[9입할 때는 2성적으로 3고초려하고 8기 전까지 원칙 지키조 헌이브래드] 이촌동 한가람 아파트 수익률 보고서

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 용산구 이촌 한가람

• 연식: 1998(28년차)
• 세대수 :  2,036세대
• 위치(지도) 

2) 입지분석 

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

용산구 종사자 수 : 15만명 

용산구 직장 등급 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 27분 

여의도역 : 23분 

시청역 : 22분 

교통등급 

 - 주요 7대 업무지구 모두 1시간이내(마곡, 판교 제외 30분내외)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 용강중학교, 학업성취도 90%,  A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 이마트

5. 공급

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

용산구가 전반적으로 직장, 학군은 약한 편이지만 교통이 4호선임에도 넘사다.

환경은 비록 정량적인 요소에서는 이마트, 아이파크 몰 뿐이지만 가보면 또 다르다.

정성적인 요소는 반영할 수 없는점 아쉽다.

부촌이고 주변 상권 수준이 확실히 다르며

동부이촌동에서 괜찮은 선호도를 가진 단지지만

강남, 서초, 송파의 주요 단지들에 비해 입지 등급에서는 밀린다는 점에서 놀랍다.

확실히 사람들의 인식과 데이터로는 볼 수 없는 정성적인 요소가 얼마나 중요한지 

알 수 있는 대목이지 않을까 싶다. 

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 이촌동 한가람 25평 현재 매매 24억, 전세 7.9억 투자금 16.1억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 26년  2월  매매 26억 전세 7억 투자금 19억

- 5년 내 저점 매입시 가격:  23년  3월  매매 14.2억 전세 5억 투자금 9.2억

23년 저점에 샀다면 107% 넘는 수익률을 거둘 수 있고 수익금도 9.8억이다. 전세금도 2.9억정도 상승했다.

이를 감안한 수익률은 훨씬 더 크다. 충분히 연 20% 수익률은 달성하고도 남는다.

아무리 좋은 단지라도 구축은 전세가 상승여력이 적다.

반면 좋은 입지라 땅 가치가 높고 입지독점성이 공고해 매매가 상승은 가파르다.

따라서 좋은 시기가 지나면 투자금이 2배 넘게 더 들어가면서도 상승은 적어

수익률이 급감하게 된다는 것을 알게 됐다. 

결국 가치성장투자는 수익률이 아니라 수익금이고 

장기적으로 봐야한다는 말이  무엇인지 잘 알게 됐다.

수익률을 희생하게 되지만 좋은 땅을 가짐으로써 

장기적으로는 높은 매매차익을 누리게 되는 것이다. 

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

내 앞마당에 있는 대장급 신축들을 가지고 왔다. 이촌 한가람과 비슷한 시기가 투자 적기였다. 하지만 신축들이라 전세가가 더 받쳐주었고 투자금이 훨씬 적었다. 심지어 매매가도 더 쌌다. 마프자는 한가람 투자금으로 2채를 살 수 있었다. 옥수파크힐스도 매수 후 아마 2,3급지 신축 한채는 더 살 수 있는 투자금이 남는다. 그래서 수익률이 훨씬 높다. 수익금은 이 단지들이 오히려 더 높다.

그리고 마프자와 파크힐스 모두 24년 중반에 전고점을 넘었다. 반면에 한가람은 25.4월에서야 전고점을 넘는다. 확실히 신축이라 신호가 더 빨리 온 것이다. 규제 지금처럼 심하지 않던 시절이라 갈아타기도 가능했던 시점이었다. 

더 장기적으로 보고 이 단지들의 건물가치가 빠지고 땅가치만 남을 시점에서 본다면 한가람이 우위에 있다.

하지만 그 전까진 분명히 2급지 대장급 신축들 단지들의 수익금과 수익률이 더 높다. 계속 보유한다면 바뀔 수도 있지만 어쨌든 지금 시점에서 돌아보면 23년 당시 9억초반의 투자금으로 할 수 있었던 최고의 투자는 한가람이 아니라 마프자 2채 혹은 옥수파크힐스+추가투자 였던 것 같다.

수익률을 따져보면서 2가지 생각이 들었다.

1. 좋은 단지를 투자한다는 게 그 시점 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자는 아닐 수 있다는 점
2. 용산과 달리 강남, 서초에서는(준신축이상) 다른 결과가 나올 수 있었을 거고 더 좋은 투자를 위해서는 반드시 앞마당으로 만들어야 한다는 점

23년 시점에는 분명히 저 단지들이 투자금도 적게 들고 상승여력도 있어서 더 좋은 투자 대상일 수 있었다.

하지만 지금 다르다. 매매가는 1.5억 차이나고 투자금도 3억 정도 차이지만

입지가 다르다. 단지 등급은 크게 다르지 않지만 옥수와 아현도 좋지만 

내가 가본 이촌은 완전히 다른 곳이었다.

환경 인프라 수준이 달랐고, 사람도 달랐다.

이것이 아무리 구축이어도 26년 9월 시점에서 한가람이 더 좋은 투자라고 생각하는 이유다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

 작성하면서 느낀점 : 

지금 1-2급지 구축 59의 가격이 전반적으로 매수하기 좋은 시기라고 생각했다. 주우이멘토님께서 강의에서 말씀하신 상대적 저평가인거 같다. 은평구와 성북구 신축 대장 84 가격과 비슷했기 때문이다. 정말 갈아타기 좋은 시점이라는 생각을 많이 했다. 

1급지 중 앞마당이 용산밖에 없다는 게 너무 아쉬웠다. 좋은 생활권에 59,84 신축이 거의 없어 투자금을 줄일 수 없다는 점이 아쉬웠고, 이미 구축들도 많이 올랐기에 차라리 비슷한 좋은 땅에 신축들을 투자하는 게 더 나을 거 같다는 생각을 해서다. 강남, 서초, 송파를 어서 앞마당으로 만들어야할 필요성을 느꼈다.

마지막으로 내가 2년 전 1호기를 투자할 때 옥수삼성은 투자금에 들어오지 않아 투자를 고려할 수 없었다. 하지만 지금은 투자금에 넉넉히 들어온다. 아쉽더라도 할 수 있는 투자를 진행했기 때문이었다. 투자를 하고 환경 안에 머물러서 계속 한다면 예전에 놓쳤던 단지도 다시 투자할 수 있을 것이란 걸 몸소 경험할 수 있었던 시간이었어서 감사한 시간이었고 그동안 한게 헛되지 않았음을 확인할 수 있었다.