안녕하세요-!
미래 아이의 수저 뿐만 아니라
부모님의 수저까지 바꿔드리고 싶은 : )
인생탐험 깔짝이 입니다-!
사실, 처음 월급쟁이 부자들에서
투자를 배우기 시작했을 때만 해도
부모님의 노후 준비는 관심이 없었습니다..!😅
그저 내 노후가 불안하고,
파이어족을 하고 싶기에 시작했던 부동산 투자!
배우면 배울수록 우리 부모님의 노후도 신경 써야한다는걸 깨닫게 되었고,
가족들과 상의 끝에 우리 본가 주택을 매도해서
몸집을 줄여야겠다는 결론이 나왔습니다!
25년 3월, 월급쟁이부자들을 시작함과 동시에
부모님께서 주택 매도를 고민하셔서
부동산 4-5곳에 내놓았지만 그 어떠한 문의도 오지 않은 채
1년이 흘렀습니다….
월급쟁이부자들에서 배운 매도 커리큘럼을 통해
1년동안 팔지 못했던 다가구 주택을
단, 3개월 만에 매도에 성공했습니다!
(올 6월 시작 ~ 8월 매도 계약 성공)
빌라, 주택 등 환금성 어려운 비아파트 매도에
어려움을 겪고 계신 분들께
도움이 되고자 글을 작성해봅니다!
저도 주택 매도가 너무나도 막막했고
매도가 성공할 방법이 없어 보여
커뮤니티에 주택 매도, 빌라 매도 등 검색 많이 하며
많은 도움을 받았습니다..! 감사합니다!
다가구 주택 매도가 난이도 최상인 이유
익히 말로만 들었던 다가구 주택 매도의 난이도!
서울 등 핫한 지역들은 아파트 시장이 묶이면서
비아파트 시장에 활기가 띄고 있다고 하지만,
우리 본가가 있는 경기 남부의 끝단인 우리 지역은
아파트 시장도 침체되어 있기에 비아파트 시장은 차디찬 한파주의보 정도인 시장!
주택 매도가 어려운 이유는 다양하지만,
일단 비교군이 많지 않고, 실거래가를 알기도 어려워
매도가 설정의 어려움
아파트만큼 대출이 잘 나오지 않는다는 점,
아파트에 비해 찾는 수요자가 현저히 적어
문의가 없는 것에서 오는 막막함
등등 정말 다양한 이유로 매도가 어려웠습니다.
📍부동산에 전화를 하면 가장 먼저 듣는 말!
“ 요즘 아파트도 안 팔리는데 주택이 어떻게 팔리겠어요 ”
“ 주택은 그 가격에 절대 못 팔아요 -2억 정도 내리셔야 겨우 팔릴거에요 ”
“ 주택 대출 안 나오잖아요~ 그리고 월세가 너무 적어요~ 월세 많이 나와야 살까 말까에요~ ”
“ 30년된 구축,, 누수는 당연히 있죠? 너무 오래된 주택이라 쉽지 않겠네요,, ”
그저 물건을 내놓을 뿐인데 거절의 말들만 너무 많이 들어서 지칠 뻔 했지만,
1년 전의 나와는 다르기에 ^^ 포기하지 않고
월급쟁이부자들에서 배운 매도 스킬을 적용해보기 시작합니다!
STEP 1. 매도가 설정하기
지역 내 생활권 매물과 비교하여 매도가 설정 + 네고 하한선 정하기
먼저 가장 중요한 매도가 설정하기!
이 매도가 설정은 갈아타기를 할 때
우리가 필요한 돈이 얼마인지를 계산하는 방법 활용!
아파트는 단지 내 혹은 가치가 비슷한 옆단지와 비교해서
수리 상태 등에 따라서 매도가를 설정하면 될테지만,
주택은 비교할 주택이 많지가 않고,
주택마다 상태, 상황, 조건 등이 너무 다양하다 보니
내 주택과 비슷한 주택이 아예 없었다..!
같은 생활권 내에 있는 모든 주택 매물들을 살펴보았습니다!
건물 층수가 비슷한 집 + 월세 흐름이 비슷한 집 + 마당or옥상 유무 등
지역 내 생활권 매물들과 비교해서 매도가를 설정했다.
주택의 경우 네고가 -1억까지도 들어온 적이 있었다.
그렇기에 매도가를 설정했음에도 희망 매도가일 뿐이기에
자산재배치를 하기 위해서는 최소한 어느 금액까지는 네고를 해줄 수 있다는 것을
설정해놓는 것이 가장 중요하다!
우리 집의 경우,
예를 들어 4.5억에 매도가 설정을 한 후에
4.3억까지는 네고를 해도 자산재배치에 영향이 없다는 판단을 해놓고 보니
네고가 들어왔을 때 빠르게 답변을 할 수 있었다.
STEP 2. 우리 집 특징 파악 후 1등 매물 만들기
전화임장 통해 특징 파악 + 당근 유료광고 적극 활용
20년간 살아온 소중하고 익숙한 우리 집이기에
우리 가족이 봤을 때는 장점밖에 보이지 않았다.
객관적으로 우리 집이 가진 장점과 약점을 면밀히 파악해야 한다!
장점과 약점을 면밀히 파악하기 위해서는 객관적인 시선이 필요하다.
바로 동네 부동산 소장님의 시선이 필요하다!
네이버 부동산에서 우리 동네 주택 매물들을 살펴보면서
유독 주택 매물을 많이 올린 부동산 소장님 여러 명께 직접 전화를 돌린다!
“ 소장님~ ㅇㅇ동 ㅇ층 주택 매도하려고 하는데요~
매도가는 ㅇ.ㅇ억 생각하고 있습니다~
주변 다른 비슷한 매매가인 주택이랑 비교했을 때 우리 집이 부족한 점이 있을까요~? "
말씀을 해주시는 소장님도 계시고,
안해주시는 소장님도 계시고,
터무니 없는 이야기를 하시면서
가격을 낮추라고 하시는 소장님도 계실 것이다!
이 수많은 이야기들 중 내가 수용 가능하고,
바로 바꿀 수 있는 것들에 집중하면 된다.
이렇게 전화임장으로 파악한 우리집의 장점 + 약점
- 우리 가족이 생각한 우리 집의 장점
도심 내 위치한 3층 주택 + 1층 월세 수입 + 마당, 옥상 보유 + 1,2층 올수리 상태
- 부동산 소장님이 생각한 우리 집의 약점
적은 월세 수입 + 적은 주차 공간 + 언덕 내 위치
약점 보완 1 : 월세 흐름 증가 (이전 대비 2배)
전화임장을 통해 깨달은 약점 중
돈 안 들이고 당장 고칠 수 있는 것은 하나!
바로 적은 월세 수입을 올리는 것이라 생각이 들었다.
※ 당시 우리 집 상황 : 1층 월세입자 + 2층, 3층 주인 거주 및 사용
거주하던 3층의 경우 수리가 많이 필요하지 않기에
월세 임차인을 들여야겠다 생각하고 추진!
주택 월세입자 구하는 것은 경우
부동산보다 “🥕” 어플이 더 빠르게 반응이 올거라 생각
“당근 ” 어플의 “부동산 유료 광고”를 통해 월세 임차인을 단 1주일만에 구하는데 성공!
이로써 월세 현금흐름이 이전보다 2배로 늘어나게 되면서
부동산 소장님들께 어필하기 더 좋은 집으로 거듭났다!
약점 보완 2 : 3층 셀프 도배 + 샷시 + 계단타일수리 (총 300만원)
1,2층은 올수리가 되어 있었지만
3층의 경우 15년 전에 수리한 상태였다.
새로 인테리어를 하면 인테리어 비용이 많이 들테니
돈이 아깝단 생각에 수리비 정도 깎아 드리면 되지^^ 라고 생각했는데
NOPE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
최소한 도배라도 꼭 해야한다는걸 깨달았습니다!
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고
도배를 하기 전과 후에 집 보러 온 사람들의 반응이 천지차이였습니다.
도배는 가족들끼리 똘똘 뭉쳐서 셀프로 완료했으며,
샷시나 문 페인트칠도 셀프로 했습니다!
더불어 인테리어 업체를 이용하여
누수가 있던 곳은 샷시를 새로 교체하고
3층 계단도 예쁘게 타일을 까는 시공까지 하며
흠이 없는 집을 만들기 위한 노력들을 했습니다!
약점 보완 3 : 30년 묵은 짐 폐기물 처리(+30만원)
우리가 매물임장을 할 때
짐이 많은 집에 가면 구조도 보이지 않고,
짐에 밀려서 제대로 집을 못 보고 나왔던 경험들이 있으실 겁니다!
우리는 30년 묵은 짐을 다 치워야겠다!
온가족이 모여서 매주 주말마다 대청소를 실시하며
한 달 동안 묵은 짐들을 치우는데 집중했습니다!
트럭까지 불러 폐기물 처리를 하니
30~40만원 정도의 비용이 발생했습니다!
수많은 수납공간 또한 주택의 자랑이기에
미리 짐을 치워두는 것도
뽀인트 아닌 뽀인트라 생각합니다!
STEP 3. 전략적으로 부동산 매물 광고
수요자 확보 + 끊임없는 광고 + 당근 유료 광고 + 전단지 제작
전략적인 매물광고 방법에 대해 말하기 전 가장 중요한 것!
부동산 소장님 타겟팅하기!
우리가 아파트 매수, 매도할 때에도
부동산 소장님을 타겟할 때 아파트를 주로 하시는 분이
더 믿음직스럽듯이!
주택 매도도 주택만을 관리하는 부동산 소장님을 타겟으로
연락을 돌리는 것이 뽀인트!!
📍수요자 확보
= 동급 생활권 매매 + 상급 생활권 전세 + 하급 생활권 매매
먼저 수요자 확보는 아파트 전세빼기 스킬을 활용하기로 했습니다!
처음에는 어디에 연락 돌려야 할지
막막해서 우리 동네에만 뿌리게 됩니다!
그렇게 우리 동네를 끝낸 후 서서히 상급지~ 하급지~
넓혀가면서 최대한 많은 곳에 씨앗을 뿌립니다! 🌱👨🌾
📍끊임 없는 광고 (부동산 500군데 컨택)
= 매주 부동산 소장님께 폭풍 문자 + 전화
우리 동네 주택 매물들을 꽉 잡고 있는 부동산 소장님 중
우리 물건에 관심 갖는 소장님들께는 매주 전화를 돌리고!
그 외의 다른 소장님의 경우 단체 문자로 돌립니다.
이때 포인트!
소장님들이 나와의 대화에서 떠나도 굴하지 않아야 해요🙃
오히려 소극적인 소장님이랑 헤어질 수 있는 좋은 기회🥲
매주 단체문자 + 답장 오는 소장님께 바로 전화
+ 적극적이고 주택 매물 많으셨던 소장님께는 특별대우로 매주 전화
이렇게 매주 3개월간 반복했습니다!
📍문자메시지 팁
= 매물상황 + 매물정보 + 가격협상 + 소장님을 위한 선물
네고 하한선을 정해놓았던 것을 토대로
문자를 보고 전화가 오시는 적극적인 소장님께는
어느 가격까진 생각하고 있다고 말하기도 합니다.
매도가 -1천만원을 하는 것보단
소장님께 복비를 더 지원함으로써
내 매물을 적극 추천해주시게끔 셋팅이 중요하다 생각!
📍각종 플랫폼 적극 활용
= 당근 + 피터팬 등 유료 광고
당근 어플에는 3개월 간 60만원 가량의 광고비와
피터팬은 5만원 정도의 광고비를 지불하면서
열심히 이곳 저곳 씨앗을 뿌렸습니다🌱👨🌾
실제로 당근을 통해 집을 보러오신 분들도 4분 계셨습니다!
하지만, 우리 집주인이 설명하는 스킬과
부동산 소장님의 협상 스킬은 급이 달라서
우리 본가는 결국 동네에서 주택 매물 많이 보유하시던
부동산 소장님께서 계약 성사시키셨습니다-!
그럼에도 당근을 통해 월세 임차인도 구했고,
당근을 통해 부동산에서 연락도 왔기에
광고비 60만원은 월세 임차인 복비라 생각하니
충분히 해볼만 한 광고라 생각합니다!
📍 전단지 제작
전단지를 만들어서 원페이지로 내 집을 홍보할 수 있는 이미지도 중요합니다!
바쁜 소장님들은 제 기나긴 문자를 다 읽지 않으시기에
원페이지로 매물 정리해서 이미지로 문자 보내드리니
관심 있으신 소장님들은 바로 전화가 오시더라구요!
전단지 제작도 꼭 추천드립니다!
환금성 떨어지는 주택 매도를 마친 후
올해 6월 초에 본격적으로 시작하여 8월 중순 쯤 마무리 된 주택 매도!
확언으로 26년 8월 본가 주택 매도!를 희망하면서도
이게 되겠어,, 라는 마음이 강했던 적도 있었습니다.
환금성이 떨어진다는 것은 예상하고 있었지만,
매물을 팔려고 노력하면 노력할수록 정말 암담할 정도로
거래 성사 시그널이 보이지 않았기 때문에 더욱 더 그랬던 것 같습니다.
부동산에 연락을 계속 돌린다고
당근에 유료광고를 계속 한다고 해서
과연 매도가 될까?
정말 이 집을 팔 수는 있는걸까?
집 매도를 온전히 도맡아 총대를 멘 입장에서
빠르게 성사되지 않을 것 같다는 부담감과 불안감에 중압감이 느껴졌었습니다!
(너무 자신있게 매도할 수 있을거라 말해놓기도 해서 하하^^)
그때도 역시나 월급쟁이부자들 환경이 도움이 컸습니다!
감사하게도 매도 경험 있는 동료분들이 꿀팁을 많이 주신 덕분에
하나씩 적용해보니 어느새 매도가 되었네요~
매주 불안한 마음이 들 때마다
제가 할 수 있는 것은 부동산에 전화 돌리고, 문자 돌리는 것 밖에 없었습니다!
마이너스 감정이 들 때는~? 생각을 하지 말고 해야 할 일을 해라!
매도는 정말 시간과의 싸움이었고,
우리 집과의 인연은 따로 있는 법!
집 대청소를 마치고 임장을 가고
임장이 끝나면 집 인테리어를 하면서
가족들과 하나가 되어 재미나게
한 주 한 주 시간을 보내다 보니 매도가 되었습니다~
경기 남부 구축 주택 매도도 하는데
내가 앞으로 투자생활에 있어서 못할 것이 무엇이 있겠나~
분명 정말 큰 성장일거라 마인드 컨트롤 하면서 해나갔네요!
다가구 주택, 근생 주택, 빌라 등등
다양한 환금성이 떨어지는 비아파트 자산 갖고 계신 분들께
조금이나마 북극성 같은 길잡이 별 칼럼이었길 바라면서
주택 매도하시는 분들 모두 매도 성공하실 겁니다! 화이팅입니다 : )
