안녕하세요
누군가의 페이스 메이커가 되고 싶은 김피엠입니다.
2호기 투자 후기로 찾아뵐 수 있어서 너무 기쁩니다.
1호기를 25년 5월에 지방에 매수하고
26년에 2호기를 광역시에 해야겠다는 마음을 먹었지만
여러가지 규제나 이슈 등으로 투자를 멈추고 있었습니다.
어떻게 투자를 결심하고 나아갈 수 있었을까요?
<계기>
그러다가 7월부터 월부학교에 오게되었고, 자향멘토님과 1 on 1 대화를 하다가
수도권 투자에 대한 마음의 불씨가 서게 됩니다.
자향 멘토님: "지방 투자도 괜찮지만, 지방에는 1채를 했고 아직 까지 수도권에 기회가 남아 있기 때문에
지방보다 수도권을 먼저 투자로 검토해보시는게 좋을 것 같아요"
멘토님의 위의 말을 듣고, 용기가 났고 수도권을 적극적으로 검토해보기 시작합니다.
<투자 1차 Timeline>
내용이 길 것 같아서, 타임라인을 만들면 좋을 것 같다고 생각을 했습니다.
7월 31일에 처음으로 매물을 털고 8월 18일에 물건에 가계약금을 입금할 수 있었습니다.
3주 조금 안되는 기간 동안 있었던 일을 얘기해보려 합니다.
타임라인만 보셔도 알겠지만 정말 여러가지 감정이 들었던 2주였습니다.
이제 2주간 있었던 일을 자세하게 얘기해보겠습니다.
<Chap1 매물털기는 극한이다>
7월31일 원래라면 혼자 매물을 보러 가야 하는 타이밍에 너무나 감사하게도
저를 극한의 세계로 이끌어주신 걷는 반장님께서 같이 매물털기를 진행해주셨습니다.
걷는 “피엠님 매물 털기는 본인이 후회가 안 남아야 해요 오늘은 극한입니다. 오늘 무조건 투자 물건 찾고 가시죠!”
반장님께 부사님들에게 어떻게 이야기 할지, 제가 말을 못하고 있으면 대신 해주셨고
하나씩 배워가면서 근처 부동산을 대부분 돌아봤습니다.
이때 회사에 명함을 가져오라고 하셨는데, 부사님들이 기억을 하기도 좋고 명함을 뿌리면
실제로 투자 할 사람으로 알기 때문에 물건을 추천해주시기도 좋다고! (꿀 Tip)
정말 기억에 남는 부분은 집을 못 보여주는 세입자에게 부동산 사장님을 설득해보는 과정을 거쳤다.
정말 1등이 될 수도 있는 물건 이었기 때문에 후회가 안 남으려면 얘기를 해봐야 한다.
부사님께 여러번 이야기 했고, 세입자와 통화도 했지만 세입자는 전주로 여행을 가서 집을 보여줄 수 없는 상황
피엠: “부사님 정말 어려운거 아는데, 세입자에게 마지막으로 한번만 금전을 드릴테니 얘기해주시면 안될까요?”
부사님: “아.. 어려운데 한번 해볼게”
결국에는 이 집은 못보고 내려왔지만, 이때 용기를 냈던 순간이 너무나도 기억에 남고
극한이라는 키워드에 맞게 후회가 남지 않았습니다. 극한까지 가게 해주신 반장님 다시 한번 감사합니다.
그리고 반장님과 함께 목표 했던 워크인 까지 마무리하고,
멘토님께 서울역에 가서 매물 문의 까지 남기고 집에 돌아왔습니다.
<Chap2 리스크 제대로 알아야해요>
매물문의를 드리고 자향멘토님께서 연락을 주셨습니다.
제가 매물 문의를 드린 물건은, 현재 저의 투자금에선 벗어나지만 확정적으로 회수가 가능한
저렴한 물건들 이었습니다. ex) 투자금 2.0억 → 8개월 뒤 투자금 5천 회수 가능
자향 멘토님 “피엠님 1순위 2순위 물건 잘 봤어요. 그런데 이거 피엠님 포트폴리오 상 리스크가 있는거 같아요”
위의 말씀을 듣고 사실 머리가 띠잉 했다.
나에게 있어서 리스크는 지역의 공급에 따른 리스크 정도를 생각했는데, 나의 포트폴리오 리스크라니?!
자향 멘토님 "1호기를 매도를 내년에 계획하고 있던데, 이렇게 대출을 많이 사용하면 지방 매도가
어려울 수도 있을 것 같아요."
위의 멘토님 말씀을 듣고 생각했던 1등 2등 물건이 아니라, 내 투자금에 맞지만 내가 생각하는 1등과
2등보다는 약간 아쉬운 물건을 다시 멘토님께 문의를 넣었다.
자향 멘토님 “이 물건들로 매물코칭 받아봐요”
아 결국 중요한 것은 나에게 존재하는 리스크가 없는게 중요하구나라는 생각이 들었다.
그리고 나서 권유디 튜터님과 위의 매물들로 매물 코칭을 받게 되었다.
나는 B와 A물건 순서로 말씀 드렸는데, 유디 튜터님은 A물건과 B물건 순서로 괜찮다고 하셨고
결론적으로 두 물건 다 매수해도 괜찮다고 하셨다.
물건에 대해서도 자세히 설명해주시고, 미래 이야기도 해주셔서
이 물건들을 매수하고 나서 어떻게 행동해야 할지도 배웠다.
<Chap3 상승장의 맛>
내가 투자를 검토한 지역은 비규제 중에서 핫한 구였다.
매물을 털때도 많은 물건을 보기가 어려웠고, 실거주자도 같이 움직이고 있었다.
유디 튜터님께서 추천해주신 A물건 부터 협상에 들어갔다.
B물건을 간단하게 브리핑 드리면 : 샷시포함특올수리, 주인전세 물건
바로 협상에 들어갔고, 주인전세 물건이기 때문에
조건1) 매매가 500 down / 조건2) 전세가 1000 up
8월 5일에 두가지 조건을 제시했는데, 고민한다고 하고 8월 10일까지 답이 오지 않았다.
위와 같은 대화를 주고 받으며, 슬슬 불안해졌다.
부동산 사장님:
“매도자가 여러가지 고려할께 많나봐, 처음엔 남편 허락이 필요 하다더니, 이제 부모님 허락이 필요하다네?”
위의 말을 들으며, 그래도 1등 물건이니까 기다려보자 생각했다.
계속 기다리다가 물건이 다 날라갈 것 같다는 생각도 들었고, 자향 멘토님께서도
불가능하면 다음으로 넘어가세요. 라고 하셔서 마지막으로 부사님께 연락을 했습니다.
"매도자가 올린 금액 그대로 바로 계약하겠다"
결론적으로 이 이후에 끝가지 연락이 안왔고 밤 11시반에 보류하겠다는 문자만 오고 끝이났습니다.
수도권 시장의 분위기를 잔뜩 느끼며, 첫번째 물건이 날아갔습니다.
(바로 2일 뒤 매매가 2천만원을 높여서 올린 것 off the record)
바로 8월 11일날 연락이 오지 않아서 B물건으로 바로 협상에 들어갔습니다.
B물건은: 샷시포함특올수리 물건으로, 세입자 퇴거로 새롭게 전세 맞춰야 하는 물건
피엠: “사장님 요 물건 하고 싶은데, 전세 협조 되는지 확인 해주세요!”
이렇게 말을 드리고, 거의 하루 동안 연락이 없어서 사실 아.. 이거 이물건도 쉽지 않겠다라고
생각을 했습니다. 반쯤 포기를 하고 있다가 12일날 연락이 오게 됩니다.
부사님: “전세 협조 해준다네? 가격 어떻게 조율해볼래?”
피엠: “500만원 깎이면 바로 가계약금 쏘겠습니다”
그리고, 12일날 18시 경에 바로 매매 내용과 특약이 오게됩니다.
저는 솔직하게 끝났다고 생각했습니다. ‘아 드디어 해냈다’
위의 특약을 보고 부사님께
피엠: “특약 괜찮은 것 같아요 부사님 그런데, 매도인 계좌가 빠진거 같네요?”
부사님: “매도인 계좌는 아직 안받았어요. 서로 동의하시면 계좌 번호 받아드릴게요.”
위의 말을 듣고 띠용했다. 특약이란 계좌가 나와야 주는것이 아니었나..?
그리고 밤 9시반 정도에 온 답은 “고민을 좀 더 해봐야 할 것 같다”
피엠: “마냥 기다릴 순 없으니까 내일 오전 12시까지는 계좌 주실지, 아니면 안하실지 결정해주세요”
다음날 더 고민이 필요할 것 같다는 말로 두번째 물건도 날아갔습니다.
솔직한 심정으로, 두번째 까지 물건이 날라가고 나서 마음이 많이 힘들었습니다.
와.. 이거 진짜 분위기 쉽지가 않다. 아.. 앞으로 어떻게 해나가지 심난 해졌습니다.
<Chap4 그럼에도 멈출순 없어>
위의 사진처럼 좌절감을 많이 느꼈지만, 멈춰 있을 순 없기 때문에 바로 14일날 휴가를 쓰고
매물 예약을 진행했습니다.
이때 저희반 부반장님인 우지공님이 많은 응원을 해주셨습니다.
우지공님: "피엠님, 마음 힘들 수 있어요 당연히 그럴거에요. 그런데 우리가 투자 하려면 결국
해야 할 것을 해야 하자나요. 지금 피엠님이 할 수 있는건 전체 매물 정리를 하고, 더 넓게 보는 것 같아요."
이 말을 들으며 저는 전수조사에 들어갔고, 제가 투자를 검토 했던 단지부터 이전에 후순위로 두었던
물건까지 전체를 전수조사 해서 상황 등을 포함해서 노트에 적어놨습니다.
이렇게 하니 확실히 아 어떤게 싸구나, 이게 조건이 좋구나 하는게 바로 느껴졌습니다.
14일날에는 혼자 매물 임장을 진행했는데, 걷는 반장님께 배운 방식과 이미 2주전에 왔다갔기 때문에
부사님들이 꽤나 반겨주는 모습이 너무 좋았습니다.
실제로 매물은 4개 정도 예약을 하고 갔는데, 당일 워크인으로 8개 매물을 더 볼 수 있었습니다.
이번에는 매물을 4~5순위 까지 다 잡아놨기 때문에, 1순위~2순위가 안되면 3~4순위 까지
내려갈 각오를 하고 있었습니다.
자향 멘토님께 1순위와 2순위 물건을 매물 문의를 드렸습니다.
자향 멘토님: “피엠님 두개다 괜찮은 것 같아요, 근데 1순위 물건이 더 괜찮은 것 같아서 우선으로 해보세요”
멘토님의 말을 듣고 바로 C 물건 협상에 들어갔습니다.
C물건은 샷시포함특올수리에 세입자가 전세가 높게 껴져 있었고, 갱신권까지 사용할 예정인 물건 이었습니다.
투자금에도 맞았고, 너무나 마음에 들었던 물건 입니다.
피엠: “부사님 C물건 이거 하고싶은데요 계좌 받을 수 있을까요?”
부사님: “이거 지금 매도자가 확실히 팔지를 모르겠어 월요일날 결정 된다니까 말해줄게.”
월요일 까지 기다려서 받은 대답은 아래와 같습니다.
결론적으로 세번째 물건까지 날라가며, 아.. 정말 쉽지가 않구나 생각하면서 도대체 어떻게 해야될까
생각을 좀 많이했다. 물건을 잘 뽑아도, 계좌가 나오지 않으니 할 수가 없는 상황에 지쳐가는 느낌이었다.
하지만.. 그럼에도 멈출순 없어 난 2호기 꼭 할거야..!
<Chap5 운명의 나의 2호기>
2호기 물건은 제가 14일날 워크인으로 물건을 보게 될 때 부사님이 당일날 보여준 물건 입니다.
워크인을 대략 20개 부동산을 넘을 무렵 한 부동산에 들어가게 됩니다.
피엠: "사장님 안녕하세요. 투자고려하고 있어요 투자금은 1.5억 정도에요 괜찮은 물건 있을까요?
작은 평수만 가능하죠?"
부사님: “앉아봐 그 금액이면 84 가능할거 같은데? 여기 주인 전세 협조 가능한 물건 있어, 주전으로 살수도 있고”
부사님의 말씀에 2개의 물건을 날린 저의 가슴이 두근 두근 거리기 시작합니다.
왜냐하면 이곳은 이전에 고려 했을 때 84가 투자금이 저의 금액 대비 3천~5천까지 더 들어간다고 생각을 했습니다.
피엠: “사장님 그러면 이 물건 바로 볼 수 있어요?”
부사님: “이 물건 6시에만 볼 수 있다는데?”
피엠: “아 진짜요? 제가 6시에 예약이 있어서… 진짜 괜찮은거 같은데 어떻게 볼 수 없을까요?”
부사님: “한번 전화 해볼게 ~~ // 7시 전에 오면 볼 수 있다네 올 수 있지?”
피엠: “네 시간 맞춰서 꼭 보러 갈게요”
이 물건을 14일날 보게 되었고 결론적으로 이 물건은 2순위 물건이 되게 됩니다.
1순위 물건이 날라가고 나서 2순위 물건을 바로 협상을 들어가게 되었는데
부동산 사장님에게서 고수의 향기가..!
작업해서 온다는 사장님의 말처럼 다음날에 금액도 깎으시고, 전세가도 맞춰오셨다.
그리고 기존에는 주인전세가 가능하다고 얘기를 했는데, 주인분이 나가고 싶어 하셔서
협조까지만 되는 조건으로 계약을 하게 되었다.
아직 전세를 맞추지는 못했고, 전세를 맞추는 과정을 현재 진행하고 있다.
이번 2호기를 하면서 1호기와 다른 수도권의 맛을 느낄 수 있었고 1채를 했지만
나의 체감상 4채를 매수한 것 같은 느낌이 드는 2호기였다.
다음번엔 전세 뺀 이야기로 돌아오겠습니다~~
긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다.
마지막으로 CSS의 관점에서 이번 2호기 복기로 마무리하려고 한다.
C: 1) 매물을 끝까지 털어본 것 2) 물건이 날라갔음에도 포기하지 않은 것 3) 해야 할 일을 계속 한 것
S: 1) 좌절하면서 해야 할 일을 미룬 것 2) 특정한 날만 시간을 내서 물건을 본 것
S: 1) 결국 후보가 많아야 한다 2) 물건을 조건 상관 없이 많이 봐야 한다 3) 환경이 결국 중요하다.
2호기 투자에 있어서 정말 감사한 분들이 많습니다.
아낌없는 조언과 인사이트를 해주신 최강1반 자유를향하여 멘토님 감사합니다.
매물털기도 같이 해주시고, 투자에 대해 많은 관심을 가져주신 걷는 반장님 감사합니다.
힘들때 전화로 응원해주신 우지공님, 모카라떼7님 감사합니다.
임장과정과 반모임, 반톡방에서 응원 정말 많이해주신 해피율율님, 케빈D님, 해적왕D님, 지구의주인은고양이님, 뉴원더님 최강 1반 모든 분들 모두 모두 감사합니다. 덕분에 2호기 투자 까지 나아갈 수 있었습니다.
실전반에서 많이 가르쳐주신 두잇나 튜터님, 우도롱 튜터님, 멤생이튜터님 감사합니다.
그리고 저와 실전반, 기초반을 지나오면서 함께 임장을 다녔던 모든 동료분들 감사합니다.
모두 원하는 자산까지 이루시도록 늘 응원하겠습니다.
투자하도록 열심히 격려해준 여자친구 너무 감사합니다.
