월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 서울시 서초구 서초우성 5차 아파트
- 연식: 1998년
- 세대수 : 408세대 / 총 2개동 / 총 23층
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 495,335명
서초구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 6분(도보)
여의도역 : 26분
시청역 : 50분(0회 환승)/34분(2회 환승)
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 서운중학교, 학업성취도 95.5%, S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 없음, C등급
5. 공급
- 서초구 3년입주 합계 : 6637세대 (26년 5930세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
1) 서초구 인구수 : 414,383명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 414,383x0.005 = 2071세대
3) 3년 입주량 합계 : 6637세대 (26년 5930세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2212 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~2배 이내 > B등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
해당아파트의 입지분석을 해보니 직장/교통은 물론이고 학군이 생각했던것 보다 의외로 좋았다. 근데 학원가도 근처 어느정도 조성이 되어있긴한데, 성인을 대상으로 하는 학원들이 많아서 같아서 학원가로써의 의미가 있는건지 잘모르겠다. 그리고 환경측면에서는 현재 동네 거주민으로써 불편했던점을 나열해보자면, 객관적으로 근처 백화점이나 대형마트, 산책할 공원이 없고 주관적으로는 범죄율이 높아서 늦은시간 조심스럽다.(그래도 직장/교통 측면에서 매우 우수하니까…가치가 있다고 봐야겠지)
마지막으로 현재 매매 가격대비 저평가여부는… 글쎄 아직 잘 모르겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 서초우성 5차 아파트 24평 현재 매매 21.5억, 전세 8.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 2월 매매 23.8억 전세 8억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 3월 매매 12.5억 전세 6억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
3년만에 10억이상 오른걸 보니 자산의 가치가 정말 중요하다고 생각이 든다. 장기적으로 매수를 하고 보유를 하게되면 수익이 나게될 것 같기는 한데 목표 수익률을 잡기가 어렵다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 현재 같은가격대의 매물들과 비교했을때 주요 업무지구안에 속해있고, 강남역과의 거리도 매우 가까워 입지가 우수하다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 모르겠다. 300세대 이상이긴 하지만 하락장(2022년)에서의 거래량이 1건이었다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 현재 투자금이 13억이 들어가지만, 입지적으로 메리트가 있어서 장기 보유하면 투자금 대비 수익을 낼 만한 단지라고 생각이 든다
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 현재 전세가율은 40%로 기준(45%)보다 낮은 편이지만 주변도 비슷하다. 그리고 투자금일 13억이 들어가고 약 10년 후 전세가가 16억정도 예상이 되어 원금보존은 예상된다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 1년 이후부터는 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 수요가 충분해서 가치 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하하는데도 문에 없어 보여 투자 가능하다고 판단이 든다.
3. 작성하면서 느낀점 :
