안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.
다들 투자 준비 잘 하고 계신가요?
세제개편안이 발표된 이후로 어느정도 세금부담이 계산됨에 따라
새롭게 투자를 준비하시는 분들이 많이 늘어난 것 같습니다.
다만 많은 분들께서 여전히 어떻게 나에게 꼭 맞는 투자물건을 찾을 수 있는지,
어떤 프로세스로 투자를 해야하는지 어려워하고 계십니다.
그래서 이번 글에서는
1개월 안에 투자하는 방법 A to Z를 다뤄보고자 합니더.
이 글은 이런 고민을 가지신 분들께 도움이 됩니다.
- 이번 달에 투자하고 싶은데 어떻게 스케줄링 해야할지 모르겠어요.
- 전수조사부터 막막해요… 정말 다 해야하나요?
- 투자 후보 단지를 어떻게 선정해야 하나요?
- 후보 단지를 뽑았는데 막상 현장가면 투자 가능한 물건이 없어요..
- 매물코칭은 언제, 어떻게 하면 되는걸까요?
투자 프로세스
여러분들이 궁금해하시는 투자 프로세스는 아래와 같습니다.
STEP 1. 자산상황 및 대출 & 보유세 감당 여력 검토 (1일)
STEP 2. 투자 후보 지역 전수조사 (1일)
STEP 3. 매매가별, 투자금별 비교평가 및 후보단지 TOP5 선정 (1~2일)
STEP 4. 후보단지 매물 전수조사 및 전화임장 (2~3일)
STEP 5. 투자가능 후보 매물 임장 (2~3일)
STEP 6. 현장 매물 털기 (1일)
STEP 7. (실전반 또는 월부학교) 튜터님께 매물문의 (1일)
STEP 8. 매물코칭 후 최종 리스크 검토 & 가계약금 입금 (1일)
투자할 때는 위와같은 프로세스로 접근을 하는 것이 정석입니다.
꽤나 복잡하고 어려워 보이지만,
사실 월부에서 기초반 강의를 들으며 앞마당을 만들어 보았고,
임장보고서를 3개 이상 처음부터 끝까지 제대로 작성한 분이라면
이미 1~3번은 익숙하실 거예요.
그러면 한 번 1단계부터 차근차근 어떻게 해나가면 좋을지
상세히 설명드리도록 하겠습니다.
STEP1. 자산상황 및 대출 & 보유세 감당 여력 검토
가장 쉬워보이지만 가장 중요한 단계입니다.
여러분들이 실제 투자할 때 사용할 수 있는 투자금이 얼마인지
명확하게 기준을 세우셔야 합니다.
많은 분들이 이 단계조차 제대로 거치지 않고, 물건에 나의 현금/대출여력을 끼워맞추다 보니 과도한 대출을 껴안으려 한다거나 혹은 물건을 못 찾겠다며 어려워 하십니다.
첫 단추를 잘못 꿰메면 절대 뒤에서 나의 상황에 적합한 물건을 찾을 수가 없습니다.
1. 당장 사용할 수 있는 현금여력을 확인하세요.
- 당장 보유 현금
- 주식, 적금 등 당장 현금화 가능한 자산
- 근 시일 내 발생가능 현금 (전세상승분, 성과급, 매도 잔금 등)
2. 대출 여력을 검토하세요. (사람에 따라 다릅니다.)
- 사람에 따라 연 현금흐름이 괜찮다면 기존에 보유하고 있던 대출금액 포함하여 연 저축액의 최대 2배까지 대출 활용하는 것을 검토해 보실 수 있습니다.
- 현재 신용대출은 차주에 관계없이 주택 매수 목적으로 최대 1억까지만 대출 가능하니 이 점에 유의하세요.
- 연 저축액이 적으신 분들께서는 대출액을 더 보수적으로 잡으셔야 합니다.
여기에서 주의할 점는 많은 분들이 투자금을 고려할 때
매매-전세 갭만큼만 생각하시지만
수리비, 복비, 취득세를 반드시 감안하셔야 합니다.
이 모든 것을 고려한 나머지 금액이 여러분들이 진짜 투자금입니다.
3. 보유세 감당 가능 여부를 확인하세요.
특히 추가 주택을 매수하시는 경우라면
해당 투자금으로 매수 가능한 집의 가액을 감안하여
연 보유세가 얼마나 늘어나는지 직접 계산해보셔야 합니다.
아무리 좋은 자산이라고 하더라도 보유세로 인해 나의 저축이 위태해지거나
감당하기 어려운 수준으로 증가한다면 추가 투자 여부를 진지하게 재검토 해보셔아 합니다.
STEP 2. 투자 후보 지역 전수조사 (1일)
투자금을 잘 정하셨다면 이제는 어떤 지역에 투자할지 정할 차례입니다.
투자 후보 지역 선정은 보유하고 계신 앞마당에서 고르시면 됩니다.
- 각 지역의 금액대가 아직까지 저평가되어있는지
- 보유한 투자금으로 접근 가능한 가치있는 단지가 있는지
- 시장상황이나 공급 상황, 분위기는 어떠한지
를 기준으로 후보지역을 선정하시면 됩니다.
후보 지역이 추려졌다면 전수조사를 해야하는데,
전수조사를 할 때에는 모든 단지를 다 하지 않아도 괜찮습니다.
1억으로 투자 후보 단지를 찾는데 굳이 2억대 미만이나 8억대 이상 후보를 보실 필요까진 없습니다.
물론 종종 그 안에서 기회가 있는 경우도 있습니다만,
전수조사 자체에 허들을 느끼시는 분들께서는 적정 범위를 설정하시면 됩니다.
참고로 호가 전수조사를 할 때에는
4층이상/탑층 제외 매매 최저호가와
저층 포함 전세 최저호가를 따시면 됩니다.
단, 최근에는 전세물건이 없어 호가가 없는 경우가 많으므로
최근 전세 실거래가 (갱신거래 제외)를 기준으로 입력하시면 됩니다.
해당 거래가격을 기준으로 전세 시세가 형성될 확률이 높습니다.
STEP 3. 매매가별, 투자금별 비교평가 및 후보단지 TOP5 선정 (1~2일)
전수조사를 하셨다면 이제는 투자 후보 단지를 선정할 차례입니다.
투자 후보 단지를 선정할 때 가장 중요한 것은 바로
[가저환수원리]입니다.
우리가 보통 저평가된 단지를 찾을 때
비슷한 가격대에서 가장 좋은 단지가 저평가되었다고 판단하곤 합니다.
그런데 때로는 해당 단지가 이미 고점을 넘어섰고,
저점 대비해서 많이 상승하여 절대가만 놓고 보면 저평가라고 보기 어려운 경우가 있습니다.
그럼에도 이 단지의 가치가 가장 좋다면 더 좋은 자산을 안고가는 관점에서 의미가 있습니다.
예를들어 1억대 투자금 범위에 들어오는 단지 중
5억대에서 저평가된 A단지가 있고
상대적으로 6억대 구간에서는 덜 저평가된 단지 B가 있다고 할게요.
개별적으로 봤을 때 A단지가 B단지보더 가치대비 더 많이 저평가되어있지만,
단지의 가치 자체는 B단지가 더 높다고 하면
감당 가능하다는 전제 하에 B단지를 선택할 수도 있다는 의미입니다.
그렇기 때문에 우리는 매매가별 저평가 뿐만 아니라
현재 투자금으로 할 수 있는 단지중 가장 가치있는 단지가 무엇인지도 함께 살펴봐야 합니다.
그래서 저는 전수조사를 한 뒤에 투자금별로 가격대 그룹핑을 하여
저평가 뿐만 아니라 해당 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 가치의 단지가 무엇인지를 함께 살펴보는 편입니다.
이때 투자금에 꼭 맞는 TOP5 뿐만 아니라
투자금 +3~5천정도 수준의 단지 TOP5도 함께 선정합니다.
그 이유는 현장에서 만들어지는 조건에 따라
투자금 +3천인 단지가 나의 투자금 범위 안으로 들어올 수도 있고,
대출여력이 된다면 좀 더 상위 단지를 함께 검토할수도 있기 때문입니다.
또한 TOP3가 아니라 TOP5를 선정하는 이유는
단지를 선정하긴 했지만 실제 매물 단위로 들어가
전화임장을 해보면 의외로 현장에 매물이 없어 투자가 불가능해
후보에서 사라지는 단지들이 생기기 때문입니다.
여유있게 후보를 늘려놔야 대안으로 넘어가기 수월해집니다.
STEP 4. 후보단지별 투자가능 매물 전수조사 및 전화임장 (2~3일)
STEP3까지는 임장보고서에서 결론파트를 작성할 때 많이들 해보셨으리라 생각합니다.
진짜 중요한 단계는 STEP4부터입니다.
이제부터는 투자 가능한 물건을 찾는 단계입니다.
지금까지 TOP5 단지는 총 10개가 있습니다.
- A그룹 : 투자금 초과하는 단지 5개
- B그룹 : 투자금에 꼭 맞는 단지 5개
A그룹 단지들이 B그룹보다 확실히 가치적으로 우선순위라는 가정하에,
실제로 투자 가능한 매물들을 A그룹에서 먼저 검토해봅니다.
네이버부동산에서 가격이 싼 매물부터 시작해서 하나씩 클릭해보며,
투자 가능한 조건의 매물들을 찾습니다.
이때 포인트는 실제로 투자가 가능할만한 물건을 리스트업 하는 것입니다.
예를 들어, 매물 설명에
- “주인전세, 주전세 협조 ”와 같이 투자하기 용이한 물건이나,
- 세가 높게 껴있는 물건
- 세가 낮게 껴있더라도 만기가 얼마 남지 않아 시세대로 전세 맞출 수 있는 물건 (갱신 사용 가정)
- 공실 물건
등이 적혀있으면 베스트입니다.
주인 거주 물건일 경우, 직접 전화로 협조를 해주실 수 있을만한 집인지 확인하셔야 합니다.
다만 유의할 것은 매물 하나하나의 상황을 명확하게 파악하는 것입니다.
나와있는 매물들은 웬만하면 다 전화를 해봐야 합니다.
그 이유는 광고로 나와있는 조건과 실제 상황이 바뀌었을 수도 있고,
또는 제가 제안함으로써 조건이 맞는 물건으로 만들어질 수도 있기 때문입니다.
예를 들어, 세가 낮게 껴있고 갱신도 사용 안했으며 만기가 길게 남은 집이라고 해볼게요.
당연히 투자가 불가능할거라 생각하겠지만
실제로 전화해보면 임차인은 집 매수를 위해
만기 전에 이사를 나가고 싶어하는 상황인 경우도 있습니다.
또 광고에 ‘주전세 불가’ 라고 표시를 해놔도,
막상 전화해보면 주인의 마음이 바뀌어 주전세를 하겠다고 부사님께 이야기 했는데,
광고는 업데이트 하지 않은 경우도 있습니다.
따라서, 어떤 매물이든 후보에 있는 물건이라면
반드시 전화임장을 해봐야 하고
전임을 통해 해당 투자 가능할 가능성이 높은 물건들을 선정해야 합니다.
여러분들이 여기에서 주의하셔야 할 부분은 바로,
‘투자를 본 인선에서 차단하는 부사님의 태도’입니다.
“주인전세? 그거 귀찮아서 안해줘~”
“임차인이 집을 안보여줘~”
부사님들이 이런 이야기를 많이들 하시는데요,
실제로 주인과 소통한 부사님들도 있지만,
부사님 선에서 짐작하고 이야기 하시는 경우도 많이 있습니다.
그렇기 때문에 항상 CEO 마인드를 장착하고,
정말 투자할만한 물건이라고 하면
직접 매도자에게 이야기 해주실 것을 요청하거나
본인이 이사 나가야 할까봐 집을 안보여주는 임차인에게는
"저는 실입주 할 의사가 없는 투자자이니 집 보는 것 협조 요청을 전달드려 달라" 말씀드릴 수도 있습니다.
만약 A그룹 (투자금 + 3~5천) 에서 나의 투자금으로 투자 가능한 매물이 없다면,
B그룹 (투자금)도 위와 같은 작업을 반복해야 합니다.
당연히 더 좋은 가치의 물건을 깎거나
조건을 만들어 내 투자금 범위로 만드려는 시도는 반드시 필요합니다.
다만, 상위 단지에 집착하느라 만들어지지 않는 단지를 붙들고 있으면
지금 보유 투자금으로도 투자할 수 있었던 B그룹에서조차 기회가 사라질 수 있습니다.
현실적으로 가능한 조건의 물건들을 리스트업 했다면
이제 다음에는 현장으로 갈 차례입니다.
STEP 5. 투자 후보 단지 매물 임장 (2~3일)
이제 전임으로 추렸던 매물들을 실제로 봐야 할 차례입니다.
실제로 매물을 볼 때의 포인트는 아래와 같습니다.
- 전임으로 확인했던 매물과 조건이 일치하는지
- 실제 매물 상태 (수리상태, 중대하자 여부)/동/층/향/뷰
- 부사님과 대화를 통한 매도자의 디테일 상황 파악 (매도 시급성, 조건 협조여부 등)
- 실제 층의 특징 (표기는 중층이지만 실제로도 중층이 맞는가 등. 라인별로 탑층이 다른 경우 존재)
위의 것들에 집중해서 매물을 보시고,
가격, 조건, 수리상태 등을 모두 종합하여
단지가 아닌 매물 기준 TOP3를 선정하시면 됩니다.
STEP 6. 현장 매물 털기 (1일)
매물 TOP3를 선정하였다면,
현장에서 TOP3를 뒤집을만한 더 좋은 매물이 없는지
한 번 더 현장에 가서 인근 부동산을 전부 돌아다녀 보시면 됩니다.
- 생각보다 아직 광고에 올라오지 않은 좋은 조건의 따끈따끈한 물건이 나올 수도 있고,
- 가격은 좋지만 조건이 맞지 않아 투자할 수 없었던 물건이었는데,
다른 부동산에 가보면 의외로 조건이 만들어지는 물건임을 알게될 수도 있고, - 특정 부동산에만 ‘얼마까지만 된다’고 언급한 급매 물건을 발견할 수도 있고,
‘이 물건이 정말 최선인가?’에 대해
현장에서 한 번 더 꼼꼼히 확인하는 단계라고 생각하시면 될 것 같습니다.
더 좋은 조건의 물건이 나오지 않는다면,
"내가 본 매물이 최선이구나" 확신을 가지시면 됩니다.
그렇게 현장에서 본 매물들을 기준으로 최종 매물 TOP3를 정합니다.
STEP 7. (실전반 또는 월부학교) 튜터님께 매물문의 (1일)
실전반과 월부학교에서는 담당 튜터님께
“이런 물건을 찾았습니다! 이 매물로 매물코칭 해도 될까요?”라며 의견을 여쭙는
‘매물문의’라는 과정이 있습니다.
매물코칭 비용이 적진 않기 때문에, 기왕이면 담당 튜터님과 소통하며
TOP3로 뽑은 매물들이 정말 가저환수원리에 부합하는지,
매물코칭 전에 한 번 더 검토하는 단계라고 생각하시면 됩니다.
STEP7은 필수는 아니며,
기초반이라고 하면 그냥 이 단계를 건너뛰고 바로 매물코칭으로 넘어가시면 됩니다.
STEP 8. 매물코칭 후 최종 리스크 검토 & 가계약금 입금 (1일)
마지막으로는 실제 매물코칭 단계입니다.
매물코칭은 매일 오전 9시에 오픈됩니다.
9시에 코칭이 오픈되면 광클을 하시고,
11시까지 매물코칭 폼을 작성하여 제출하시면 됩니다.
매물코칭 질문지는 사전에 제공되기 때문에,
광클 전 미리미리 작성해두시는 편이 좋습니다.
코칭까지 통과했다면 이제는 가계약금을 넣을 차례입니다.
단, 이 단계에서 주의할 점은 가계약은 ‘가짜 계약’이 아니라 ‘본 계약의 일부'라는 것입니다.
많은 분들이 가계약금을 넣은 뒤 특약을 협상하는 우를 범하는데,
리스크상 물러설 수 없는 ‘조건과 관련한 예민한 특약’ 등은
반드시 가계약금을 입금하기 전에 협의하셔야 합니다.
따라서 매물코칭 전부터 ‘가계약금 전 바로 문자 보낼 수 있도록’
특약을 미리 작성해두시는 게 중요합니다.
참고로 만약 현금임차인을 구해 동시 계약을 해야 하시는 분이라면
현금임차인이 구해지기 전까지는 절대 먼저 계약하시면 안 됩니다.
(임차인 구할 때까지 매도자가 잔금 일자를 유동적으로 바꿔주는 경우가 아니라면)
각자 상황, 매물 조건에 대한 부분을 다시 한 번 검토하시고
가계약금을 입금할 필요가 있습니다.
실전에서 바로 적용 가능한 한 달 일정
- 1주차
- 본 임장지 임장/임장보고서 집중
자산 상황 정리 & 앞마당 트래킹
2주차
- 본 임장지 임장/임장보고서 집중
- 투자 후보 지역 선정 후 해당 지역 전수조사
- 3주차
- 본 임장지 매물임장/임장보고서 마무리
- 임보 결론 파트에 투자 관련 사항 집중 정리
- 현 임장지 포함 전수조사 기반으로 투자금별 단지 TOP5 선정
- TOP5 선정 단지 기반 전화임장 후 후보 매물 리스트업
- ⭐4주차⭐
- 투자 후보 단지 매물임장 + 매물 털기
- 매물 TOP3 선정 후, 가저환수원리 재검토
- 매물문의 & 매물코칭
지금까지 투자 물건을 찾는 프로세스에 대해 상세히 알아봤습니다.
투자를 준비하시는 분들에게 부디 이 글이 많은 도움이 되길 바랍니다!
궁금한 점은 댓글을 남겨주세요 😊
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
