과제 게시글 제목 : 서울시 노원구 공릉2단지라이프 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 공릉2단지라이프
- 연식: 1994
- 세대수 : 660세대
- 위치(지도)
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 130,553
노원구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분
여의도역 : 60분
시청역 : 55분
교통등급 : B등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 한천중학교, 녹천중학교 / 학업성취도 83%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 0개, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,264세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 2,264세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 48만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 48만x0.005 = 2,400세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,264 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 754 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.31배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.3이내 → S등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
노원구를 앞마당으로 만들 당시만해도, 서울의 상승장이 이렇게 빠르고 급하게 오를 줄 몰랐다. 그러다보니 보던 곳의 가격대의 레벨이 달라지고, 가격대의 레벨이 달라지면서 내가 살 수 있는 단지들도 점점 급이 달라지는 듯했다. 7호선 역세권을 볼 수 있었던 가격대가 이제는 더이상 볼 수 없고 복도식이라도 25평은 거뜬할 줄 알았는데 어느새 역과의 거리도 애매한 곳의 49제곱미터의 단지를 겨우 바라본다.
최저가는 5.5억이지만, 실제로 현장에서 매수할 수 있는 단지는 6억이상.
아파트를 매수하는 것은 적절한 타이밍을 노리는 것이 아니라 그 순간에 내가 살 수 있는 최선을 사야한다는 말이 무슨말인지 이번 상승장을 통해 제대로 깨달았다.
아쉽지만 보내주고 이제 내가 살 수 있는 단지들 중에서 최선을 사야지. 공릉라이프2단지도 사실 지금 당장은 살 수 없다. 갖고 있는 포트를 정리하면서 매수할 수 있을 것 같은데, 이마저도 빠르게 살 수 있도록 매도를 적극적으로 진행해보아야겠다.
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 공릉2단지 라이프 20평 현재 매매 5.5억, 전세 3.3억
- 5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.38억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.4억
5) 현장사진
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
공릉라이프 (직장B, 교통B, 학군환경C) 를 내집마련의 관점에서 보고,
투자 관점에서 보았을 때 사실 만족스러운 단지라고 볼 수는 없다. 기왕이면 더 좋은 단지를 보고싶다.
하지만 현재 내가 가지고 있는 앞마당 중 6억 이하로 볼 수 있는 단지 중 하나로
위치나 주변 환경이 마냥 못 살 정도는 아니다 보니 신혼일 때 들어가기는 괜찮은 단지라는 생각도 든다.
특히 지금의 매매 가격은 고점 대비 여전히 싼 가격이기도 하다.
다른 물건들은 6.5억으로 보고 있는데 세껴 있는 물건이라그런지 1억이라는 가격차이가 있다.
산본에 있는 25평 단지도 5억 중반으로 돌입하는데 아무리 20평이라해도 노원구는 확실히 싼 것 같다..!
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
7호선 역세권이라고 할 수는 없지만 이용할 수 있는 거리에 있는 단지들 중
노원구 내에서도 귀한 6억이하 매물, 복도식 49이긴 하지만 신혼부부가 거주하기엔 괜찮은 곳.
비슷한 가격대에 구로구 동부골든도 있지만 비역세권, 산뷰라 덜선호하는 생활권에 빠지는 단지와 비교하면
라이프가 나은 것 같다.
추가로 함께 본 노원구 내 불암동 구축과도 가격이 비슷하다면, 평형은 적지만 7호선 라인과 더 가까운
라이프가 더 나아보인다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
660세대이고 7호선 역세권 수요에 신혼부부의 선호가 있을 것 같아 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
실거주로 6억이하에 매수할 수 있고, 7호선이라는 메리트가 있다. 다만 오랫동안 보유할 단지라기엔 국평도 아니고 연식도 있기 때문에 갈아탈 수 있는 단지가 있다면 갈아타야하고, 추후 전세를 놓았을 때 3억이상으로 받을 수 있다면 투자금 대비 수익률 100%는 받을 수 있을 것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 60%로 강남1시간 내 출퇴근 가능한 거리 기준 전세가율 부합.(55%이상)
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 주변 공급이 없어 전세세입자 구하는데 리스크 대응 가능하다고 생각이 든다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
강남이나 중심업무지구로 1시간 내로 도착할 수 있고, 수요가 충분해서 전세를 놓고 매도시 환금성도 확보하하는데도 문에 없어 보여 매수 가능하다고 판단이 든다.
3. 작성하면서 느낀점 :
실거주로 보다보니 6억이하로 보게 되었을 때, 절대가의 제한이 있다는 점은 아쉽지만.
그래도 6억 이하에서 볼 수 있는 단지 중 내 상황(신혼부부, 아이없음)에 가장 부합하는 단지이자
출퇴근도 용이한 위치. 구로구나 중랑구와 비교해도 노원구가 좀 더 쾌적하게 살기 좋은 환경이라는 생각이 들었고,
많이 벌기보다는 거주하기에 충분한 조건이라고 생각한다.
저환수원리를 통해서 단지를 보니 좀 더 객관적으로 해당 단지에 대해서 생각해볼 수 있었고,
내가 가진 자산 중에 살 수 있는 괜찮은 물건 중 하나라고 생각하게 되었다.
