안녕하세요. 등어입니다 :)
올해 초에는 지방 1호기를 매도한 뒤
수도권으로 갈아타는 것을 계획하고 있었습니다
생각보다 빠르게 1호기 매도가 완료되었지만
세금과 정책 변화 가능성에 대한 이야기를 듣게 되었고,
강의에서도 앞으로의 변화에 대응하는 것에 대해 배우면서
바로 투자하기보다 조금 더 지켜보기로 결정했습니다
혼자 투자 공부를 하고 있었다면
이런 세금에 대한 리스크도
시장과 상황이 어떻게 변해가고 있는지도
제대로 느끼지 못했을 것 같습니다
튜터님과 멘토님들의 이야기, 칼럼과 강의를 통해
계속해서 상황을 살펴볼 수 있었고
그 과정이 투자 방향을 결정하는 데 큰 도움이 되었습니다
결론적으로 이번 세제개편 발표 이후
저에게는 감당하기 어려운 수준의
리스크가 없다고 판단했고
다시 투자를 하기로 결정했습니다
하지만 기다리는 동안 시장도 변해 있었습니다
비규제지역이 확대되면서
투자할 수 있는 앞마당은 줄어들었고
올해 초와 비교해
전세가보다 매매가가 더 많이 오르면서
기존에 투자할 수 있었던 단지들의
투자금도 커져 있었습니다
‘조금 더 빨리 투자했으면 좋았을까?’
이런 생각이 들었던 날도 있었습니다
하지만 투자하지 않는 기간에도
계속 앞마당을 늘리고 임보를 쓰면서
‘어떤 방향으로 투자할 것인지’
‘지금 해야 하는 것과 할 수 있는 것은 무엇인지’를
계속 고민하고 행동해왔습니다
그랬기에 다시 투자를 결정했을 때
비교할 지역과 단지를 빠르게 리스트업하고
행동으로 옮길 수 있었습니다
이번 과정을 지나며
투자의 시점을 정확히 맞추는 것보다
기회가 왔을 때 판단할 수 있도록
계속 준비해두는 것이 중요하다는 것을
다시 한번 느꼈습니다
지방에서 수익을 보다
제가 투자했던 1호기는
지방 중소도시의 신축 25평이었습니다
- 매수시점 : 2024년 초
- 매도시점 : 2026년 초
- 투자금 : 6,500만 원
- 수익 : 1,700만 원(부대비용 제외)
- 2년간 약 13% 수익률
누군가 보기에는
그렇게 열심히 투자 공부를 한 것에 비해
수익금이나 수익률이 크지 않아 보일 수도 있습니다
하지만 2년 동안
1,000만 원 이상의 돈을 모으는 것이
결코 작은 금액이 아니라고 생각합니다
누군가는 1년동안 모으는 돈일 수도 있고요
그리고 무엇보다 실제 투자를 해보고
보유하고, 전세를 운영하고, 매도까지 해보면서
수익금 이상의 많은 것을 배울 수 있었습니다
첫 번째로 배운 것은
지방에서 공급이 얼마나 중요한가였습니다
처음 지역을 파악했을 때 알고 있던 것보다
추후 확인된 공급이 더 많았고
반대로 상대적으로 수요의 크기가
작다고 생각했던 도시인 전주가
더 많이 오르는 모습도 지켜봤습니다
그 과정에서 지방 투자에서는
현재 가격뿐 아니라
앞으로의 공급과 수요를 함께 보는 것이
얼마나 중요한지 체감했습니다
두 번째는 싸게 사는 것의 중요성이었습니다
제가 매수했던 단지는
현재까지도 가격이
크게 오르지 않고 박스권에 머물러 있습니다
그럼에도 수익을 보고 매도할 수 있었던 이유는
처음부터 충분히 싼 가격에 매수했기 때문입니다
시장이 생각대로 흘러가지 않더라도
싸게 산 가격 자체가
투자자를 멘탈과 돈을
지켜줄 수 있다는 것을 배웠습니다
마지막으로 매도를 경험하며
환금성의 중요성도 배울 수 있었습니다
같은 단지라도 뾰족한 장점을 가지고 있는지
사람들이 선호하는 타입인지
동과 층이 좋은지가
실제 매도 과정에서 큰 힘을 발휘했습니다
기왕이면 더 좋은 물건
사람들이 더 사고 싶어 하는 물건을
사기 위해 노력해야 한다는 것을
직접 경험할 수 있었습니다
원했던 만큼 큰 수익을 거둔 투자는 아니었지만
공급, 저가치 여부, 환금성, 매도의 경험까지
실력을 쌓을 수 있었던 2년이었습니다
갈아타기를 위한 발판
이번 3호기 투자에 사용할 수 있었던 돈은
한 곳에서 만들어진 돈이 아니었습니다
1호기 매도금액 + 모아온 종잣돈 + 2호기 전세상승분
이 세 곳에서 나온 돈을 모아
새로운 투자금을 만들 수 있었습니다
1호기 투자를 하고 약 2년이 지난 시점에
저축만으로 만들 수 있었던 돈보다
훨씬 큰 금액을 다시 투자할 수 있게 되었습니다
이때 처음으로
‘저축해서 돈을 모으는 것’과
‘자산을 통해 돈을 굴려가는 것’의 차이를
조금이나마 체감할 수 있었던 것 같습니다
물론 1호기가 여전히 저평가되어 있기 때문에
더 오래 보유한다면
추가적인 수익을 얻을 가능성도 있다고 생각했습니다
하지만 현시점에서 갈아탈 수 있는 단지의 가치가
1호기보다 훨씬 크다고 판단했고
1호기 지역은 공급이 해소되기까지
아직 시간이 필요했습니다
그래서 앞으로 받을 수 있는 수익보다
지금 더 좋은 자산으로 이동하는
기회비용이 더 크다고 판단해
매도 후 갈아타기를 결정했습니다
3호기 매수의 과정
3호기 매수를 준비하며
우선순위 단지를 결정하는 과정에서
그동안 들었던 강의와 임장, 임보가
헛되지 않았음을 느꼈습니다
지역 안에서 사람들이 선호하는 단지부터 살펴보고
가치와 가격을 비교한 뒤
제가 감당할 수 있는 투자금 안에서
우선순위를 정했습니다
생각해보면 이 과정은 특별한 것이 아니라
매달 임보를 쓰며 반복했던 결론 내리기와 같았습니다
하지만 실제 투자에 들어가니
종이 위에서 결론을 내릴 때와는 또 달랐습니다
전화임장을 해보면 생각했던 조건과 다른 매물들이 많았고
매물임장을 가려고 하면 이미 거래되었거나
호가가 올라 있는 경우도 있었습니다
세제개편 발표 이후
투자자들의 문의와 실거주자들의 매수가
함께 들어오면서
호가가 계속 올라가고 있었고
제가 보고 온 매물이 며칠 뒤
거래되는 모습도 보게 되었습니다
시장에 속도가 붙는 것을 느끼니
마음도 함께 급해졌습니다
‘이 가격에도 사야 하나?’
‘조금 더 기다려야 하나?’
‘다른 지역을 봐야 하나?’
계속 선택해야 했습니다
특별한 행동보다, 해야 할 행동을 하는 것
돌이켜보면 이번 투자를 위해
제가 했던 행동 중 특별한 것은 없었습니다
평일에도 시간을 내서 매물임장을 갔고
부동산에 계속 전화하며 새로운 매물이 나왔는지
가격 조정이 가능한 물건은 없는지 확인했습니다
원래 생각했던 지역에서 조건이 맞지 않으면
거기에서 멈추지 않고 지역을 넓혀
제 투자금으로 할 수 있는 단지를 다시 찾았습니다
결국 제가 한 것은 투자하는 사람들이
모두 알고 있는 행동들이었습니다
전화하고 매물을 보고
가격을 확인하고 비교하고
안 되면 다른 지역을 찾는 것
알고 있는 것을 실제 행동으로 옮기는 것이었습니다
평일 매물임장도 마찬가지였습니다
직장을 다니면서 평일에 시간을 내는 것이
쉽지는 않았지만
좋은 매물이 나왔을 때
할 수 있는 시간에 움직이고
퇴근 후에도 전화하고
조건이 맞는 매물이 있다면 직접 확인하러 갔습니다
그 과정에서 느낀 것은
투자 기회를 잡게 해주는 것은
특별한 방법이 아니라
남들도 알고 있는 행동을
필요한 순간에 실제로 하는 것이라는 점이었습니다
흔들릴 때 중심을 잡게 해준 동료들
매물코칭을 통해서 투자 단지에 대해서
어떤 특징을 가지고 있고
매물별로 어떻게 접근하면 좋을지도 들었습니다
하지만 우선순위대로 매물이 잡히지 않았기 때문에
순간순간 흔들리는 경험을 했습니다
그럴 때마다 튜터님과 동료들에게 연락했습니다
단순히 “이거 살까요, 말까요?”라고 묻기보다
내가 왜 이 단지를 좋다고 생각하는지
어떤 부분이 고민되는지
다른 후보와 비교했을 때
무엇이 더 낫다고 생각하는지를
먼저 제 언어로 이야기해보았습니다
누군가 제 대신 결정을 내려주는 것은 아니었지만
내 생각을 말로 설명하는 과정에서
스스로 생각이 정리되었고
제가 놓치고 있던 부분을
동료의 시선으로 다시 볼 수도 있었습니다
무엇보다 시장이 빠르게 움직일수록
혼자 생각하면 조급함에 휩쓸리기 쉬웠는데
튜터님과 동료들과 이야기하며
다시 기준으로 돌아올 수 있었습니다
결국 결정은 제가 해야 하지만
좋은 동료는 그 결정을 대신해주는 사람이 아니라
내가 내 기준으로 판단할 수 있도록
중심을 잡아주는 사람이라는 것을
이번 투자에서 다시 한번 느꼈습니다
결국 실력은 평소에 쌓아두는 것
이번 3호기 투자를 마치고 돌아보니
계약한 그날 갑자기 실력이 생긴 것이 아니었습니다
투자를 하지 않았던 기간에도
앞마당을 만들고
임장을 다니고
임보를 쓰고
매달 결론을 냈던 시간들이 있었습니다
그때는 당장 투자로 이어지지 않으니
‘이걸 계속하는 게 맞나?’라는
생각이 들 때도 있었습니다
하지만 막상 투자해야 하는 순간이 오니
그동안 해왔던 것들이 하나씩 연결되었습니다
어느 지역을 먼저 봐야 하는지
어떤 단지가 더 선호되는지
내 투자금에서 어디까지 볼 수 있는지
가격이 비슷하다면 무엇을 선택해야 하는지
결국 실제 투자에서 사용한 것은
평소에 계속 반복했던 것들이었습니다
그리고 이번에는 시장이 움직이는 과정에서
행동의 속도 역시 실력의 일부라는 것을 배웠습니다
아무리 좋은 단지를 알고 있어도
매물을 확인하지 않으면 살 수 없고
아무리 좋은 가격을 알고 있어도
전화하지 않으면 현재 상황을 알 수 없고
내 앞마당에서 답이 나오지 않을 때
다른 지역으로 확장하지 않으면
새로운 기회를 찾을 수 없습니다
그래서 다음 투자에서는
더 많은 것을 새롭게 하려고 하기보다
이번에 효과가 있었던 행동들을 계속 반복하려고 합니다
잘한 점
- 갈아탈 후보 확인 후 매도한 점
- 투자하지 못하는 기간에도 꾸준히 해온 점
- 현장을 나가면서 행동으로 옮긴점
- 배운 세금계산 스스로 해보면서 판단해보려한점
- 확신을 위해서 지역을 확장한 것
- 고민될 때 동료들과 생각을 나누며 기준을 점검한 것
아쉬운 점
- 세금 등의 생각을 스스로 해보지 못한점
- 투자후보별 매물에 대한 체계적 기록의 부족
- 여전히 혼자서 확신을 가지기보다 도움을 받아서 확신을 가져가는 점
3호기를 마치며
이번 투자는 제가 시장의 가장 좋은 타이밍을
맞혀서 할 수 있었던 투자는 아니었습니다
오히려 기다리는 사이
제가 봐두었던 단지의 가격은 올랐고
필요한 투자금도 커졌습니다
그래서 아쉬운 마음도 있었습니다
하지만 이번 경험을 통해
투자에서 더 중요한 것은
‘가장 좋은 순간을 맞히는 것’이
아니라는 생각이 들었습니다
언제 기회가 올지 모르더라도
계속해서 앞마당을 만들고
가격을 보고 비교하고
투자할 수 있는 돈을 모으고
기회가 왔을 때는
전화하고, 매물을 보고, 지역을 넓히며
실제 행동으로 옮기는 것
그 과정이 있었기 때문에
상황이 바뀌었을 때도 다시 후보를 만들고
결국 투자까지 이어갈 수 있었습니다
1호기에서는
공급과 싸게 사는 것, 환금성을 배웠고
1호기를 매도하고 3호기로 갈아타는 과정에서는
저축과 투자수익, 전세상승분이 모여
더 좋은 자산으로 이동할 수 있는 힘이
된다는 것을 배웠습니다
그리고 3호기를 매수하는 과정에서는
결국 아는 것을 행동하는 사람이
기회를 잡는다는 것을 배웠습니다
아직 부족하고
이번 투자 역시 시간이 지나야
좋은 투자였는지 제대로 복기할 수 있을 것입니다
앞으로도 시장의 타이밍을 맞히려고 하기보다
언제 기회가 와도 잡을 수 있는 사람이 되기 위해
해야 할 것들을 계속해나가겠습니다
그리고 다음 투자에서는
이번보다 조금 더 빠르게 판단하고
조금 더 좋은 물건을 고르고
조금 더 단단한 기준으로 행동할 수 있도록
기회가 언제 오는지는 알 수 없지만
기회가 왔을 때 잡을 수 있도록
계속해서 해나가야하는 것들을 해나가겠습니다
