한가해보이 멘토님-현금 1~2억대면 경기남부 내집마련 어디까지?
지역을 먼저 고르면 마음에 드는 집일수록 못사는 집이 될 것
계산을 먼저 하면, 볼 지역이 저절로 줄어들게 될 것
하지만 숫자 두 개를 알면 경기남부 지도가 정리됨
수원 영통구/장안구/팔달구
용인 수지구/기흥구
화성 동탄구
모두 규제 (조정+투기과열+토허제) 지역
작년만 해도 기흥과 동탄은 비규제였음
수지가 묶이자 기흥으로 돈이 몰리고 동탄구는 올해 아파트값 누적 상승률 전국1위
그래서 둘 다 규제로 들어감
이제 경기남부에서 비규제로 남은 곳은 수원 권선구 단 한 곳
내집마련에서 내가 계산할 공식 2가지
(1) 규제지역
-무주택자 LTV40%
-15억 이하 주택은 한도 6억이지만 경기 남부에서는 대부분 LTV 40%가 먼저 걸릴 것
-토허제라 4개월 안에 입주해서 2년 실거주 필수 (전세 끼고 매수 불가)
→ 내 집 사기 위해서는 집값 60%를 현금으로 가지고 있어야 함
(2) 비규제지역
-LTV 70%, 대출 한도 6억
-실거주 의무 없음
집값&70%=대출 가능 (단 6억까지)
→ 내 집을 사기 위해서는 집값 30%를 현금으로 가지고 있어야 함
여기서 꼭 챙길 한 가지
LTV로 계산한 금액이 다 안나올 수 있음! DSR 40%에 또 걸리기 때문
게다가 수도권, 규제지역 주담대에서 스트레스 금리가 3%까지 올랐음
-대출 4억→ 연소득 8천만원
-대출 6억→ 연소득 1억 2천만원
*30년 원리금균등, 스트레스 금리 반영 가정
예산별 경기남부 지도
경기남부가 비싸다가 아니라, 내가 비싼 쪽만 보고 있었던 것
같은 경기남부여도 4억부터 20억까지 있음
(1) 현금 1~3억→ 영통구 구축 소형
이 구간은 34평만 보면 답이 안나와서 평형을 넓혀야 함
-영통구 22평 (약 3억대 초반): 필요 현금 약 1.9억
-영통구 24평 (약 4억): 필요 현금 약 2.4억
-영통구 34평 (약 4억 후반): 필요 현금 약 2.9억
현금 2.4억이면 영통 학원가 안쪽, 초등학교 중학교 도보권
하지만, 90년대 중후반 구축과 24평이라는 점
입지를 깎는게 아니라 연식과 평수를 깎는 선택
(2) 현금 3~5억→ 34평 열림
-기흥 동백 34py
-영통 구축 24py+현금 1억
(3) 현금 5억 이상→34평 중심부로
현금 6억이면 10억, 7억이면 11억대까지로 열림
-동탄 34py
-수지 34py
-25py이지만 광교도 가능
왜 수원 영통구가 계속 기준이 되나?
-일자리가 옆에 있음
-학군, 환경, 상권이 경기권 상위임
-다양한 예산으로 내집마련 가능함
*일자리, 학군, 환경, 상권이 한 점에 모인 동네로 경기 남부에서 이 4개를 다 갖춘 곳이 드물다는 점
