월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 대치동 대치삼성1차
- 연식: 2000년 7월 (27년차)
- 세대수 : 960세대
- 위치(지도) : 강남구 대치동 1014-3
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강남구 종사자 수 : 772,569
강남구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 20분
여의도역 : 35분
시청역 : 49분
교통등급 : S등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 단대부속중학교, 학업성취도 94.6%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 강남롯데백화점, 이마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 강남구 3년입주 합계 : 555세대 (26년 308세대 + 27년 10세대 + 28년 237세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강남구 인구수 : 552,830
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 552,830x0.005 = 2,764.15세대
3) 3년 입주량 합계 : 555세대 (26년 308세대 + 27년 10세대 + 28년 237세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 185세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량(185)÷연 적정수요(2764) =0.067배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
왜 강남구 대치동이 직장, 교통, 학군, 환경까지 모두 갖춘 곳으로 입지요건이 좋은지 분석할 수 있었음
앞으로 좋은선택 할수 있도록 고민하고 많이 생각해서 준비해야겠음
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 대치삼성아파트 | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2025년 11월 | 2023년 12월 | 2026년 9월 |
| 매매가 | 395,000 | 238,000 | 360,000 |
| 전세가 | 149,950 | 118,777 | 165,000 |
| 투자금 (전세가율) | 245050 (38%) | 119223 (50%) | 195000 (46%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -14% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -35,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 102% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 122,000 | ||
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 대치삼성1차 37평 현재 매매 36억, 전세 16.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2025년 11월 매매 39.5억 전세 15억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 4월 매매 23.8억 전세 11.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
서울집값을 견인하는 강남 8학군 아파트를 선택해서 분석해보았음
확실히 강남도 (소위 자산이 많은 사람) 매매가, 전세가 변동이 꽤 있으며
매매가가 안 오를땐 전세가율이 높아져서 강남입성을 노리는 사람들에겐 기회가 될수 있겠구나 싶음.
그리고 고점에 물리면 금액이 크기 때문에 잘 봐야할 듯함
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
현재 같은 가격 대에 매물들 중에서 위치(강남역,선릉역 등 가까운 거리)를 고려했을 때 가치가 좋은 편임.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
공급량이 턱없이 부족한 강남에, 대한민국 최고 학군지, 대치동 특A급 학원가 중심지라 수요는 언제나 넘치는 단지라고 생각됨.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 투자금이 19.5억이 들어가지만, 입지적으로 큰 메리트가 있어서 장기보유하면 투자금 대비 수익을 낼 수 있음.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 46%로 강남 전세가율 공식 55%기준에는 못 미침. 바로 옆 은마아파트 대단지 재건축으로 인해 내년 전세대란이 예상되는 지역이라 내년 전세가율 급등할 것으로 보임. 그렇게되면 투자금이 줄어들어서 원금은 충분히 보존된다고 판단됨.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
현재에도 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크는 거의 없으며, 전세물량이 거의 없는 상태임.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구까지 거리가 1시간 내로 입지가 좋고, 특히 강남권 직장인들에게 출퇴근 좋음.
수요대비 공급이 부족한 곳이라, 전세가율 더 높아질 것이며 투자가치 높음. 환금성 확보에 문제없을 것으로 보임.
투자금만 있다면 매수하겠음.
3. 작성하면서 느낀점 :
강남권 신축 재건축에 비해서는 조금 가격이 낮더라도, 대치동에서 입지가 가장 좋은 지역이고, 곧 인근 대단지 재건축으로 전세대란이 발생될거라, 투자금만 있으면 매우 좋은 투자처가 될 것으로 보임.
