[열기 9준히 2익내는 4계절 2어가기 프메퍼님 믿고가조 아처] 은평구 응암동 녹번역e편한세상캐슬 아파트 수익률 보고서(1~3주차)

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 3호선 역세권이고 3대 업무 지구 한 시간 이내이므로 가치 있고 덜 올랐지만 같은 가격대 중 신촌 럭키나 북아현 두산, 신도림 태영, 봉천 두산 단지들이 더 나아 보인다.  투자금 6억대으로 따져 보아도  성북구 길음 30평대도 투자 가능하므로 우선 투자로는 보지 않을 것 같다.

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :

2000세대 이상이고 거래가 활발해서 가격만 조정하면 팔고 갈아타기 가능하다고 본다. 특히 도심과 강남 접근성이 좋고 해당 생활권내에서 선호하는 대단지.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 

현재 투자금이 6.5억이 들어가지만, 입지적으로 메리트(3호선 역세권/비슷한 연식의 신축 단지가 모인 택지 환경)가 있어서 장중기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼 만한 단지라고 생각이 든다

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 

전세가율 48%로 높지 않고 가까운 곳 공급으로 전세가가 낮은 편. 하지만 27년부터 30년까지 고양의 공급량 주의 필요함.  29년에 만기로 잡으면 큰 영향은 없을 듯. 

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 

고양의 공급이 어떤 영향을 줄지 입주장 전후 주변 단지들 포함해서 전세 소진 속도 살펴야 함. 

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 

주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 가치가 있고 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하는데도 문에 없어 보여 투자 가능하다고 판단이 든다. 다만, 현재 전세가율이 낮아서 전세가율이 높은 길음 단지들을 우선 투자 대상으로 볼 것임. 

3.  작성하면서 느낀점 : 

4.5급지라고 하는데 경기도 4급지인 평촌의 귀인 마을 단지들과 수지의 신정 마을 단지들과 비교해서 가치가 어떤지 궁금하다. 비교 평가 더 해 보자.