📌 어려운 임장보고서 결론, 이 글 하나면 진짜 끝낼 수 있어요! [함께하는가치]

안녕하세요 :) 함께하는가치입니다.

우리 실전반 학생분들께서 4주차 결론파트를 

열심히 하고 계시는 것으로 알고 있습니다.

늘 결론을 어떻게 내야하는지, 강의에서 알려줘도 할때마다 

알쏭달쏭 하고 어렵고 두려운 결론파트..!!!

이제는 결론이 두렵지 않도록

모든 분들께서 적용할 수 있는 결론파트 프로세스를 총정리 해드리니

꼭 참고하셔서 이번달에는 완성(완벽X)된 임장보고서로

당당한 앞마당이라고 외칠 수 있는 지역으로 만드셨으면 좋겠습니다 :)

💡 투자 결론을 낼때 꼭 알아야 하는 프로세스!

★ 가치 → 가격 → 투자금 → 상황,조건,리스크 ★

늘 비교평가를 할때 잘못 접근하게 되는 방식이

투자금(gap)을 놓고 내 투자금에 맞는 단지만 본다는 것입니다.

그러면 더 좋은 단지를 협상해볼 수 있을만 한데도 불구하고

가치를 놓쳐서 더 좋은 투자를 할 수 있는 기회를 놓치게 됩니다.

그러니 제발!! 투자금 부터 보지 말고,

가치 > 가격 > 투자금 > 조건, 상황, 리스크 순서대로

결론을 검토하셨으면 좋겠습니다.

1.가치

• 생활권을 대표적으로 4개에서 최대 5개까지만 나누기

  🤷‍♀️ WHY? 다른 지역과 단지 위상을 비교할때도 생활권 갯수를 비슷하게 맞추어 놓으면 지역간 비교평가가 용이하고 너무 많이 생활권을 쪼개면 복잡해집니다. 결국 생활권은 비슷한 입지를 공유하는 동네 단위일 뿐이지 투자는 결국 단지 대 단지로 비교평가 해야합니다. 너무 생활권 순위 나누는것에 집착하지 마세요😊

   

• 각 생활권의 가격을 결정짓는 입지결정요소가 무엇인지 키워드 남기기

  🤷‍♀️ WHY? 지역내에서 좋아하는 입지결정요소를 많이 가지고 있는 생활권일수록 당연히 위상이 높을 확률이 높아요. 이 생활권은 교통인지 환경인지 학군인지 어떤 이유로 사람들이 찾아오는지, 찾아오는 사람들의 이유를 한번 생각해보세요🔍

   

• 생활권내에서 단지 혹은 입지로 상,중,하 디테일하게 한번 더 그룹핑

  🤷‍♀️ WHY? 생활권안에서도 모든 단지가 선호도가 다 같지 않다는것을 아실거예요. 그런데 또한 1등부터 10등까지 순위를 명확하게 매기기도 어렵다는것도 아실텐데요. 어떤곳은 명확한 1등이 있을 수 있고, 어떤곳은 다 비슷하게 선호하는 곳들이 있을 수 있어요. 이런 구체적 선호도를 전임과 매임을 통해 한번 파악해보세요 :)

분위기임장> 단지임장> 전화임장> 매물임장의 프로세스를 충실히 열심히 하셨다면

여러분의 머릿속에는 지역이 이렇게 쪼개져 있을거예요 :)

이렇게까지 지역을 선명하게 판단할 수 있다면 잘하신겁니다.

꼭 단지를 1등부터 100등까지 우열을 가릴수는 없어요.

가치 판단을 이정도까지 끝냈다면 이제 가격 > 투자금 > 상황, 조건을 대입해

나에게 맞는 투자단지를 찾으러 다음 스텝으로 넘어가면 됩니다.

2.가격

가격으로 비교평가를 할 수 있는 방법은 2가지 방법이 있어요!

1.같은 가격인데 어떤 단지가 가치가 더 좋지?(가격을 고정)

2.같은 가치인데 어떤 단지가 가격이 더 싸지?(가치를 고정) 

두가지 방법중에는 당연히 수치적으로 고정이 되는 

가격을 고정하고 비교하는것이 처음에는 쉽고,

비교평가를 할때는 최대한 변수들을 고정시키는것이 좋아요.

① 매물정리

가장 대표적인 변수인 평형과 가격을 고정시키고 

평형대별 분류/N억대별 분류를 해서 비교평가를 하기 위해 본 매물들을 정리합니다.

매물정리를 할때는 현장에서 보고 온 매물을 단지별, 평형대별로 모두 정리합니다.

그리고 소거하는 방식으로 단지내에서 평형별로 1등만 남기세요.

★ 이때 소거한 이유를 함께 적어두셔야 나중에 왜 이 매물이 1등이였더라? 

조건을 다시 한번 확인해볼 수 있고 미리 매물을 디테일하게 살펴보는 연습이 됩니다.

✔️ Tip! 추가로 매물을 직접 보지는 못했지만(시간 관계상, 점유자분 일정상 등) 

궁금했던 브리핑 받은 매물 중 조건이 좋은 매물+전임을 통해 파악한 매물도

저는 함께 넣어서 비교평가를 합니다.

당연히 모든 매물을 직접 보고 비교하는것이 가장 좋습니다.

그러나 시간의 한계가 있고 실제로 투자를 한다고 생각하면 

지역내에 조건 좋은 매물들을 어떻게든 모두 검토할텐데 

사전에 빠트리지 않고 실전처럼 연습하기 위해서 

부득이하게 보지 못한 매물 중에서도 

조건이나 상황이 좋다고 생각하는 매물들도 함께 비교하고 있습니다.

→ 이렇게 하는것은 선택사항이기 때문에 

매물임장을 한 매물만으로만 비교평가를 하셔도 충분합니다 :) 

좀 더 부족한 부분을 채워보고 싶다면 이런 방법으로 더 확장시켜 보세요!

② N억대별 단지 지도위에 올리고 내 생각, 그래프로 검증

• 해당 단지들을 다시 한번 지도위에 올리기

  가격 결정요소와 선호도를 반영해 내 선택이 왜 그런지 이유도 써보고, 

  그래프로도 붙여보면서 생각 검증을 해나갑니다.

③ 평형대별/억대별 저평가 단지들을 같은 방법을 반복해서 남기기

3. 투자금

• 저평가 단지 및 가격 투자금 장표 한판에 올리기

• 방법: 억대별로 뽑은 단지를 투자금까지 넣어 해당칸에 넣고, 억대별/투자금별 우선순위 단지 뽑기(여기서 투자금별 단지가 하나씩 나오는것이 아니라 여러개의 검토 단지가 나올 수 있습니다!)
• 결과물: 투자금별 살 수 있는 투자우선순위 단지들이 나온다.

4.투자조건

마지막으로 투자 조건입니다.

투자 조건에는 상황/조건/리스크 등이 있는데요🙂

보통은 매수시 전세세팅 조건과 잔금리스크, 

운용시 역전세 리스크가 가장 고려해야할 부분이 됩니다.

① 잔금리스크/협상(가용가능예산)

• 중도금 가능 예산
• 잔금가능여부
• 잔금일 이후 수리가 필요한 경우

② 전세세팅조건

• 주인전세
• 기존 임차인 승계
• 전세 대기자(현금 전세 대기자 등)
• 감당가능한 현실적 전세가 세팅
• 날짜(고정시 난이도 up)

③ 역전세 리스크

• 전세세팅 시점 전세가 하락 가능성(2~3개월내 주변 입주물량 파악)
• 단지내, 주변단지 전세물량(전세물량이 많은가? 전세가 세팅이 보수적인가?)
• 생각했던 전세가보다 낮을 경우 예산 대비(마이너스통징, 여유투자금)
• 2년 뒤 전세가 하락 가능성(공급물량 파악)

5.투자적정성 검토(Top3)

이렇게 순서대로 검토한 매물들 중 

내 예산과 조건, 상황에 맞는 매물을 3개정도 추려서 

이 중 가장 우선순위라고 생각한 매물이 무엇인지 생각을 기재해보시는것이

앞마당 결론을 내는 마지막 단계라고 생각하면 됩니다.

6.앞마당 원페이지

앞마당 원페이지에서 가장 중요한것은 내 앞마당의 현장 분위기는 어떠한지

매매, 전세 흐름과 물량등을 파악해 어떻게 가격이 움직이고 있는지를 보는 것입니다.

내가 이번달에 만든 앞마당과 비교해서 투자물건을 검토할수도 있구요.

그래서 필수적으로 원페이지를 만들고 중요한건

가격과 데이터만 보는것이 아닌 현장 분위기와 연결을 시켜야한다는 점입니다.

지역내 랜드마크, 상/중/하/관심단지, 저평가단지에 골고루 전화임장을해서

요즘 매수세나 전세분위기, 실거주자가 많은지 투자자가 많은지

지역내에서는 어디까지 흐름이 왔는지 등을 디테일하게 파악해야합니다.

그러면서 더욱더 내 앞마당을 시간이 지날수록 선명하게 만드는거죠🙂

Q. 앞마당 원페이지 다해야할까요?

다하면 물론 좋습니다. 하지만 이제 시작해본다면, 시간이 부족하다면 일주일에 1개~2개씩 꾸준히 정리해본다고 생각해보시면서 이제 루틴으로 만들어나가보세요. 만약 일주일에 1페이지씩 밖에 여력이 안된다면 저는 크게 서울1개, 수도권1개, 광역시1개, 중소도시1개 이렇게 나눠서 해볼것 같습니다. 최소 3개~5개를 목표로 잡아보시면서 천천히 늘려가세요!

Q. 저는 앞마당이 서울/수도권 밖에 없어요!

그러면 1주차는 1~2급지중 1개구, 2주차는 3급지, 3주차는 4~5급지, 5주차는 비규제수도권지역 이런식으로 나누어서 급지별로 다양한 현장 분위기를 파악해보기도 할것같아요🙂

Q.투자를 앞두고 있어요!

그렇다면 저는 투자할 대상 지역들을 더 집중적으로 탐색해볼 것 같아요. 전수조사도 해보고 다른 지역들은 설령 이번달에 잘 보지 못하더라도 이번달 임장지와 투자대상지역에 선택과 집중을 할것같습니다. 또 다른 앞마당은 투자를 끝낸 후 챙겨가도 되니 죄책감 갖지 마세요!

7. 임장지 결론 및 한달복기

그리고 임장지에 대한 생각, 한달동안 복기 내용을 기재하면 끝! 

• 지역의 가장 중요한 입지결정요소
• 생활권 순위
• 단지우선순위(A생활권 신축>A생활권 준신축>B생활권 신축>A생활권 구축….)
• 최선을 다해온 한달 내가 어떻게 보내왔는지 잘한점과 부족한점 복기
• 다음달 개선할점/벤치마킹, 적용할점

여러분 이번달도 완벽이 아닌 완성을 목표로

꼭 쌓아가시면서 이번달에도 성공경험을 차곡차곡 쌓아나가셨으면 좋겠습니다.

여러분의 임보결론완성을 응원합니다🥰

무엇을 하든 가볍게 시작하라. 

작게 실험하고, 반복하고, 조금씩 고쳐나가라. 

해보니 아니면 접으면 된다. 가능성이 보이면 키우면 된다. 

완벽한 준비가 기회를 만드는 것이 아니라, 

작은 실행과 수정의 반복이 길을 만든다.

- <축적과 발산> 신수정