안녕하세요!
될 때까지 끝까지 해내는 투자자 부자엄마유니입니다~❤️
이번 강의는 그동안 한 번씩 들어보고 안다고 생각했던
재건축, 리모델링, 교통호재를 투자자의 관점에서 한판 정리할 수 있었던 시간이었습니다.
호재가 있다는 사실보다 그 호재가 실제 가치에 어떤 영향을 주는지,
얼마나 진행되었는지, 그리고 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는지를 판단하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
쉽고 재미있게 설명해주신 윤이나 튜터님 감사합니다!!
1. 재건축 : 호재보다 ‘사업성·속도·가격’을 보자
재건축은 최소 30년 이상 된 노후 건축물을 철거하고 새롭게 짓는 사업입니다.
기간도 평균 10~15년 이상 걸리는 만큼 “재건축한다”는 말만 듣고 투자해서는 안 된다는 것을 다시 한번 배웠습니다.
특히 재건축에서는 용적률·대지지분·진행속도를 반드시 확인해야 합니다.
용적률은 낮을수록 일반분양 물량을 확보할 가능성이 커져 사업성이 좋아질 수 있고,
대지지분 역시 높을수록 사업성 측면에서 유리할 수 있습니다.
하지만 아무리 사업성이 좋아도 주민들의 동의가 부족하면 사업이 진행되지 않기 때문에
조합원의 자본력과 재건축 의지, 실제 진행속도까지 함께 봐야 한다는 점이 기억에 남았습니다.
진행단계에서는 특히 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가를 중요하게 봐야겠습니다.
조합설립인가에서는 조합원이 정해지고, 사업시행인가 단계에 가면 사업의 구체적인 윤곽이 드러나며,
관리처분인가에서는 감정평가와 분담금 등이 구체화됩니다.
그리고 가장 기억해야 할 것!
현재 호가만 보고 싸다고 판단하지 말고 현재 호가 + 예상 분담금으로 주변 신축과 비교하기!
재건축으로 시세차익이 커 보이더라도 분담금, 이주비, 재건축초과이익환수제 등을 고려하면 모두 내 수익이 되는 것은 아닙니다. 결국 좋은 재건축이 아니라 좋은 가격에 살 수 있는 재건축을 찾아야 한다고 생각했습니다.
BM
앞으로 재건축 단지를 볼 때 입지 → 용적률 → 대지지분 → 진행단계 → 호가+분담금 → 주변 신축과 비교 순서로 반드시 확인해보기!
2. 리모델링 : ‘추진 중’이라는 말보다 어디까지 왔는지를 확인하자
리모델링은 재건축과 달리 기존 골조를 남겨두고 증축·수선하는 방식으로,
준공 후 15년 이상이면 추진할 수 있습니다.
재건축보다 상대적으로 기간이 짧고 초기 투자금이 적다는 장점이 있지만,
리모델링 역시 “추진한다”는 사실만으로 투자하면 안 된다는 것을 배웠습니다.
리모델링은 조합설립인가 → 안전진단 → 건축심의 → 권리변동계획 → 사업계획승인의 진행단계를 살펴봐야 하고,
특히 건축심의부터 중요하게 확인해야겠습니다.
건축심의를 통해 구조안정성과 세대수 등이 구체화되고
권리변동계획을 거쳐 사업계획승인까지 진행되면 사업의 현실성이 훨씬 높아집니다.
실제로 사업계획승인 이후 2년 이내 이주한 사례도 있다는 것을 보며
같은 리모델링 추진 단지라도 진행단계에 따라 가치가 완전히 다를 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
결국 재건축과 마찬가지로 리모델링도 입지와 현재 가격이 우선이고,
사업의 진행속도와 예상 분담금을 함께 비교해야 한다는 것이 핵심!
BM
현장에서 “리모델링 추진 중이에요”라는 말만 듣지 말고 현재 정확히 어느 단계인지, 건축심의를 통과했는지, 분담금은 어느 정도 예상되는지 전화로 확인하기!
3. 교통호재 : 노선 이름보다 ‘몇 분 단축되는가’를 보자
이번 강의에서 가장 기억에 남은 말은
“교통호재는 입지가 좋은 곳을 더 좋게 만들기도 하고, 좋지 않았던 입지를 변화시키기도 한다”는 것이었습니다.
하지만 GTX가 들어온다, 지하철이 연장된다는 사실 자체보다
먼저 봐야 하는 것은 역시 현재의 입지가치였습니다.
교통호재를 볼 때 첫 번째는 어디로 연결되는가입니다.
특히 수도권에서는 강남 접근성이 중요하기 때문에 GTX-A, 7호선·9호선 연장 등을 살펴보고,
강남 외 주요 업무지구로 연결되는 신안산선, 월판선, GTX-B 등도 함께 봐야겠습니다.
두 번째는 ‘몇 분 단축되는가?’로 숫자화하는 것입니다.
단순히 “강남 접근성이 좋아진다”가 아니라 현재 60분 걸리는 지역이 개통 후 30분이 된다면,
현재 30분대로 강남에 접근할 수 있는 비슷한 위상의 지역은 어디이고
그 지역의 아파트 가격은 얼마인지 비교해보는 것입니다.
이렇게 하면 막연했던 교통호재를 실제 가치와 가격으로 연결할 수 있다는 점이 정말 좋았습니다.
세 번째는 착공 여부와 역세권입니다.
교통호재도 실제 개통까지 10년 이상 걸릴 수 있기 때문에
계획만 발표된 노선과 실제 착공한 노선을 똑같이 보면 안 됩니다.
또한 서울 중심부에서 멀어질수록 실제 역을 이용할 수 있는 역세권인지가 더욱 중요하다는 점도 기억해야겠습니다.
특히 앞으로 GTX-A의 파주, 월판선의 안양, 신안산선의 안산처럼 교통호재로
직장 접근성이 크게 변화하는 지역을 볼 때는 현재 가치와 미래 가치를 비교하며 살펴봐야겠습니다.
BM
교통호재를 보면 노선 이름에 먼저 반응하지 말고 현재 입지 → 연결되는 직장 → 몇 분 단축 → 착공 여부 → 역세권 여부 → 미래 비슷한 입지와 가격 비교까지 해보기!
이번 강의를 들으며 가장 크게 느낀 것은
호재는 그 자체가 투자 이유가 되어서는 안 된다는 것입니다.
재건축도, 리모델링도, 교통호재도 결국 입지가 먼저이고 가격이 중요합니다.
“호재가 있으니까 좋아질 거야”가 아니라
“이 호재로 가치가 얼마나 좋아질까?
그 가치가 지금 가격에 얼마나 반영되어 있을까?
그래도 지금 이 가격이 싼가?”
앞으로는 이 질문을 던지면서 호재에 기대어 투자하는 것이 아니라,
호재까지 가치와 가격으로 비교할 수 있는 투자자가 되어야겠습니다. ❤️
