저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문
- 책 제목(책 제목 + 저자): 결국엔 오르는 집값의 비밀
- 읽은 날짜 : 26.09
- 핵심 키워드 3가지 : 전세의 이해, 공급, 월세
- 본 것
인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다
전세수급지수란 전세의 공급과 수요 비율을 지수화한 지표입니다.
100을 기준으로 이보다 낮으면 전세 공급이우세하고 이보다 높으면 공급이 부족하다는 것을 의미합니다. 특히 경제위기와 같은 큰위기에서 도시 내부의 공급환경이 무너질 때, 이는 2~3년 후의 공급 급감과 전세수급 불안으로 이어졌고, 시차를 두고 대부분 도시에서 매매가 상승으로 이어졌습니다.
2008년 금융위기에도 공급이 급감해 지방의 도시들은 2009년부터 매매가 상승이 시작되었고 2013년 하반기에는 수도권에서도 매매가 상승이 시작되었습니다. 그런데 이처럼 수도권과 지방 사이에 매매가 상승 시점의 차이가 있는 이유는 수도권과 지방의 도시 규모 차이 때문입니다. 공급이 시장에 미치는 영향의 시간 차이입니다.
집값은 이렇게 만들어진다
- 부동산은 해당부동산이 생산하는 전세와 월세 가격으로 그 가치를 평가합니다.
- 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다는
- 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.
- 성장률은 수익률과는 다른 개념입니다. 수익률은 투자금에 대비해서 월세를 얼마나 받는가에 따라 달라집니다. 전월세가 지속적으로 상승하는 것과는 전혀 다른 개념
- 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다.
- 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격과 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 합니다.
- 자기자본의 성격이 강한 것이 전세보증금입니다. 이런 전세보증금은 새로운 전세수요와 함께 시장에 들어오고, 이것이 사용가치로서의 가격을 가장 정확하게 보여주는 것입니다. 전세자금대출 제도 시행 이후 주택 사용가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세가격이 오르게 되었으며, 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌습니다.
- 2009~2023년까지 긴 시간의 흐름에서 보면, 우리 주택시장은 공급 부족에서 시작하여 중간중간 정책 실패에 의한 전세가격 급등기를 겪었고 현재는 금리 상승이라는 수익률 훼손의 시기를 지나고 있습니다. 결국 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 전세가격의 변동성을 가장크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다.
부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
- 소득을 기반으로 하는 대표적인 통계가 소득 대비 주택가격 비율(PIR)입니다.
- 수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다.
- 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은변동성이 아니라 부동산가치의 상대적인 변화에 가깝다고 할 수 있습니다
- 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다. 전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익률이며 임차인에게는 기회비용입니다.
- 요구수익률에 가장 영향을 가장 많이 끼치는 것은 금리입니다.
- 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화되는 것을 알 수 있습니다.
- 여기서 자산가치의 변화란 가격의 변동성과는 다른 의미라는 것
움직이는 수요, 어떻게 파악할까
- 평균 공급량이란 수요와 공급의 균형의 결과라고 할 수 있습니다.
- 첫 번째, 인구의 증가나 가구수 증가에 따른 수요. 신규로 들어오는 수요는 대부분이 전월세 수요일 가능성이 큽니다. 이 수요는 시장에서 매수를 하기 전까지 머물러 있는 시간이 필요합니다.
- 두 번째, 시장의 구조에 의한 수요가 있습니다. 신규 아파트가 분양을 하고 입주를 하기까지, 그리고 전세4년(2+2)동안 시장에 머물러 있느라 늘어나는 수요입니다. 즉 전세나 월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요입니다.
- 비슷한 인구수를 가진 도시에서도 수요는 다릅니다. 오랜 기간 도시가 가지고 있는 환경에 의해서 수요가 만들어졌기 때문입니다.
- 수요가 주거를 해결해 가는 방법은 두 가지, 신규주택 분양받아 입주하거나 기존에 있는 재고주택을 매수하는 것
- 재고주택의 수량과 거래량을 통해서 수요의 크기를 가늠할 수 있습니다.
- 광주광역시는 수요가 많은데, 전남의 다른 지역보다 중심인 광주광역시로 거래가 집중되어 수요가 많다고 볼 수 있습니다.
- 즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳 입니다.
- 3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위험이 크지만, 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 하락하게 됩니다.
- 수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다.
- 지방은 3년 누적 공급량을 서울수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 합니다.
- 수도권의 경우는 긴 시간의 공급부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경을 만들어 매매가격의 상승으로 이어집니다. 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다.
- 서울 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다.
- 가격하락이 만든 침체시장은 분양시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄어들게 됩니다. 이렇게 줄어든 공급량으로 인해 빠르게 높아진 전세가율은 투자수요와 주거수요를 함께 증가시킵니다.
- 서울 수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계가 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다.
- 부동산시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다.
- 인허가물량, 착공물량, 분양물량은 현재 시점에서 주거를 할 수 없기에 당장 시장에 영향을 미치는 공급은 아니라고 보고 있습니다. 매도물량과 신규 입주물량만 공급의 범주에 넣습니다.
- 매도물량은 주거지의 이동이나 투자자의 선택에 의해서 나오게 되는데, 이때는 매도와 함께 반드시 주거수요도 같이 이동하게 됩니다. 이런 이유 때문에 지역 내에서는 전체 주거수요(매매, 전세, 월세)가 늘어나거나 줄어드는 수급의 변화가 없습니다.
- 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울수도권은 신규입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.
수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
- 전세가율은 단기적으로는 공급량에 영향을 받으며 움직이지만 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는 것입니다. 그래서 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 있고, 지방의 도시들은 높은 전세가율이 형성되어 있습니다.
- 공급이 감소하면(전세수급지수 상승) 전세가격 상승으로 전세가율이 높아지고, 이는 투자환경을 조성하여 시장에 변곡점이 생겨나는 것입니다.
- 지방은 다릅니다. 부산은 전세수급에 의한 매매가격의 단기 변동성이 나타납니다. 수도권의 경우는 전세수습지수와 전세가율의 상승과 하락이 같은 방향으로 나타나지 않는 시기도 있지만, 지방의 경우는 대부분 전세수급지수와 전세가율이 비슷한 시점에서 움직이고 같은 방향으로 가고 있습니다.
- 강남, 해운대, 수성구 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다.
- 같은 도시 내에서도 구나 동에 따라 전세가율과 전세가격 상승률이 다르기도하며, 아파트마다 다르기도 합니다.
- 관광수요와 같이 일시적인 수요가 있는 곳도 주택시장에 긍정적인 영향을 줍니다. 주택수요라는 것이 꼭 그 지역에 거주하는 인구에만 국한되어 있는 것은 아닙니다.
- 지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다.
- 수요감소에서 중요한 것은 전체 수요의 파이는 작아지지만 그것이 특정 지역이나 상품의 수요감소는 아니라는 점입니다.
- 인구수가 곳 수요이다? 반은 맞고 반은 틀리다는 생각이다. 지역의 인프라나 소득이 늘어날 수 있는 구조인가? 위치의 강점이 있는지를 파악하는 게 중요하겠다고 생각됨
- 인구가 감소하는 지역에서는 공급량 또한 감소하기 때문에 신축 아파트의 희소성이 높습니다. 신축 아파트에 대한 높은 선호도로 인해 지방에 있는 신도시들은 대부분이 젊은 층으로 채워지고 있습니다.
- 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없듯이 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소하게 됩니다.
- 금리의 상승기에도 부동산은 상승하고 금리의 하락기에도 부동산은 하락했던 적이 있습니다. 이처럼 부동산시장에서는 금리라는 하나의 변수만을 가지고 시장을 예측하고 판단할 수 없습니다. 하지만 장기적인 금리의 변화는 그 자체로도 부동산 자산가치의 변화를 만들어냅니다.
월세 시대, 무엇이 달라질까
- 임대시장이 월세화된다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 뜻한다고 할 수 있습니다.
- 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 됩니다. 이런 루트를 통해서 임대시장이 월세화되며 이는 우리 주택시장의 성숙한 정도를 보여주는 것일 수도 있습니다.
- 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.
부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
- 임대차 3법, 만약 부동산시장이 상승기로 돌아서면 4년 동안 머물러 있던 전세수요들이 매매수요로 참여하게 되면서 매매가격을 더 크게 자극할 수 있기 때문입니다. 오랫동안 시장에 머물러 있던 전세수요가 한꺼번에 매매시장에 참여하게 되면 매매수요의 경쟁은 더 심해질 것이고 이는 결국 가격의 변동성을 높이게 될 것 입니다.
- 매매가격에 큰 영향을 미치는 전세가격은 2008년 전세자금대출 제도가 시작되며 전환점을 맞았습니다. 전세자금대출 시행 이전에는 대부분 자신의 자본으로 전세보증금을 조달하였고 부모님의 도움을 받는 것이 대부분이었습니다.
- 일반적으로 수요의 성장보다 빠른 공급이 이루어지면 일시적으로 전세가격이 하락하며 역전세가 발생합니다. 이는 공급에 의한 역전세이고, 수요의 변동성을 높이는 정책의 시행이나 매매가격의 변동성이 커지는 것 또한 역전세를 발생시킬 수 있습니다.
통계를 과신하면 안 되는 이유
- 주택가격의 상승과 하락에 있어 가장 많이 인용되는 통계가 유동성 증감과 가계대출 증감액의 상관관계입니다.
- 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수 밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는것과 함께 가격도 상승하는 것입니다.
- 오히려 가격이 상승하면 미분양이 줄고 가격이 하락하면 미분양이 늘어나는 경우가 더 많습니다. 하지만 공급이 충분히 되어있는 환경에서 가격하락과 함께 나온 미분양이라면 그 성격이 다릅니다. 이때는 공급이 줄어들고 기존주택들이 상승으로 돌아서야 미분양이 줄어들게 됩니다.
- 미분양이 몇 달 감소하였다고 상승으로 전망하는 것은 매우 조심해야 되는 부분입니다. 정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.
- 거래량을 수요가 많거나 적다는 판단의 근거로 사용하지는 못합니다. 상승환경으로 바뀌면 사람들은 임대수요자에서 매매수요자로 바뀌고, 하락환경이 되면 매수수요자에서 전세수요자로 언제든 이동할 수 있는 것 입니다.
- 거래량은 최소한 1년 정도는 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있습니다. 그리고 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것 입니다.
어디에 투자해야할까?
- 임대료 상승률이 높은곳, 상품에 종류에 따라 성장성
- 신축주택과 고급주택이라는 고품질의 주거 상품들이 있습니다. 전체적인 수요의 감소에도 소득이 점차 높아지면 그에 맞게 높은 주거 품질을 요구하는 수요는 꾸준히 생겨나게 됩니다.
- 인구감소가 먼저 일어나고 있는 도시들이 신축을 중심으로 더 높은 상승률을 보인다는 것은 높은 주거 품질로 수요가 몰리면서 나온 결과라고 할 수 있습니다.
- 이제는 전세가 아니라 월세가 기본 임대 형태가 될 것 입니다. 강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있습니다.
- 경제규모가 커지면 경제성장률이 둔화되는 것과 같습니다. 성장이 둔화되는 만큼 임대 형태는 전세에서 월세로 이동하게 됩니다.
- 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다.
- 깨달은 것
부동산은 결국 우상향한다는 말이 모든 지역에서 통용된다는 말은 아니라는 것을 다시 한번 이해할 수 있었습니다. 부동산시장에서 가장 중요한 것은 정책이나 금리의 변동성도 아닌 수요와 공급측면에서 생각하고 가치에 대한 중요성이 가장 크다는 것을 배울 수 있었습니다.
한창 초보일때도 그렇고 지금도 그렇고 전세라는 임대료 상승률이 라는 것에 대해서 이렇게 심오하게 생각해본 적이 없었던 것 같습니다.
전월세 가격이 나타내주는 것은 단순히 부동산의 가치만을 나타내는 것이 아니라 시장의 흐름도 볼 수 있게해주면서 가치의 변화를 알 수 있게해주는 중요한 것이였다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
전세는 단순히 투자를 위한 전세가율에만 집착해서 보는 것이아니라
전체적은 수도권, 지방시장에서의 전세의 움직임과 공급시장을 통해서 부동산 전반적인 흐름을 이해하고 앞으로의 로드맵을 따라걷기 위해서는 필요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
- 적용할 것
- 전세를 가치로 볼 때 서울 경기 평균 전세가율 대비 시장 상황 복기하고 판단하기
- 전세수급지수, 전세가율, 공급물량에 대한 임보 작성하기
