최근 수도권 부동산 시장의 상승장 흐름이 외곽으로 퍼지면서 자연스럽게 재건축, 리모델링, 재개발 등 정비사업에 대한 관심도 뜨거워지고 있습니다.
사업의 단계가 후반부로 진행되는 단지도 많아지면서 전월세 시장에 미치는 영향도 커지고 있는데요. 실제 수원시 영통구의 경우 리모델링 중인 벽적골 8단지의 이주가 임박과 신규 아파트 공급 부족이 맞물려 전월세난 걱정이 심화되고 있다고 합니다.
정비사업의 막바지인 이주가 진행되면 주변으로 움직이는 수요가 늘어나서 전세 가격을 상승하게 하는 것이 일반적인데요. 투자자라면 매수, 보유, 운영의 관점을 종합적으로 고려해야 하기에 이 글에서는 정비사업과 전세가에 대해서 한층 더 깊게 이해하는 시간을 가져보려고 합니다.
1. 같은 생활권을 넘어 영향을 주는 이유
앞서 예시로 말씀드린 수원의 영통 사례와 비슷한 고민을 하고 있는 지역이 있습니다. 2027년 전국구 학군지 대치동에서 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 ‘은마아파트’가 이주를 앞두고 있는데요.
4,000세대가 넘는 매머드급 이주 대란이 예고되면서 학군을 포기하기 어려운 임차인들의 시름도 깊어지고 있다고 하는데요.
가장 큰 이유는 은마아파트의 현재 거주자의 비율 중 70%는 임차인으로 파악 되는데 현재 은마아파트의 전월세 시세로는 대치동에 갈 수 있는 아파트가 턱없이 부족하기 때문입니다 .
이에 따라 어쩔 수 없이 다가구·다세대 주택으로 밀려나거나 비용 부담을 감수하더라도 인근의 단지로 움직이면서 전세가 상승을 불러올 수 있습니다.
은마아파트의 사례처럼 학군이라는 거주 요인이 명확한 경우에는 최대한 같은 생활권 내에서 움직이겠지만, 크게 동선이 바뀌지 않는다면 인근 지역으로 시야를 넓혀서 움직일 수도 있는데요. 과천과 안양, 의왕을 예시로 설명드리겠습니다.
2025년 과천 재건축 5·8·9단지 이주 시 주변 전세 영향
과천은 현재 신축으로 이미 바뀌었거나, 바뀌고 있는 상황입니다. 2025년에는 3개 단지가 재건축을 앞두고 이주를 시작했는데 과천의 신축으로 옮기기에는 전세 가격이 만만치 않았습니다.
예를 들어서 2025년 4월 기준으로 과천의 래미안슈르 59 타입의 전세는 8~9억 정도 수준이었는데요. 같은 시기에 의왕의 준신축 e편한세상인덕원더퍼스트 전세가는 4억 중반, 안양 비산동 신축 평촌자이아이파크 전세가도 4억 초중반이었습니다.
아파트명 | 과천 래미안슈르 | 의왕 e편한세상인덕원더퍼스트 | 안양 평촌자이아이파크 |
|---|---|---|---|
전세가(59㎡) | 8.5~9억 | 4.5억 | 4.5억 |
약 5년 후 입주를 앞두고 과천에 그대로 거주하면 좋겠지만, 전세가 가격 차이가 2배 가까이 되기에 실제로 의왕·안양까지 확대해서 넘어가는 수요가 있었습니다.
이 때 단기적으로 평촌자이아이파크의 전세가가 5개월 사이에 1억 넘게 오르기도 했었습니다. (25년 1월 4억 → 25년 5월 5.25억)
2. 나갈 때가 있으면 들어올 때도 있다.
정비사업 단지들이 이주를 할 때 같은 생활권은 물론 인접 지역까지 전세가에 영향을 줄 수 있는 것이 정리가 되었다면 이제는 반대로도 생각을 해봐야 합니다.
이주가 마무리 되면 3~5년 내에 사업이 진행되고 입주를 시작하게 되는데요. 이 때는 새 아파트 물량이 들어오면서 거꾸로 전세가에 영향을 줄 수 있습니다.
만약에 그 규모가 크고 인근 공급까지 맞물린다면 전세가를 영향을 줄 수 있는데요. 이번에는 송파구의 헬리오시티를 예시로 가져왔습니다.
가락시영 재건축 단지 헬리오시티의 입주장
헬리오시티는 6,600세대 가락시영을 재건축한 단지로 올림픽파크포레온 이전에 단군 이래 최대 재건축을 진행한 단지였습니다. 기존 세대수 대비 약 3,000세대가 새롭게 추가되면서 2018년 12월 당시 거의 1만 세대가 가까운 입주자들이 움직이게 되었는데요.
당시 동탄 등 경기 남부 일대의 대규모 공급과 함께 맞물리면서 헬리오시티의 입주는 인근 전세가를 휘청이게 하였습니다. 개별 단지로 한 번 살펴볼까요.
헬리오시티 인근에 있는 단지들에서 5개월 사이에 거의 1억 가까이 낮은 금액으로 전세가가 찍혔습니다. 대규모 입주장 + 전체적인 공급 과잉으로 전세가가 휘청한 과거의 모습을 볼 수 있습니다.
물론 재건축 단지가 입주한다고 무조건 전세가가 심각하게 빠지는 것은 아닙니다. 2026년 서초, 송파 등에도 대단지 입주가 있지만 워낙 전세 물량이 부족하다보니 잠시 가격이 주춤하기는 해도 대세를 꺾지는 못하는 걸 볼 수 있습니다.
만약 재건축 단지의 신축 입주 시점에 주변에 전세를 맞춰야 하는 상황이라면 인근 지역 공급까지 디테일하게 보고 준비하는 것이 중요함을 배울 수 있습니다.
3. 투자자는 어떻게 대응하면 좋을까?
투자자의 상황에 따라 의사결정 과정이 달라질 수 있습니다. 매수 전과 보유 중 크게 두 가지로 나눠볼 수 있을텐데요. 먼저 매수자의 입장에서 활용할 수 있는 방법을 정리해 보겠습니다.
매수자라면? 전세 세팅의 기회
지역 내 전세 물량이 없는 상황에서 대규모 이주를 앞두고 있다면 전세 세팅의 기회가 될 수 있습니다. 앞서 예시로 든 2025년 초 의왕에 전세를 빼야 하는 투자자라면 과천에 광고를 적극적으로 해보면서 손님을 끌어올 수 있겠죠.
전세는 빠르게 빼는 것이 본질이지만, 공급 물량 대비 수요가 더 많을 경우 경쟁이 붙어서 일시적으로 전세가격을 높일 수 있는 기회가 됩니다. 다만, 이 때 높은 전세를 지나치게 욕심 내는 것은 경계해야 합니다.
보유 중이라면? 상황에 따라 대응
이주와 입주 사이는 3~5년이라는 시간이 소요되기에 전세가를 한 번은 괜찮지만 지나치게 올릴 경우 입주 시점에 역전세 리스크를 맞을 수 있습니다. 보수적인 인상으로 대응하는 것이 중요합니다.
또한 보유하고 있는 지역의 재정비 사업의 현황을 적어도 반기별 1회는 체크해보는 것이 중요합니다. 공사비 인상 등으로 사업 일정이 변경되기도 하고, 대출 규제 등으로 입주 시점이 빨라질 수도 있습니다.
예를 들어 이번에 대전의 한 아파트는 12월 입주 예정이었으나 연말 대출총량 한도 축소를 의식해서 10월로 입주 시점을 당겼습니다.
오늘 알려드린 재건축, 리모델링, 재개발 등 정비사업의 이주 시점과 입주 시점이 전세가에 어떻게 영향을 미치는지 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 수도권에 장기 보유를 계획하고 있는 물건이라면 어느 지역이든 마주할 수 밖에 없는 케이스라고 생각됩니다.
애초에 빈땅이 부족한 수도권 중심부에서는 특히 일어날 수 있는 일이기에 미리 준비하시고 잘 대응하셨으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
