안녕하세요.
시간과 노력의 하루를 보내는 나,
시노하나입니다.
저는 올해 투자의 목표가
매수1건, 전세갱신2건, 매도1건 진행이었는데요!!
올해 초 매수 목표는 달성함에 따라
연달아 전세재계약 2건의 협상을
진행했습니다.
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이번 전세계약 갱신을 연달아하면서 느낀점은
아시다시피 요즘과 같이 전월세 물량이 귀해지는
시기에는 집주인 우위의 시장으로
내 포트폴리오에 따른 원하는 협상도 얼마든지
가능하다는 것을 느꼈습니다.
저와 같이 전세재계약을 앞두고 계신 분들이
이 글을 보고 조금이나마
도움이 되셨음 좋겠습니다.
CASE 1
계약갱신청구권 사용해도
꼭 2년기간에 5%상승
아니어도 된다!
4호기, 올해 초 계약했던 물건은
1년정도 세낀 물건으로 내년초면 갱신을 앞두고
있는 물건이었습니다.
수도권 비규제 물건으로
운 좋게도 사자마자 가파른 상승곡선을
만나게 되었고, 투자금의 200%수익을 보이고
있는 물건입니다.
대단지에 전세물건이 몇개 없는 (3개미만) 상황에
세가 매수당시에도 2~3천 싸게 끼었던 물건인데
지금 시세와는 1억까지 벌어져 있는 상황
이었습니다.
제 포트폴리오 상황에서는
4주택이 되어있기에
세금 규제에 따른 매도 플랜과 갈아타기 계획을
잡고 있는 상황인데요.
내년 5월만기인 지방물건을 1순위로 매도하고,
해당 비규제 물건을 보유한 28년초 2년되는 시점에
2순위로 매도하는 것이 BEST 시나리오였습니다.
하지만 내년초 갱신권을 사용하여 연장한다면
29년으로 매도시기를 늦춰야 하고
그 사이 규제지역이 되거나 한다면
서울물건을 계속 보유해야하는 상황속에서
계획이 다소 꼬일수 있는 상황이었습니다.
그래서 세입자에게
계약갱신권을 사용하면서
1년연장을 제안하게 됩니다.
단, 현 시세보다 1억싼 지금 전세가격을
유지하면서요!
세입자 입장에서 생각해보았을때,
현 가격을 유지하면서 28년초까지 살 수
있다는 제안이 계속 거주하기 희망한다면
나쁘지 않은 제안일 수 있겠다는 생각이었습니다.
(또한, 해당가격으로 주변에 갈 수 있는 곳도
없음을 확인…)
문자로 연락을 드리며
솔직하게 세금때문에 제가 들어가 살거나
혹은 2년되는 시점 매도를 하기위해
1년 연장의 조건을 제시했더니
정말 몇분 지나지 않아 흔쾌히 협상완료되었습니다.
계약시점에 상황이 또 어떻게 달라질지는
모르겠으나 이렇게 재계약을 함으로써,
1) 보유 2년에 매도도 가능
2) 혹여나 현 시세로 +1억이상
전세를 올려받을 수도 있음
선택지가 유리할 수 있도록 되었습니다.
CASE 2
계속 보유할 물건도
전세재계약 완료!
위 2개의 비규제 지역을 우선적으로
매도의 계획을 세우는 대신
서울 물건은 안정적으로 보유하기 위해
전세재계약을 진행하였습니다.
해당 물건은 매수할 당시,
전세를 새로 맞추면서 당시
시세보다 약간 높은 가격으로 셋팅을 하여
투자금을 최소화 했던 물건이었습니다.
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(생각보다 2년은 빨리 돌아옵니다!!)
세입자에게 재계약 의사를 여쭈우니
계속 사시겠다고 하여~
계약갱신청구권 사용하여 5% 증액+
재계약 협상을 하루만에 끝낼 수 있었습니다.
그 사이 전세시세가 제가 맞춘 전세시세보다도
올랐었기 때문이었습니다.
이렇게 2개의 전세협상을 연달아 하면서 느낀점은
시장에 따라
전세재계약의 방법과 협상도
정말 다양할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
내 상황은 내가 가장 잘 알고 있기 때문에
보유하고 있는 물건과
매수, 보유(전세), 매도의 계획에 따라
협상을 유연하게 대처하며 제안하는 것이
중요하다는 것을 깨달았습니다.
진짜 사장된 마음으로!
오너십을 가지고 상황에 맞게
대처해나가며 +1 경험성장을 해나가는 것
같습니다.
오늘도 화이팅하고 있는 월부인들
모두 힘내십시오!!!
화이팅!!
