람들이 내 집 마련을 하는 가격대의 집은 계속 오르고 있습니다.
서울이 모두 같이 움직이고 있지는 않았습니다
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최근 강남과 서초는 세금과 대출 규제 등의 영향으로 매물이 늘고 가격도 조정을 받고 있습니다.
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반면 성북, 중랑, 노원, 서대문처럼 상대적으로 가격이 낮은 지역에서는 여전히 매매가격이 올라가는 모습이 나타나고 있습니다.
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같은 서울 수도권인데도 방향이 다릅니다.
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생각해보면 매수하는 사람도 다릅니다. 50억, 70억짜리 아파트를 매수하는 사람과 6억, 8억, 10억대 아파트를 매수하는 사람은 자금 상황도 다르고 대출 규제와 세금에 받는 영향도 다릅니다.
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그런데 우리는 ‘서울 집값’이라는 하나의 숫자나 기사 제목으로 시장 전체를 판단할 때가 있습니다.
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강남의 50억짜리 아파트가 5억, 10억 조정됐다는 기사를 보고 내가 사고 싶은 아파트도 기다리면 싸질 거라고 생각하는 것입니다.
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하지만 내가 사려는 집은 강남에 있는 50억짜리 아파트가 아닐 수도 있습니다.
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그래서 내 집 마련을 준비하고 있다면 서울 전체가 오르는지 떨어지는지보다, 내가 가진 예산으로 살 수 있는 지역이 실제로 어떻게 움직이고 있는지를 먼저 봐야 한다고 생각합니다.
기다리는 동안 거주비도 같이 오르고 있습니다
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제가 지금 중저가 시장을 더 유심히 보게 되는 이유는 전세 때문입니다.
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서울과 수도권에서 전세 매물이 부족해지고 전셋값은 계속 올라가고 있습니다.
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최근 서울에서는 전세 매물도 빠르게 줄고 있습니다.
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이유는 하나로 설명하기 어렵습니다. 입주물량이 부족한 지역도 있고, 기존 세입자가 재계약을 선택하면서 시장에 나오는 물건이 줄어드는 영향도 있습니다. 여기에 실거주 의무가 적용되는 지역에서는 과거 전세로 공급됐을 주택 일부가 실거주로 바뀌는 영향도 있을 수 있습니다.
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매물이 줄어들면서 전세가격도 계속 올라가고 있습니다.
위 단지는 성북구에 위치한 아파트로 최근 전세가 7.5억원에 신고가를 기록했습니다.
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2년 전에는 5억원대에 전세 거래가 있었습니다. 갱신계약이라면 인상폭이 제한될 수 있지만, 갱신권을 사용할 수 없고 현재 시세 수준으로 새 계약을 해야 한다면 불과 2년 만에 2억원 가까운 돈을 추가로 마련해야 할 수도 있습니다.
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집을 사지 않고 기다리는 동안 지불해야 하는 주거비도 이렇게 커지고 있습니다.
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월세를 선택하더라도 매달 지출해야 하는 비용은 늘어날 수밖에 없습니다.
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내 집 마련을 미루는 것도 하나의 선택이지만, 그 선택이 공짜는 아닙니다.
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집값이 더 내려오기를 기다리는 동안 전세와 월세라는 비용을 계속 감당해야 하기 때문입니다.
내가 기다리는 집도 정말 내려오고 있을까
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그렇다고 지금 당장 집을 사야 한다는 이야기는 아닙니다.
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내가 감당하기 어려운 가격이라면 기다리는 것이 맞을 수도 있고, 충분히 비교하지 않은 상태에서 가격이 오른다는 이유만으로 서둘러 매수하는 것도 위험합니다.
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다만 기다리는 이유가 단순히
“강남도 떨어지니까 서울 집값은 이제 내려갈 거야.”
라는 생각이라면 한 번은 더 확인해볼 필요가 있다고 생각합니다.
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강남·서초처럼 매매가격과 전세가격의 차이가 큰 곳은 전세가가 오른다고 바로 매매가격을 밀어 올리기는 어렵습니다.
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반대로 일반 실수요자가 접근하는 중저가 지역은 매매와 전세의 차이가 상대적으로 작습니다.
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전세가 4억원이던 6억원짜리 아파트의 전세가가 4억5천만원, 5억원으로 올라간다면 상황은 달라집니다.
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세입자 입장에서는
“이 돈을 전세보증금으로 넣느니 조금 더 마련해서 사는 게 낫지 않을까?”
라는 고민을 하게 됩니다.
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이런 수요가 생기는 지역에서는 상급지와 전혀 다른 움직임이 나타날 수 있습니다.
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그래서 지금 시장을 보면서 저는 ‘서울 집값이 오를까, 떨어질까’를 맞히는 것보다 한 가지가 더 중요하다고 생각합니다.
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내가 실제로 살 수 있는 집의 가격은 지금 어떻게 움직이고 있는가.
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상급지의 매물이 쌓이고 가격이 조정되는 것은 분명 시장의 중요한 변화입니다.
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하지만 그 변화가 내가 살려고 하는 지역까지 언제, 얼마나 영향을 줄지는 알 수 없습니다. 오히려 그 사이 내가 보고 있던 지역에서는 전세가가 올라가고 매매가격까지 같이 움직일 수도 있습니다.
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내 집 마련을 기다리고 있다면 서울 전체의 기사를 보는 것에서 한 번 더 들어가 보면 좋겠습니다.
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내가 살려고 하는 지역의 매물이 늘고 있는지,
최근 실제 거래가격은 내려오고 있는지,
전세 매물은 충분한지,
전세가격과 매매가격의 차이는 벌어지고 있는지 좁혀지고 있는지.
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그리고 마지막으로 이 질문을 한 번 해보면 좋겠습니다.
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“내가 기다리고 있는 동안, 내가 살 수 있는 집도 정말 싸지고 있는가?”
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강남의 집값이 내려오는 것과 내가 내 집을 더 싸게 살 수 있게 되는 것은 같은 이야기가 아닐 수도 있습니다.
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기다리기로 결정했다면 적어도 내가 실제로 들어갈 시장이 어느 방향으로 움직이고 있는지는 놓치지 않아야 할 것 같습니다.
그리고 내가 생각한 것과 상황이 다르다고 판단될 때는 할 수 있는 범위 안에서 빠르게 행동하는 것도 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
