내집마련 처음 시작할 때, 반드시 확인해야 할 3가지

내집마련을 처음 마음먹은 분들께 

가장 많이 듣는 말이 있어요.

"내집마련, 뭐부터 해야하나요?" 

"예산부터 너무 막막해요ㅠ"

부동산 가격은 연일 최고가를 찍는데…

아직 내집마련 못하신 분들이

뭐부터 시작해야할지 막막해서 고민하시더라구요.

이 글은 그런 분들을 위한 거예요.

결론부터 말씀드리면

내집마련에도 올바른 순서와 방법이 있어요. 

이 순서를 잘 모르면 

집 한두개 보고 급하게 사고

사고 나서 몇 년동안 후회할 수 있어요.

그래서 오늘은 내집마련의 가장 첫 단추,

예산 확정하는 법과 지역 고르는 법을

같이 알아보려고 해요.

한번에 다 하기 어려우시면

이 글 링크를 저장해두셨다가

배우자분께 공유해주시면서 같이 체크해보세요.

1. 집 사는데 얼마를 쓸 수 있을까? 

내집마련 처음에 무엇부터 해야 할지 

막막해하는 분들 이야기 들어보면

단지부터 보시는 분들이 정말 많아요.

근데 예산 없이 지역이나 단지를 먼저 정하면

마음에 드는 집을 찾아놓고도

‘어? 알아보니 대출이 안되네 ㅠ’ 하며

허탈해지는 경우가 생겨요.

그래서 내집마련은 무조건!

예산 확정이 먼저예요.

내집마련 예산이란?

예산 = 내가 가진 돈(종잣돈) + 대출 받을 수 있는 돈

이 둘을 합친 금액이에요.

종잣돈도 막연히 “얼마 정도 있겠지”가 아니라

지금 처분 가능한 주식, 예금/적금, 

부모님이 빌려주실 수 있는 돈까지 

하나씩 계산기 두드려서 합쳐보는게 필요해요.

비상금 5천 만원으로도 살 수 있는 단지가 

달라지기 때문에 꼭 미리 계산해보세요.

그럼 다음 단계에서

대출 가능 금액을 가늠하는 법을 알려드릴게요.

2. 대출 가능한 금액 알아보기

대출 얘기하면 많은 분들이 

“대출로 영끌하기 싫다”고 얘기하세요.

살면서 이렇게 큰 금액 빌려본 적이 없기 때문에

그런 마음이 들 수 있습니다.

하지만 집을 살 때 일으키는 대출은 

내가 살 수 있는 집을 결정하는 

가장 중요한 열쇠에요.

그리고 현재는 대출 규제가 아주 깐깐해서

‘실제 감당 가능한 수준’보다도 덜 해주는 경우가 많아요.

때문에 너무 겁먹기 보다는 

우리가 감당할 수 있는 원리금 내에서

합리적으로 받는게 중요합니다.

대출 한도를 계산할 때 가장 중요한 건

바로 1) 세전소득과 2) 집값인데요. 

1) 세전소득은 소득으로 감당 가능한 대출을 계산(DSR)할 때 

2) 집값은 집값 대비 가능한 대출을 계산(LTV)할 때 
둘 다 꼭 필요하답니다 :) 

내 통장에 찍히는 실수령액(세후)이 아니라

회사에서 주는 연봉 자체, 즉 세전소득 기준으로

대출 한도가 정해진다는 걸 꼭 기억해주세요.

그리고 부부라면 혼자 소득이 아니라

부부 합산 세전소득으로 대출을 받을 수 있어요.

그러니 맞벌이 부부라면

나와 배우자의 세전소득을 각각 확인하고

두 금액을 합쳐서 계산해보셔야 해요.

홈택스에서 “소득금액증명”을 검색하셔서

나의 세전소득을 확인할 수 있습니다. 

세전소득으로 계산한 DSR 40~50%까지 대출 가능해요.

(DSR 계산은 네이버에서 “DSR계산기”를 검색해서 
해보시는걸 추천드립니다.)

여기에 한 가지 더 알아두셔야 할 게 있는데

바로 규제지역/비규제지역이에요.

같은 소득이어도 내가 사려는 집이

규제지역에 있는지, 비규제지역에 있는지에 따라

담보 대출 한도(LTV)가 달라져요.

서울/수도권 일부 지역은 

생애최초의 경우에만 LTV 70%(최대 6억) 가능합니다. 

하지만 무주택 이더라도 집 소유 이력이 있다면

LTV는 최대 40%까지만 가능합니다.

반면 수도권 비규제지역이나

지방인 경우 상대적으로

LTV를 더 적용받을 수 있어요. (최대 80%) 

+ 대출 실행 시 알아두면 좋은 팁

부부 중 한쪽 소득이 적거나, 대출이 있는 경우

소득이 더 높은 사람 혹은 대출이 없는 분 명의로

대출을 일으키는 게 유리해요.

(소득도 합산되지만 대출도 합산되거든요) 

반대로 맞벌이면서 두 사람 소득이 비슷하다면

공동명의로 진행하시면 됩니다. 

이렇게 예산까지 확정하셨다면

이제 그 예산으로 어디를 살 수 있는지

지역을 알아볼 차례예요! 

3. 예산에 맞는 지역을 찾아봐요

지역을 찾으러가보기 전에

정말 중요한 이야기를 하나 드리고 싶어요.

후보 단지를 몇 군데 추리셨다고 해서

한 곳만 딱 보고 바로 계약하시면 후회할 수 있어요.

적어도 지역 3곳, 단지 5곳은 직접 비교해보셔야 해요.

같은 예산, 비슷한 아파트여도 

입지 가치에 따라 자산 가치가 달라지고

앞으로 집값이 달라져요. 

우리 아이 학교 가깝고 직장 가깝다고,

새소리 들리고 공기 좋다고 매수하시면 

나중에 집값이 달라질 때 후회할 수 있어요.

집은 내가 거주하는 곳이기도 하지만

가장 큰 자산이기도 하기 때문에

나 말고 다른 사람들도 좋아할만한 기준을 알고

비교해서 매수하는게 정말 중요합니다. 

자 그럼, 호갱노노로 예산에 맞는 

단지와 지역을 알아볼게요. 

우선 아래 호갱노노 사이트로 접속합니다. 

(모바일 어플도 있어요)

좌측 상단에 보시면 빨간 네모 친 부분이

호갱노노 대꿀팁! 바로 '필터 영역' 입니다.

저기를 누르면 지도 위에서 원하는 조건의 아파트만

동동~ 떠다니게 만들 수 있어요.

매매/전월세 중에서는 '매매'를 선택하고

유형은 '아파트'로 선택해줍니다.

평형대나 가격대, 세대수, 입주년차(연식) 등을

내가 원하는대로 설정할 수 있는데요.

가격대를 좀 더 세밀하게 설정하려면

아래 스크롤바에서 적용시켜보시면 할 수 있어요 ^^

처음이라면 이걸로 지역과 단지를 찾아보세요. 

생각보다 어렵지 않죠?

배우자 분이랑 지도 탐색 하면서

우리가 살 수 있는 아파트 어디있나 둘러보다보면

시간이 어느새 훌쩍 가있을 겁니다 ^^

지역을 알아봤다면, 이제 직접 가봐야해요

직접 임장을 가봐야 한다고 말씀드리면

“아파트라 다 비슷비슷하던데요” 

이렇게 말씀하시는 분들이 꽤 계세요. 

우리 겨울 코트 살 때도

이것저것 입어보고, 재보고, 고민해서 사잖아요.

내집마련은 내 전 재산이 걸린 일이에요.

지도랑 사진만 보고

'여기 괜찮아 보이네' 하고 끝내면

실제론 별로인 단지를 매수할 수 있어요.

지역과 단지를 몇 군데 추려보셨다면

반드시 직접 가서 확인해보셔야 해요.

임장 가서 꼭 체크해야 할 것들

• 낮에 한 번, 밤에 한 번 (분위기가 많이 달라요)
• 초등학교 통학로 (아이가 있다면 특히 중요해요)
• 채광과 방향 (사진으로는 절대 못 봐요)
• 마트, 병원 같은 편의시설 도보 거리

이건 정말 최소한 봐야하는 것들이고

실제로는 좀 더 꼼꼼하게 볼 내용이 많은데요.

이렇게 직접 확인하는 과정이 꼭 필요해요. 

보지 않고는 알 수 없는 것이 있거든요. 

그리고 예산에도, 마음에도 드는 집을 찾았다면

시세보다 좋은 조건으로 계약하기 위한

협상까지 진행해서 매수하시는 게

진짜 내집마련의 완성이에요.

마무리하며

오늘은 내집마련의 첫걸음인

예산 확정하는 법과 지역 고르는 법을

같이 살펴봤어요.

이 글을 읽으신 것만으로도

이미 내집마련을 향해 한 걸음 나아가신 거예요.

근데 막상 혼자 예산을 계산하고,

지역을 비교하고, 임장까지 다니려면

어디서부터 어떻게 해야 할지

여전히 막막하실 수 있어요.

혼자 하기 어렵다면

내집마련 기초반에서 저와 함께,

또 같은 고민을 하는 동료들과 함께

한 단계씩 차근차근 해나시면 좋겠어요. 

강의와 과제를 통해서 차근차근 

예산부터 지역, 임장, 협상, 계약까지

내집마련의 전 과정을 진짜 실행까지 갈 수 있어요.

그럼 다음에 또 만나요!