*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 우장산아이파크이편한세상 아파트
- 연식: 2008년식
- 세대수 : 2,517세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 306,659명 (S등급-마곡의 영향이 큰 부분을 차지함)
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 60분
여의도역 : 25분
시청역 : 48분
+ 마곡역 : 10분
+ 광화문역 : 37분
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
명덕여중 학업성취도 91.9%
화곡중 87%
덕원중 87%
마포중 77%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점이나 대형마트를 가까이 두고 있지는 않으나,
우장산역 인근의 송화시장이나 롯데마트, 할인 마트등이 잘 갖추어져있음.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 강서구 3년입주 합계 : 1,750세대 (26년 1,193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강서구 인구수 : 547,821
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 847,821x0.005 = 2,739세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,750세대 (26년 1,193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 583 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 (S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강서구에서는 마곡의 선호가 가장 높지만, 실제 학령기 자녀를 두고 있는 가정에서는
목동 학원가와 우장산 학원가를 이용할 수 있으며,
명덕외고 재단의 학교들과 학원가,
화곡중, 덕원중을 보내기 위한 노력으로 초등학교 고학년때 즈음에는
우장산 힐스테이트, 우장산아이파크힐스테이트, 강서힐스테이트
3개의 단지중 하나를 고르게 된다.
여기서 남중, 여중, 배정에 따라
딸 키우는 부모님들은 우장산힐스테이트를 더 선호하고
아직 초등학교를 보내야하거나 아들 키우는 부모님들은 우장산아이파크힐스테이트,
연식을 조금더 생각하는 부모님들은 강서힐스테이트를 선호한다.
실제로 이 3개 단지는 앞으로도 실거주 수요가 있을 단지로,
투자가능한 상황에서 투자 우선순위로 꼽힐 수 있다면 반드시 투자할 수 있는 단지이고,
중장기적으로 가져갈 수도 있는 단지라고 생각한다.
실제로 물건들을 보면,
3개 단지에서는 인테리어를 많이 하지 않아도 실거주 수요가 받아주고 있어서 전세 수요가 항시 있는 단지들이다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 우장산아이파크단지 32평 현재 매매 16.4억, 전세 8.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 9월 매매 16.4억 전세 8.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 3월 매매 10.3억 전세 5.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
5호선 우장산역 출구에서 나오면 바로 상가와 아파트 단지가 있다.
이렇게 실거주 가치가 있는 단지는 5년내 최고가가 아니라 지금 최고가를 갱신하고 있다.
가치 측면에선 우장산 아이파크 단지는 강남까지는 60분으로 A등급이지만,
마곡이나 광화문, 여의도까지의 직장이 받아주고 있고,
목동학군의 서브학군지로 활용가능하며, 명덕외고 인근 학원가도 이용할 수 있어서
강서측에서는 마포의 용강동보다 큰 학군을 형성하고 있다.
이에, 이번 열기반에서 배운대로 한번 적용해보면,
교통과 직장 (70%) 측면에서 마곡, 여의도, 광화문으로 가지고 있고, 강남까지는 60분
강남역 : 60분
여의도역 : 25분
시청역 : 48분
+ 마곡역 : 10분
+ 광화문역 : 37분
이라는 점에서 충분히 가치가 있는 단지이고,
학군과 환경 (30%) 측면에서는 목동학군과 우장산학군 명덕외고 학군을 이용할 수 있고,
85% 이상 중학교 3개소에 배정될 수 있다는 점에서 가치를 가진 단지라고 할 수 있다.
그렇다보니, 1기 신도시중 하나인 산본 신도시의 대장 단지인 래미안 하이어스와 비교해보았을 때,
10년전에는 5억대로 같은 가격대를 보이지만, 10년이 지난 지금을 보면, 거의 5억 정도의 차이를 보인다.
다만, 투자 측면에서 본다면,
전세가 부분에서 볼 수 있듯이 실거주 가치 측면에서는 래미안 하이어스의 투자금이 적게 들어가는 모습도 볼 수 있다.
당연히 같은 가격이라면 강서구 우장산아이파크가 낫지만,
실제 투자금에서는 우아는 투자금 8억 수준, 래미안하이어스는 4억으로 4억차이를 보인다.
실거주 측면에서는 필요에 따라 거주 가능한 단지라고 생각하나,
비슷한 투자금이 들어가는 서울 중심에 더 가까운 단지를 선택하게 될 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 현재 같은 가격대 물건과 비교하였을 때,
서대문구 두산 아파트나 염창동아3차와 비교하였을 때, 14억대 몰려있는 단지들 중에서는
주요업무 지구인 강남까지의 거리는 다들 거리가 있지만,
광화문, 시청이나 마곡을 이용할 수 있다는 점에서 함께 보았을 때,
가치가 나쁘지 않은 위치에 있으며,
같은 지역의 염창동아나, 인근 지역의 두산보다 같은 가격 대비 투자 가능한 단지라고 본다.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
세대수 2500세대 수준으로 대규모 단지이며, 역과 붙어있고,
거래량도 활발하여 환금성 측면에서 상대적으로 우위에 있다고 봤다.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
수익률 측면에서는 지방 광역시나 경기도 권보다 많은 투자금이 들어가지만,
현재 토지거래허가구역이기 때문에 실거주로 입주하는 것이라면 수익률 계산의 의미는 낮다.
하지만, 전세가에서 볼 수 있듯이, 2년 거주후 전세를 내놀고 나왔을 때에도,
비교단지들 대비 1억이상 전세가를 높여 받을 수 있을 것이라 예상된다.
4) 원금보존 :
전세가율 50%로 낮아보일 수 있으나,
강의에서 배운 것처럼, 서울의 물건은 45% 전세가율을 기준으로 보았을 때에도 원금보존 가능하다.
또한 매매 14억, 전세 7억이라고 하였을 때, 10년후 전세가가 2배가 된다면, 전세 14억에 전세가율 80% 까지 오른다고 쳐도, 17.5억까지는 오를 수 있는 물건이다. 또한 그 때까지 전세 상승분으로 실제 투자금 회수가 전부 가능한 상황을 만든다.
5) 리스크 대비 :
이 지역 또한 3년내 입주가 적고, 전세 수요가 탄탄한 지역이므로 리스크 대응이 가능하다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
하지만, 나의 현재 투자 포트폴리오와 투자금 상황상,
해당 단지는 투자하기 어려운 상황이다.
만약 가능하다면, 투자 물건 중 하나를 정리하였을 때 갈아타기로 가능할 수 있겠지만,
지금 상황에서는 바로 투자는 불가한 단지이다.
3. 작성하면서 느낀점 :
작성하면서, 다시한번 과거 투자 우선순위 물건들을 뽑고 결론까지 오랜만에 다다라서
예전 임보들을 보면서 다시 리마인드 할 수 있었다.
꾸준히 오래할 수 있는 투자자가 되는 것이 중요하겠다는 것을 느꼈다.
