월급쟁이 부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
- 단지명: 한마음 1단지
- 연식 : 1999년 7월
- 세대수 : 644 세대
- 동수 : 6개동
- 위치 : 경기도 안양시 동안구 경수대로797번길 5
- 입지분석 ( 구 단위로 작성)
- 직장 (기준: 종사자수) 등급 : B
- 동안구 종사자수 : 181,783명
- 교통 (기준: 주요 업무지구까지 이동시간) 등급: A
- 강남역 : 46분
- 여의도역: 55분
- 시청역 : 59분
- 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) B 등급
- 안양 부흥중학교 : 86.6 %
- 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) A 등급
- 공급 (적정수요 대비 공급물량 수준) A 등급
- 동안구 인구수 : 327,918명
- 연 적정수요 (인구수 x 0.5%) : 1,640 세대
- 3년 입주량 합계 : 3,599 세대
(26년 458세대 + 27년 2,737세대 + 28년 404세대)
- 연 평균 입주량 : 연평균 1,199 세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.73 배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배이내 > A 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
4호선 범계역이 가깝고, 주요 업무지구까지 모두 1시간 내외에 위치하고 있는 장점이 있습니다.
1km 반경내에 백화점과 대형마트가 있어 환경적인 측면에서도 우수합니다.
동안구의 연 적정수요는 약 1,640세대인데, 향휴 3년간 연평균 입주량은 약 1,199세대로 약 0.73배 수준 입니다. 수요 대비 공급이 과하지 않아 A 등급으로 평가할 수 있습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 한마음1단지 25평 현재 매매 6.43억, 전세 4억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.7억 전세 3.5억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 4.07억 전세 3억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점과 저점에 사는 것이 투자 수익에 얼마나 큰 차이를 주는지 알게 되었습니다. 아직 숙익률 분석이 100% 이해되지는 않아 최대한 많이 반복해봐야겠습니다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
한마음1단지는 범계역을 이용할 수 있고 강남역까지 약 46분으로 주요 업무지구까지 1시간 이내에 접근할 수 있어 입지적으로 나쁘지 않다고 생각습니다. 또한 범계역 주변의 롯데백화점, 홈플러스 등 생활편의시설도 가까워 실거주하기에도 편리해 보였습니다. 다만 현재 매매가가 6억 초반대로 과거 전고점인 6억 7천만원에 가까워져 있어, 현재 가격이 저평가되어 있는지는 비슷한 가격대의 다른 단지들과 추가 비교가 필요하다고 생각합니다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
총 644세대로 300세대 이상의 단지이고, 24평형은 실수요가 많은 평형이라 매수·매도 수요가 어느 정도 있을 것으로 생각합니다. 범계역과 생활편의시설이 가까운 점도 수요를 유지하는 데 도움이 될 것 같아 환금성은 괜찮은 편이라고 판단했습니다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재는 매매가가 전고점에 가까워진 상태라 과거 저점에서 매수했을때와 같은 높은 수익률을 기대하기는 어려워 보입니다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
한마음 1단지의 전세가율이 62%로 아주 높은 수준은 아니지만, 매매가격의 절반 이상을 전세가가 받쳐주고 있습니다. 동안구 공급을 보면 항후 3년 연평균 입주량이 적정수요의 0.73배, A등급으로 전세수요가 크게 무너질 가능성은 낮게 보입니다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
동안구의 3년 평균 공급량만 보면 적정수요보다 적어 공급 부담은 크지 않아 보입니다. 하지만 2027년에 2,737세대가 집중적으로 입주하기 때문에 그 시기에 전세 물량이 많아지면서 전세가격이 영향을 받을 가능성은 확인해야 한다고 생각합니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
한마음1단지는 범계역과 가깝고 강남까지 1시간 이내에 이동할 수 있으며, 주변 상권과 생활편의시설도 잘 갖춰져 있어 실거주 수요가 있을 만한 단지라고 생각합니다. 644세대로 세대수도 충분하고 24평형이라 환금성도 나쁘지 않아 투자 대상으로 계속 지켜볼 만한 단지라고 판단했습니다.
다만 현재 매매가격이 전고점과 비슷하여 같은 가격대의 다른 단지들도 살펴보는것이 좋겠습니다.
3. 작성하면서 느낀점 :
감으로 하는 아파트 선택이 아닌 수익률 분석을 통한 아파트 분석이 투자자로서 가장 기본이 될 것이라는 걸 느꼈습니다. 여전히 수익률, 원금보전, 리스크대비 부분이 어색하고 이해 하는데 더딘 것이 느껴져 다양한 예시를 만들어야겠습니다.
