내 투자금, 정말 1.5억일까?
매매가 - 전세가만 계산하고 있지는 않나요?
안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다 :)
이번 편은 2호기 투자 시리즈 마지막 편!
바로 부대비용 계산입니다.
저는 처음 투자금을 계산할 때도,
임보를 작성하고 투자 후보 TOP3를 뽑을 때도,
부대비용은 꽤 대충 생각했습니다.
매매가 - 전세가 = 투자금
일단 이 숫자를 가장 중요하게 봤고,
취득세나 중개보수, 등기비용 같은 것들은
‘뭐... 이것저것 조금 더 들겠지.’
‘아몰랑~ 어떻게든 되겠지!’
하고 넘어갔습니다. ㅋㅋ
그런데 실제 2호기 투자를 앞두고 가진 돈을 하나하나 다시 계산해보니 알게 됐습니다.
내가 가진 돈 1.5억 = 투자할 수 있는 돈 1.5억이 아니었습니다.
집을 사고 나면 생각보다 큰 부대비용들이 기다리고 있었기 때문입니다.
특히 매매가격이 올라갈수록 몇백만 원 단위로 달라지는 비용도 있어서,
투자 후보를 비교할 때부터 함께 계산해두는 게 필요했습니다.
제가 실제 투자 전에 다시 확인했던 것들을 정리해보겠습니다.
1. 생각보다 컸던 취득세
가장 먼저 확인한 것은 취득세였습니다.
저는 처음에는 대충
‘취득세 1% 정도 아니야?’
라고 생각했습니다.
그런데 주택가격이 올라가면 이야기가 달라집니다.
주택 수에 따른 중과가 없는 일반적인 유상거래 기준으로 보면,
| 주택 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | 약 1~3% |
| 9억원 초과 | 3% |
특히 제가 놓쳤던 부분은 6억원 초과~9억원 이하 구간이었습니다.
6억을 넘는 순간 무조건 2%가 되는 것이 아니라 가격에 따라 세율이 점점 높아지는 구조입니다.
6억 초과~9억 이하의 취득세율은
(취득가액 × 2/3억원 - 3) × 1%
로 계산합니다.
그래서 가격별로 한번 계산해보면 차이가 확 보입니다.
전용 85㎡ 이하·일반세율 기준 예시
| 매매가격 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 포함 약 |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 1% | 500만원 | 550만원 |
| 6억원 | 1% | 600만원 | 660만원 |
| 7억원 | 약 1.67% | 약 1,167만원 | 약 1,283만원 |
| 8억원 | 약 2.33% | 약 1,867만원 | 약 2,053만원 |
※ 주택 수, 조정대상지역 여부, 면적, 감면 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
전용 85㎡ 초과의 경우 농어촌특별세 등도 추가로 확인해야 합니다.
보이시나요?
6억 → 7억
집값은 1억원 차이인데,
취득 단계에서 준비해야 할 세금 차이도 꽤 커집니다.
그래서 저는 단순히
“이 단지 투자금이 1.5억이에요.”
만 볼 것이 아니라,
“그래서 취득하고 나면 내 통장에 얼마가 남지?”
까지 같이 봐야 한다는 걸 알게 됐습니다.
취득세, 카드로 낼 수도 있습니다
취득세는 금액이 크다 보니 한 번에 현금으로 내는 것이 부담스러울 수도 있습니다.
지방세는 신용카드 납부가 가능하기 때문에 저도 카드 납부와 할부 가능 여부를 함께 알아봤습니다.
다만 여기서 주의할 점!
카드사별 할부 개월 수와 무이자·부분무이자 행사는 그때그때 달라질 수 있습니다.
그래서 취득 시점에 본인이 사용하는 카드사의 지방세 납부 혜택을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
그리고 저는 여기서 한 가지를 더 생각했습니다.
“할부가 되니까 괜찮다!”가 끝은 아니라는 것.
예를 들어 큰 금액을 몇 개월로 나눠 결제하면 당장 필요한 현금은 줄일 수 있지만,
그만큼 이후 몇 달 동안 월급에서 빠져나갈 돈이 생깁니다.
결국 취득세 할부도 대출과 마찬가지로
**‘결제할 수 있는가?’가 아니라
‘매달 상환하면서도 내가 감당할 수 있는가?’**
까지 계산해보고 결정하는 것이 좋았습니다.
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2. 생각보다 놓치기 쉬운 국민주택채권
그리고 제가 부대비용을 다시 계산하면서 알게 된 또 하나!
국민주택채권
처음에는 이름부터 어렵습니다.
“집 사는데 내가 왜 채권을 사야 하지...?”
싶었습니다. ㅎㅎ
주택을 취득하고 소유권이전등기를 하는 과정에서는 법에서 정한 기준에 따라
제1종 국민주택채권을 의무적으로 매입하게 됩니다.
국민주택채권은 정부가 국민주택사업 등에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다.
그런데 여기서 중요한 점이 있습니다.
채권 매입금액 = 내가 실제로 부담하는 금액이 아닙니다.
보통은 국민주택채권을 매입한 뒤 바로 매도하는 즉시매도 방식을 이용합니다.
이때 매입해야 하는 채권 액면금액 전체를 비용으로 내는 것이 아니라,
매입 후 바로 매도하면서 발생하는 차액 등이 실제 내 부담금이 됩니다.
즉,
채권 매입금액과
실제 고객부담금
을 구분해서 봐야 합니다.
국민주택채권 비용은 어떻게 확인할까요?
이건 직접 계산하려고 끙끙댈 필요가 없습니다.
주택도시기금 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
먼저 제1종 국민주택채권 → 매입대상금액조회에서
내가 의무적으로 매입해야 하는 채권 금액을 확인할 수 있습니다.
그리고 고객부담금조회에서는 해당 채권을 매입과 동시에 즉시 매도했을 때의 실제 부담금을 확인할 수 있습니다.
또 채권매도단가/수익률/할인율 메뉴에서는 기준일별 할인율도 조회할 수 있습니다.
즉,
① 내가 얼마의 채권을 사야 하는지 확인
↓
② 그날의 할인율 확인
↓
③ 즉시매도 시 실제 부담금 확인
이 순서로 보면 됩니다.
※ 채권 매입기준과 할인율은 취득하는 주택 및 시점에 따라 달라질 수 있으니
실제 잔금일을 앞두고 다시 확인하는 것이 좋습니다.
실제 확인 방법은 저희 반원 영리자님이 잘 작성해주셔서 첨부해봅니다 ㅎ
[영리자] 잔금 치르러 가기 직전, 이 글 하나만 보면 준비 끝!
그래서 ‘투자금’을 다시 계산했습니다
결국 제가 실제 투자 전에 봐야 했던 돈은 단순히
매매가 - 전세가
가 아니었습니다.
실제 필요한 자금
**매매가 - 전세보증금
- 취득 관련 세금
- 국민주택채권 할인비용
- 중개보수
- 법무사·등기비용
- 기타 필요한 비용**
까지 포함해야 했습니다.
그래서 내가 가진 현금이 1.5억이라고 해서
1.5억이 들어가는 물건을 살 수 있는 것은 아니었습니다.
부대비용으로 1천만원이 필요하다면 실제 물건에 투입할 수 있는 돈은 그만큼 줄어듭니다.
이걸 투자 직전에 알게 되면,
“어? 돈이 부족한데?”
하면서 결국 추가 대출을 고민하거나 비상자금까지 끌어써야 할 수도 있습니다.
그래서 저는 이제 투자 후보를 볼 때부터 부대비용을 포함한 총 필요자금으로 보려고 합니다.
좋은 자산을 사는 것만큼 중요한 것
투자에서 가장 중요한 것은 결국 가치 있는 자산을 싸게 사는 것이라고 생각합니다.
저 역시 그래서 조금이라도 더 좋은 단지를 사고 싶었고,
아이의 돌반지도 팔고, 청약통장도 해지하면서 투자금을 마련했습니다.
그런데 그렇게 돈을 모으는 데만 집중하다 보면 놓치기 쉬운 것이 있었습니다.
내가 이 자산을 사고 난 뒤에도 감당할 수 있는가?
좋은 자산을 취득하는 것도 중요하지만,
부대비용까지 계산한 뒤 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 투자하는 것 역시 리스크 관리의 일부였습니다.
혹시 지금
“내 투자금은 1.5억이야!”
라고 생각하고 계시다면,
한번만 더 계산해보세요.
그 1.5억에서 집을 사고 난 뒤 빠져나갈 돈은 얼마인가요?
투자금은 통장에 있는 돈이 아니라,
부대비용과 지켜야 할 돈을 빼고 실제 투자에 사용할 수 있는 돈이니까요.
저처럼 뒤늦게
“어...? 내 투자금 1.5억 아니었네?!”
하지 않으시길 바라며 ㅎㅎ
여러분의 안전한 투자를 응원합니다. :)
2호기 시리즈 끝!
나눔글 5/20 완료!
꿈행이 나눔글 시리즈
1) 하고 싶은 게 너무 많아서 오히려 아무것도 못 하고 있나요? [꿈행이]
2) 아이의 돌반지, 투자금으로 써도 될까요? [꿈행이]
