월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 수원역해모로
- 연식: 2015
- 세대수 : 863
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
권선구 종사자 수 : 12.5만
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 69분(지하철,도보15분,환승1회)
여의도역 : 69분(지하철,도보26분,환승1회)
시청역 : 79분(지하철,23분,0회)
교통등급: C등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 세류중학교, 학업성취도 51%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
등급 A
환경 : 백화점 1개(롯데백화점 수원점), 대형마트 1(롯데마트 수원점)
5. 공급
1) 권선구 인구수 : 36만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 360,000x0.005 = 1,800세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,637세대 (올해 2178세대 + 내년 1178세대 + 내후년 1281세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,545세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.86배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
수원역해모로는 수원역 멀세권 단지로, 2015년 준신축 단지이며 LH이미지 남아있긴 하지만 1호선 이용하여 안산, 시흥 등으로 출퇴근하는 수요 있을 것으로 보임.
수원역 대형상권 활용가능함. 학군은 보통이나 초등학교 가깝다는 장점. 공급은 안정적이다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 수원역해모로 33평 현재 매매 6.8억, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.2억 전세 4.3억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.1억 전세 3.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
전전저에서 전고까지 168% 오르고 전고에서 전저까지 -38%로, 전전저에서 전저까지는 +60% 정도 상승함. 안전마진 20% 남긴다고 할 때 전저+40%까지는 마진보고 매도하기 용이하다고 추정 가능.
- 전저점: 5.1억
- 전저+40%: 5.1x1.4= 7.1억 → 안전마진 가능한 매수가
- 현재가 평가(전저점 대비): +33% → 아직 안전마진 가능한 매수가
- 예상 매도가: 전고점에 물가지수 감안
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
①절대적 저평가 여부: 아무리 권선구가 수도권 외곽이라고 하지만, GTX 호재 및 한 정거장 더 가면 있는 화서역의 신분당선 호재 등 호재 있고, 호재가 없더라도 서울/안산/시흥/동탄 등 출퇴근하기 용이한 수원역 멀세권이고 15년식 준신축단지이며 생활권 내에서는 상대적으로 선호되는 단지인 해모로가 전고점 아직 못찍었고 -20% 가까이 빠져 있다면 절대적 저평가라고 생각됨.
②상대적 저평가 여부:
- 비교단지: 신원마을1단지우남퍼스트빌(2015/611세대) 전용84기준 매매 6.2억/ 전세 4.8억
→ 경기도 고양시 덕양구의 신원마을1단지우남퍼스트빌과 비교했을 때, 가치적으로 비슷하거나 뒤지는 반면 가격은 5천 더 비싸서 상대적으로 비싸다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
863세대로 300세대 이상으로, 4층 미만 저층 및 탑층 매물 제외 시 환금성 있음
실거래 추이도 매우 활발함. 다만 ‘22~’23년 하락장에서의 거래량은 반등 전 10건 미만으로 눈에 띄게 줄어드는 모습 보임으로써, 선호도 측면에서 약점은 있다고 유추 가능. 하락장에서 매도해야 할 경우, 가격을 생각보다 많이 낮추거나 추가 인테리어 등으로 물건상태 개선하는 등의 노력 필요하겠다는 생각이 듦.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
- 현재 기준 매/전/투: 6.8/4.5/2.3억원
- 수익률 100% 가정 시 매도금액=6.8+2.3=9.1억원
- 수익률 200% 가정 시 매도금액=6.8+2.3x2=11.4억원
→ 전고점 8.2억원인 걸 생각해봤을 때 수익률 100~200% 달성은 어려움
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 66%로, 전세가 수준 높지 않음. 바로 인접하여 입주중인 팰루시드 영향 큰 듯.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
수원시 전체적으로 3년내 주변 공급이 없음. 그러나 인구교류 많은 인접도시인 시흥,화성,안산 같이보면 '27년에 시흥에 공급이 많은 걸 알 수 있음. 물론 수원이 상급지이나, 강남접근성 떨어지는 수도권 외곽 특성상 교통을 조금 더 포기하더라도 환경을 택할 가능성 높으므로 신규물량 주기적으로 체크해볼 것.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
매수보류.
수원역해모로는 다른 비슷한 조건의 단지와 비교시 저평가를 만족하지는 못하는 상황으로 보여, 같은 투자금의 다른 대안을 앞마당에서 찾아볼 것 같다.
3. 작성하면서 느낀점 :
다른 단지와 비교해보며 저평가여부를 좀 더 선명히 알 수 있었다. 시간관계상 하나의 단지와만 비교했지만, 여러 지역을 알고 그를 토대로 비슷한 여러 단지를 가져와 비교해볼 수 있다면 스트라잌존을 더 촘촘히 만들 수 있겠다는 확신이 들었다.
