안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
월부학교5강 선배강의는 룰루랄라7님, 반나이님, 스리링님께서 진행해주셨습니다.
선배강의는 선배님들의 투자경험을 간접적으로 레버리지 하고 그 과정에서 쌓은 인사이트를 배울 수 있는 소중한 시간이였습니다.
투자와 연결되는 임장보고서 작성하기
룰루랄라7
룰루랄라7 선배님은 ‘군’ 지역에 투자한 경험을 말씀해주셨습니다. 월부에서 부동산을 배우고 가치를 보는 연습을 해도 막상 ‘군’이라는 지역에 투자하려면 쉽게 손이 가지 않을 것 같습니다. 저 역시 지역 이름에서 오는 선입견을 완전히 배제하기는 어렵겠다는 생각이 들었습니다. 그런데 선배님께서는 임장보고서를 통해 그런 선입견을 하나씩 걷어내고 투자 기회를 찾으셨습니다.
지역의 공급과 미분양을 확인하고 랜드마크 단지의 가격 흐름을 보면서 아직 지역 전체가 충분히 오르지 않았다고 판단하셨습니다. 이후 지역 내 선호도별 단지의 가격 흐름을 비교하면서 가치에 비해 덜 오른 단지에 기회가 있다고 보셨습니다. 보통 가격이 오르지 않은 단지를 보면 ‘안 오르는 데는 이유가 있겠지.’, ‘딱 그 정도 가치니까 저 가격이겠지.’ 라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 임장보고서를 제대로 작성하면 가치가 낮아서 싼 것이 아니라, 가치가 있지만 아직 흐름이 오지 않았다는 것을 판단을 내릴 수 있었던 것 같습니다.
투자 의사결정 과정에서 생긴 의문점을 그냥 넘기지 않은 점도 기억에 남았습니다. 궁금한 점들을 임장보고서에서 손품으로 검증하고 해소되지 않은 의문들은 현장에서 검증하면서 답을 찾아가셨습니다. 누군가의 이야기를 듣고 확신을 갖는 것이 아니라 내가 임장보고서를 작성하면서 스스로 투자의 확신을 만들어가는 과정이었습니다.
생각해보면 우리가 실제로 투자하는 단지가 항상 지역에서 가장 좋은 단지는 아닙니다. 투자금이나 수익률을 고려하다 보면 선호도가 조금 떨어지는 단지를 보게 될 때도 많습니다. 아직 사람들이 관심을 갖지 않는 단지를 투자 대상으로 검토해야 할 때도 있습니다.
그럴 때 내가 작성한 임장보고서에서 가치와 가격, 현장과 판단에 대한 답을 스스로 내릴 수 있어야 투자의 근거가 되는 임장보고서가 될 수 있음을 배웠습니다.
감사합니다.
투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 하는 법
반나이
반나이 선배님은 복기에 대한 강의를 해주셨습니다. 투자를 하고 시간이 지난 뒤 변화된 시세를 보면서 과거 투자를 복기하곤 합니다. 결과가 좋으면 잘한 투자였다고 생각하고 결과가 좋지 않으면 아쉬운 투자였다고 생각하면서 ‘그때 ~할걸’이라는 아쉬움으로 끝나는 경우가 많습니다. 하지만 이렇게 복기를 하면 다음 투자에서도 비슷한 아쉬움을 반복하게 됩니다. 그리고 다음 투자에서 아쉬운 선택을 반복하곤 합니다. 그 이유는 복기 후에 다음 투자에 적용할 ‘기준’이 남지 않기 때문입니다.
투자 복기는 ‘시장 - 판단과 검증 - 대안 - 기준’이라는 4가지 단계로 진행합니다. 저도 비슷한 방식으로 복기를 해왔지만 각 과정을 왜 해야 하는지 그 목적까지 명확하게 알고 하지는 못했던 것 같습니다.
먼저 시장 상황을 복기할 때는 단순히 내가 투자했던 당시의 시장이 어땠는지만 돌아보곤 했습니다.
하지만 시장 상황을 복기하는 이유는 지역마다 부동산 시장의 사이클이 다르기 때문에 당시 내가 투자한 지역보다 더 좋은 시장 상황에 있던 지역은 없었는지를 확인하기 위해서였습니다. 이를 통해 다음 투자에서는 가능하면 조금 더 유리한 시장에 투자할 수 있습니다. 또한 당시 내가 가지고 있던 자산 중 활용할 수 있었지만 활용하지 못했던 것은 없었는지도 함께 돌아볼 수 있습니다.
다음으로 과거의 판단을 검증하는 과정에서는 현재의 가격 결과를 보고 당시의 가치를 다시 판단하는 실수를 하기 쉽습니다. 가격이 많이 올랐으니 좋은 단지였다고 생각하거나 오르지 않았으니 가치가 부족했다고 판단하는 것 입니다. 하지만 이런 결과론적인 복기로는 당시 내가 무엇을 제대로 봤고 무엇을 놓쳤는지를 확인하기 어렵습니다. 따라서 현재의 결과가 아니라 당시 내가 했던 비교평가를 다시 돌아보고 그 과정에서 놓친 기준이 무엇이었는지를 찾는 것이 중요합니다.
대안을 복기하는 과정에서는 공급, 가격, 투자금, 지역에 대한 선입견, 잘못된 가치 판단 등 여러 이유로 당시 검토하지 않았던 대안들을 다시 살펴보면서 더 좋은 선택지는 없었는지 확인해보아야 합니다. 이 과정을 통해 내가 가지고 있던 선입견이나 잘못된 기준을 발견할 수도 있고 미처 고려하지 못했던 실거주 선택지와 같은 새로운 대안을 확인할 수도 있습니다. 결국 이런 과정이 있어야 다음 투자에서 내가 검토할 수 있는 선택지를 넓혀준다는 생각이 들었습니다.
마지막으로 복기하면서 찾은 내용을 CSS로 정리하고 다음 투자에서 사용할 기준으로 남겨야 합니다. 복기는 과거의 투자 결과를 평가하는 데서 끝나는 것이 아니라 당시의 시장과 내 판단을 다시 확인하고 놓쳤던 대안을 찾아보면서 다음 투자에 적용할 기준을 만드는 과정입니다.
이렇게 복기를 통해 나온 기준을 실제 행동에 적용할 수 있어야 투자와 성장에 직접적으로 연결되는 복기가 될 수 있음을 배웠습니다.
감사합니다.
전세 만기 실전 운영법
스리링
스리링 선배님께서는 투자자가 반드시 알아야할 전세 만기시 운영법에 대한 강의를 해주셨습니다. 이론적으로는 전세 갱신시 역전세 상황이 아니라면 5% 인상 후 갱신계약을 하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 현장에서는 이론과는 달리 여러가지 이유로 갱신에 대해서 세입자와 협상이 필요하기도 합니다.
또 갱신이 되었다고 해서 2년간은 잊고 지낼 수 있겠다고 생각하지만, 계약 갱신권을 사용했다는 것은 세입자가 언제든지 퇴거를 통보할 수 있고 임대인은 3개월 내 보증금을 돌려줘야하는 의무가 있습니다.
이번 강의에서는 실제 현장에서 발생할 수 있는 케이스들을 선배님의 사례를 통해서 당황하지 않고 어떻게 대응해야할지를 상세하게 배울 수 있었습니다.
전세갱신의 경우 시세가 높게 형성되어 있다면 5% 증액은 쉽게 받아들여지지만, 그렇지 않은 경우에는 증액이 당연하지 않을 수 있습니다. 그럴때 아직 실거래 신고가 되지 않은 거래는 없는지, 현재 임차시장의 분위기가 어떤지를 먼저 현장에서 파악하여야 협상에서 우위를 차지 할 수 있습니다. 또한 선택지를 제시함으로서 하나를 포기하더라도 다른 부분은 가져올 수 있도록 협상하는 방법도 배울 수 있었습니다.
그리고 세입자의 퇴거일을 확정하지 않도록 특약을 작성하는 것과 캘리더에 6/3개월차 알람을 미리 설정하는 꿀팁과 실제 현장에서 꼭 알아야하는 세입자의 수리 요구, 질권설정/채권양도여부, 퇴거시 확인할 부분, 셀프계약/전자계약 방법 등 실전 노하우를 배울 수 있었습니다.
감사합니다.
긴 시간 소중한 강의 해주신 룰루랄라, 반나이, 스리링 선배님 감사합니다!
