*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
새뜸마을 10단지 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 새뜸마을10단지 더샵힐스테이트
- 연식: 2017년(10년차)
- 세대수 : 1027세대(13개동)
- 위치(지도) : 세종시 2-2생활권
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
세종시 종사자 수 : 152,974명(사업체 수:30,478개)
세종시 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 00분
여의도역 : 00분
시청역 : 00분
교통등급 : 0등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 새롬중학교(학업성취도 87.3%, B등급), 새뜸중학교(특목고진학자 수: 7.89%)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
농협하나로마트, 싱싱장터(세종시 운영 직거래 마트) 도보 거리
이마트, 코스트코가 반경 3km이내
주변에 도보상권 발달(세종시 최고 학원가, 병의원, 도서관)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 세종시 3년입주 합계 : 2,148세대 (26년 301세대 + 27년 0세대 + 28년 1,847세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 세종시 인구수 : 390,738명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 390,738 x 0.005 = 1,954세대
3) 3년 입주량 합계 : 2,148세대 (올해 301세대 + 내년 0세대 + 내후년 1,847세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,148세대 ÷3 년 = 연평균 716세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 716세대 ÷ 1,954세대 =0.366배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
학군과 학원가: 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 단지에 인접해 안전하게 통학할 수 있다.
세종시에서 가장 우수한 학군 중 한곳이라 대표적인 학원가가 형성되어 있고 모두 도보로 이용 가능함
더블생활권(새롬동, 나성동): 세종시 중심 상업지구이자 백화점 부지가 있는 나성동 상권을
도보로 이용할 수 있다. 새롬동 자체의 상권도 다른 동에 비해 크고 활성화 되어 있음
BRT(간행급행버스): 서울에 지하철이 있다면 세종에는 BRT. 정부종합청사, 주요업무지구,
오송역, 조치원, 대전, 청주까지 빠르게 이동 할 수 있어 정류장 유뮤에 따라 아파트 시세에 영향을 줌
▶ 세종에서 아이들을 키우는 부모들이 가장 선호하는 동네. 초등학생만 되어도 학교, 학원, 상가,
도서관등을 모두 도보로 이용할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다.
또 다른 선호 동네인 나성동은 주상복합이 대부분이고 주변 도보 상권이나 학원가가 부족하다
▶ 세종은 아파트단지 중심이라 환경이 균질한 게 장점이며 더불어 거주민들의 생활수준, 의식수준도
다른 지역에 비해 편차가 적어 균질하기 때문에 아이들을 키우는 부모 입장에서 매우 안전하게
느껴지는 지역이다.
▶ 행정수도 완성 및 공공기관 이전이 중장기적으로 진행될 예정이기 때문에 단기차익보다는
장기적 관점에서 실수요자 중심의 투자가 적합(전세가율 낮음)
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 새뜸마을10단지 더샵힐스테이트 34평 현재 매매 9.4억, 전세 4.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 9월 매매 12억 전세 4.2억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2024년 6월 매매 8.6억 전세 3.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점과 저점 매수시의 수익률과 가격 차가 매우 커서 놀라웠고, 매수타이밍이 매우 중요하다는
생각이 들었다. 그런데 현재 시세 9.4억이 전고점에 비해 2.6억이나 싸지만 과연 매수 적정가격인지
판단이 어려워 더 많은 단지들의 시세를 조사 해봐야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : O, △
● 입지적인 가치는 충분한데 저평가 여부는 비교평가가 부족해서 모르겠음
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : O
● 1000세대가 넘는 대단지이고 입지적 장점(학원가, 상권, 3~40대 엄마들이 가장 선호하는 동네)이
있어 수요가 충분함
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : O
● 현재 투자금이 3.4억 들어가지만, 입지적인 장점과 장기적인 호재(행정수도 완성), 공급 없음으로
장기보유시 수익을 낼 만한 단지라고 생각함
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : O
● 세종이 전세가율이 낮아 투자하기 꺼려지는 지역인데, 현재 전세가 49%로 최고치를 찍고 있음
새롬동은 세종에서 학군지로 입지독점성이 있음, 앞으로 입주물량 거의 없음
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : O
● 1~6생활권까지 아파트 공급이 거의 끝나가고, 행정수도 이전과 공공기관 이전으로 전세수요가
늘어날 것으로 예상됨으로 리스크 대응이 가능함
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
새롬동은 정부종합청사가 있는 어진동과의 거리가 가깝고, 입지적인 선호도가 높아 수요가 충분한 곳으로
환금성 확보에 문제가 없어 보이며, 이재명정부의 강력한 균형발전정책의 수혜지로 현재 시장의 기대가
점점 커지고 있으며, 세종시 생활권이 거의 완성되어 가기 때문에 공급물량이 없어 전세가도 오를 것으로
예상되기 때문에 투자 가능하다고 판단됨
3. 작성하면서 느낀점 :
세종시에서 처음 작성 해보는 수익률 보고서라 저평가 여부를 정확히 알 수 없어 다른 생활권의
대장 단지들을 함께 조사 해 비교평가를 해봐야겠다.
