최근 들어 선도지구와 재건축, 그리고 리모델링 이슈가 굉장히 뜨겁습니다.
아무리 지방이어도 선도지구로 선정 되자마자
수천만원이 우습게 오르기도 하고,
아직 사업이 진행되지도 않았는데 단순히 재건축, 리모델링 기대감 하나로
가격에 기대감이 선반영 되기도 합니다.
특히나 지금 부천이나 산본같은 수도권 외곽에서도
재정비 사업이 아주 활발하게 일어나고 있는데요,
과연 재건축, 리모델링, 또는 선도지구 호재가 붙어있는게
무조건 좋기만 한 걸까요?
그렇지 않습니다.
오늘 글에서는 이런 재정비 사업 호재를 가진 단지를 투자할 때
위험한 점을 한 번 짚어드리고자 합니다.
1. 재건축과 리모델링의 차이점
재건축은 건물을 다 허물고 새로 짓는 겁니다. 최소 30년 이상 된 낡은 아파트가 대상이고, 땅은 그대로 두고 그 위에 완전히 새 건물을 올리는 방식이에요.
리모델링은 건물을 허물지 않습니다. 기존 골조(뼈대)는 남겨두고 증축하거나 수선하는 방식이에요. 그래서 재건축보다 훨씬 이른 15년차부터 시작할 수 있습니다.
사업이 어떻게 진행되나 — 단계별로 보면
말로만 들으면 감이 잘 안 오니, 실제로 어떤 단계를 거치는지 순서대로 보여드리겠습니다. 뒤에서 "조합설립인가", "관리처분인가" 같은 용어가 계속 나오는데, 그게 전체 과정 중 어디쯤인지 미리 알아두시면 훨씬 이해가 쉽습니다.
재건축의 단계
| 단계 | 이름 | 이 단계에서 하는 일 |
|---|---|---|
| 0 | 안전진단 | 구조안전성을 조사해 재건축 여부를 판단 |
| 1 | 정비구역지정 | 지자체에 정비구역 지정을 신청 |
| 2 | 추진위원회승인 | 조합 설립을 위한 준비 조직 구성 |
| 3 | 조합설립인가 ★ | 조합원 확정 + 시공사 선정 |
| 4 | 사업시행인가 | 세대수·개략 분담금 통지 |
| 5 | 관리처분인가 | 분담금·감정평가액 확정 (분쟁이 가장 많은 단계) |
| 6 | 이주·철거 → 착공 → 준공 | 실제 공사 진행 |
총 10~15년 소요
★ 3단계 조합설립인가부터가, 오늘 칼럼에서 계속 언급할 그 기준점입니다.
리모델링의 단계
| 단계 | 이름 | 이 단계에서 하는 일 |
|---|---|---|
| 0 | 조합설립인가 | 소유자 2/3 이상 동의로 인가 신청 |
| 1 | 시공사선정 | 건설사 신용으로 자금 조달 계획 수립 |
| 2 | 안전진단 | 조합설립 이후 지자체 주관으로 진행 |
| 3 | 건축심의 ★ | 미관·구조안전성·세대수증가 종합심사 |
| 4 | 권리변동계획 | 증축면적·분담금 설계 |
| 5 | 사업계획승인(행위허가) | 구분소유자 75% 이상 동의로 최종 허가 |
| 6 | 이주·철거 → 착공 → 준공 | 실제 공사 진행 |
총 3~9년 소요
재건축의 조합설립인가는 뒤에서 설명할 지위양도 제한의 법적 기준점이지만,
리모델링의 건축심의는 그런 법적 제한과는 무관하고
단순히 "이때부터 진행 가능성이 확실해진다"는 투자 판단상의 기준점일 뿐입니다.
리모델링은 애초에 지위양도 제한 자체가 없으니까요.
둘의 차이를 표로 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 재건축 | 리모델링 |
|---|---|---|
| 최소 연한 | 30년 이상 | 15년 이상 |
| 방식 | 건물 전면 철거 후 신축 | 골조 유지 + 증축·수선 |
| 조합 동의율 | 75% | 66% |
| 사업기간 | 평균 10~15년 | 평균 3~9년 |
| 초기 투자금 | 큰 편 | 상대적으로 작은 편 |
| 초과이익환수제 | 적용됨 | 적용 안 됨 |
| 조합원 지위 양도 제한 | 투기과열지구면 적용됨 | 적용 안 됨 (주택법 대상이라서) |
표의 마지막 두 줄이 뒤에서 계속 나올 이야기의 핵심입니다.
재건축은 초과이익환수제와 지위양도 제한,
이 두 가지 규제를 다 짊어지고 가는 방식이고,
리모델링은 그 둘을 다 피해가는 대신
사업성(늘릴 수 있는 세대수)이 작다는 트레이드오프가 있습니다.
2. 투자자가 재건축·재개발에서 조심해야 할 것
1. 장기간 돈이 묶일 수 있습니다.
재건축은 평균 10~15년, 리모델링은 3~9년이 걸립니다.
그것도 "순조로울 때" 기준이고, 조합 내분·소송·공사비 갈등이 붙으면 더 늘어납니다.
문제는 이 기간 동안 내 자금이 묶인다는 것입니다.
보통 전세를 끼고 투자할텐데,
정비사업이 진행되면 어느 시점에 분담금 납부 요구가 옵니다.
전세보증금은 세입자 돈이라 여기에 쓸 수 없고 별도 현금이 필요합니다.
여러 채를 굴리는 구조에서 이 목돈이 갑자기 필요해지면 다른 물건까지 흔들립니다.
2. 이주 시점에는 전세입자에게 돈을 내주어야 합니다.
이주·철거 단계에 들어가면 세입자를 내보내야 합니다.
임차인을 내보낼 때 물론 대출을 낼 수 있지만,
이번 규제 상황에서 겪은 것처럼 이주비대출도
DSR 한도로 잡히고, 보증금 규모가 작지 않을 경우
추가 투자 또는 다른 투자 물건에서의 리스크 대응에 취약점이 생깁니다.
그런데,
진짜 문제는 이 단계가 되면 팔고싶어도 못파는 경우가 생긴다는 겁니다.
3. 재건축 투자는 자칫하면 팔지 못합니다.
리모델링은 해당사항 없습니다.
이게 오늘 가장 하고 싶은 이야기입니다.
이 물건이 가치있게 매도되려면
매수자 또한 이 물건이 신축이 될 것이라 기대하고
조합원 권리를 매수하려는 것입니다.
그런데 안타깝게도
재건축 단지의 경우, 투기과열지구에서 조합설립 인가 이후 매도할 경우
조합원 지위 승계 자체가 불가능합니다.
- 내가 매수한 시점: 비투기과열지구 → 아무 문제 없이 조합원 지위 취득
- 이후 조합설립인가 통과 → 나는 여전히 조합원 (실거주 안 해도 무관)
- 이후 투기과열지구 지정 → 내 지위는 유지되지만, 이 순간부터 매도가 막힙니다
규제는 "내가 산 시점"이 아니라 "내가 팔려는 시점" 기준으로 적용됩니다.
이미 조합설립인가가 되어 조합원 권리를 획득하였더라도
투기과열지구가 되면 내 물건을 매수할 사람은 조합원 권리를 양도받을 수 없고,
매수하는 즉시 그 물건은 현금청산 물건이 되어 매력도가 떨어집니다.
그리고 규제지역 지정은 예고 없이, 발표 즉시 효력이 발생합니다.
"묶일 것 같으면 미리 팔자"는 대응이 물리
| 구분 | 조합설립인가 전 | 조합설립인가 후 |
|---|---|---|
| 이 집의 정체 | 그냥 낡은 아파트 | 새 아파트 받을 권리가 딸린 집 |
| 비규제지역에서 팔면 | 자유롭게 거래 | 권리까지 같이 넘어감 |
| 투기과열지구에서 팔면 | 자유롭게 거래 | 권리가 사라짐 |
| 사는 사람 입장 | 평범한 매수 | 현금청산 대상자가 됨 (투기과열지구인 경우) |
그렇기 때문에 10년 이상 버틸 자신이 없다면,
조합설립인가가 나기 전에 파는 것이 유리할 수 있습니다.
인가가 나는 순간부터는 규제 하나만 걸려도 출구가 닫히니까요.
물론 투기과열지구에서도 지위 승계가 허용되는 예외가 있습니다.
- 10년 이상 소유 + 5년 이상 거주
- 상속으로 취득
- 세대원 전원 해외이주 또는 2년 이상 해외체류
- 근무·취학·질병치료·결혼 등 부득이한 사유로 세대원 전원 이전
- 국가 수용, 금융기관 채무로 인한 경매·공매
다만 투자로 보시는 분들에게는,
더군다나 추후 코어 자산으로 갈아타기를 목적으로
수도권 외곽에 투자하고자 하시는 분들은 반드시 이것을 조심해야 합니다.
결론: 안 팔리는 게 아니라, 제값에 못 파는 겁니다
정확히 말하면 거래가 완전히 봉쇄되는 건 아닙니다.
다만 신축 프리미엄이 반영된 정상 시세로는 팔 수 없습니다.
매수자는 조합원 지위가 없다는 걸 알고 사는 것이므로,
현금청산되는 감정가 수준 이하가 아니면 다음 사람이 매수할 이유가 없습니다.
4. 심지어 시세차익이 다 내것이 되지 못합니다.
호가가 5억에서 10억이 됐다고 5억을 버는 게 아닙니다.
① 분담금
새 아파트 조합원분양가에서 내 종전자산평가액(×비례율)을 뺀 금액을 내가 부담합니다.
시세가 올라도 공사비가 함께 오르면 분담금도 같이 올라갑니다.
실제로 은마아파트는 조합원 추정 분담금이 1년도 안 되는 사이에 2~3억가량 늘었습니다.
전용 76㎡ 기준으로 2억3천만원 수준으로 추정했던 것이 4억2천만원 수준으로 재산정됐습니다.
몇 년 전 분담금 수치를 지금 그대로 믿으면 안 됩니다.
② 재건축초과이익환수제 (재건축만 해당)
2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축에 적용됩니다.
리모델링은 대상이 아닙니다.
| 조합원 1인당 이익 | 부과율 |
|---|---|
| 3,000만원 이하 | 면제 |
| 3,000~5,000만원 | 초과분의 10% |
| 5,000~7,000만원 | 200만원 + 초과분의 20% |
| 7,000~9,000만원 | 600만원 + 초과분의 30% |
| 9,000만원~1억1,000만원 | 1,200만원 + 초과분의 40% |
| 1억1,000만원 초과 | 2,000만원 + 초과분의 50% |
1인당 이익이 1억1천만원을 넘어가면 그 초과분의 절반이 세금입니다.
실제로 내 손에 남는 돈
내 몫 = 시세차익 − 분담금 − 초과이익환수 − 양도세
기사 헤드라인의 "○억 상승"은 이 세 단계를 거치기 전 숫자입니다.
투자 판단은 이 계산을 끝낸 다음에 하셔야 합니다.
그럼 어떻게 접근해야 할까요?
정비사업 단지를 투자하면 안된다는 이야기는 절대 아닙니다.
다만 시스템 투자자라면 이러한 리스크는 반드시
1. 장기보유 할 것이 아니라면 재건축 단지 매도 시점은 조합설립 인가 전이 기회입니다.
10년 이상 보유가 어렵거나 현금흐름이 불안정하다면,
조합설립인가가 끝나기 전에 매도하는 것이 좋습니다.
인가 이후에 투기과열지구로 묶인다면,
내 조합원 권리를 남에게 양도하지 못하는 현금청산 물건이 되어버립니다.
2. 규제지역 지정 가능성이 있는 곳이라면 리모델링이 아닌 이상 정비사업 물건은 신중하게 접근해야 합니다.
지금 비규제지역이라는 건 "지금까지 괜찮았다"는 뜻이지
"앞으로도 괜찮다"는 뜻이 아닙니다.
특히 산본, 부천 같은 지역은 언제 묶일지 모릅니다.
리모델링 단지는 규제로 묶여도 매도가 가능하지만,
재건축 단지는 조합설립 인가 이후에는 감정가보다 싸게 매도하지 않는 이상 매도가 어려워집니다.
3. 리모델링 단지 또한 안전하진 않습니다.
리모델링 단지는 사업기간이 3~9년으로 짧고,
지위 양도 제한과 초과이익환수제가 적용되지 않습니다.
대신 세대수 증가에 한계가 있어 사업성은 재건축보다 낮습니다.
시간 제약이 있는 투자자에게는 합리적일 수 있지만,
사업 진행속도가 빠른만큼, 곧 있으면 이주해야하는 단지라는 인식으로 인해
신규임차인을 구하기 어렵고, 전세가를 올려받기 어려워집니다.
또한 실제로 임차인이 퇴거할 경우, 퇴거자금이 다른 투자를 방해하는 요소가 됩니다.
정비사업은 실제로 사업서에 따라 굉장히 좋은 호재인 것은 맞습니다.
하지만 이러한 장단점을 명확히 이해하고
리스크를 어떻게 대비할지 인지하고 접근해야 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다!
