안녕하세요.
월급쟁이부자들 공식튜터 미요미우입니다.
부동산 투자를 할 때
“공급이 많으면 집값이 떨어진다”는 말을 많이 들어보셨을거예요.
공급이 많으면 지역의 전세가에 영향을 주고 전세가가 떨어지면 매매가를 끌어내립니다.
이번달 KB 시세를 살펴보다가 조금 재미있는 두 지역을 발견했습니다.
두 지역 모두 앞으로 공급이 많습니다.
그런데 한 지역은 매매가격이 하락하고 있고,
다른 지역은 조금씩 회복하는 모습을 보이고 있습니다.
똑같이 공급이 많은데 왜 가격은 다르게 움직이고 있을까요?
오늘 이 두 지역을 통해
우리가 공급을 볼 때 놓치지 말아야 할 한 가지를 함께 살펴보겠습니다.
1.한 달간 KB 시세, 어디가 움직였을까요?
그동안 매주 KB 시세를 보면서
가격이 움직이는 지역들을 하나씩 살펴보았습니다.
이번주는 전국에서 매매가 하락률이 높은 지역을 조금 더 깊게 살펴보려고 합니다.
(출처: KB부동산)
한 달간의 매매가의 흐름을 살펴보면
이전에도 매매가 상승률이 높았던 수원 영통, 화성 병점, 군포, 수원 팔달구 등의
수도권 지역이 많이 있습니다.
반면 이번주 하락 상위지역에는
부산 중구, 부산 강서구, 대구 남구, 여수, 안성 등이 들어있습니다.
그 중 제 눈에 들어온 곳은 -0.23%를 기록한 부산 강서구였습니다.
부산 전체로 보면 2025년 이후 입주물량이 크게 줄어들고 있습니다.
부산은 공급이 줄어들고 있는데,
왜 강서구의 매매가는 오히려 떨어지고 있을까요?
그래서 강서구를 조금 더 자세히 살펴봤습니다.
2. 부산 강서구는 왜 떨어지고 있을까?
부산 강서구 하면 명지국제신도시와 에코델타시티를 떠올리는 분들이 많으실 것 같습니다.
에코델타시티에 새 아파트가 계속 들어오고 있고, 산업·상업·주거 기능까지 함께 조성되고 있습니다.
부산은 전체적으로 공급이 줄어들고 있습니다.
그러나 부산 강서구만 따로 떼어서 보면 이야기가 달라집니다.
강서구에는 2025년부터 2027년까지 상당한 입주물량이 예정되어 있습니다.
가격 흐름도 공급의 영향을 보여줍니다.
최근 강서구의 전세가격은 상승하거나 보합하는 반면, 매매가격은 하락하고 있습니다.
여기까지 보면 “역시 공급이 많아서 집값이 떨어지는구나.” 싶습니다.
그러나 이 지역을 보면 생각이 달라집니다.
3. 부산 남구에도 공급이 많습니다
바로 부산 남구입니다.
남구 역시 앞으로 공급이 많습니다.
특히 2026~2027년에는 적정 수요를 초과하는 입주물량이 예정되어 있습니다.
그런데 가격의 움직임은 강서구와 다릅니다.
남구 역시 부산 부동산시장이 하락할 때는 매매가격이 함께 떨어졌습니다.
하지만 2025년 이후 매매가격은 소폭 상승하였고, 전세가격도 계속 상승하고 있습니다.
강서구와 남구 모두 공급이 많습니다.
그런데 강서구의 매매가격은 하락하고, 남구의 매매가격은 조금씩 회복하고 있습니다.
두 지역의 차이는 무엇일까요?
4. 중요한 건 ‘얼마나 들어오느냐’만이 아니었습니다
공급이 많다는건 결국 새로 살 수 있는 집이 많아진다는 뜻입니다.
공급량을 확인한 이후에 한 가지를 더 생각해봐야 합니다.
“그 많은 집을 누가 살 것인가?”
새 아파트가 많이 들어와도 그 지역에 살고싶어하는 사람이 충분하다면 공급이 빠르게 정리가 됩니다.
반대로 아무리 좋은 신축이 들어오더라도
그곳으로 이동하려는 사람이 충분하지 않다면 공급의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.
결국 공급과 함께 수요를 봐야하는 것입니다.
그렇다면 강서구와 남구의 수요에는 어떤 차이가 있을가요?
남구는 부산의 중심 생활권에 자리잡고 있습니다.
직장과 교통, 상권등이 이미 형성되어 있어 사람들의 수요를 끌어들이는 지역입니다.
반면 강서구는 부산 서쪽에 위치한 새로운 주거지역입니다.
거주하고자 하는 사람들의 수요가 적을수밖에 없습니다.
강서구는 부산의 중심지보다는 사하구 등 서부권역과 인구를 주고받습니다.
같은 부산 안에서도 사람들이 움직이는 생활권과 수요의 범위가 다른 것이지요.
그리고 이 차이는 결국 ‘입지’의 차이때문에 발생합니다.
5. 개발호재보다 먼저 생각해봐야 할 질문
강서구에는 에코델타시티가 조성되고 있습니다.
새 아파트가 들어오고 개발 계획도 많아
“신도시가 생기니까 가격이 오르지 않을까?”하는 생각이 들기도 합니다.
하지만 개발호재가 사람들의 수요를 움직이기 위해서는 결국 ‘입지’가 중요합니다.
입지가 좋은 곳에 개발호재가 있어야 사람들의 수요를 끌어들일 수 있다는 의미입니다.
이번 글에서 기억해야 할 것은 하나입니다.
공급이 많다고 모든 지역이 똑같이 떨어지는 것은 아니다.
공급량과 그 공급을 받아줄 수요가 있는지까지 살펴봐야 한다.
그리고 그수요를 만들어내는 힘이 바로 ‘입지’입니다.
오늘, 이렇게 해보세요
여러분이 관심가지고 있는 지역을 한 곳 떠올리고 딱 세 가지만 확인해보세요.
첫째, 앞으로 3년간 입주물량이 적정수요보다 많은가?
둘째, 이 지역의 전세가격은 오르고 있는가, 떨어지고 있는가?
셋째, 이 지역에 들어오는 사람들은 어디에서 오는가?
그리고 마지막으로 아래 문장의 빈칸을 채워보시면 좋겠습니다.
“사람들이 이 지역에 살아야 하는 이유는 ______때문이다.”
직장이 있어서일 수도,
학군이 좋아서일 수도,
교통이나 상권이 좋아서 일 수도 있습니다.
공급이 많은 지역이라고 하더라도 살아야만 하는 이유가 있는 곳이라면
매수의 기회를 주지는 않는지 유의깊게 봐야 합니다.
질문 하나가, 지역을 바라보는 시야를 넓혀줄 것입니다.
매주 월요일마다 KB시세를 바탕으로 전국 시세 흐름을 짚어드리고 있습니다.
- 1주차[상승 1위]: 이번주 매매 상승률 1위 지역 심층 분석
- 2주차[하락 1위]: 이번 주 하락률 1위 지역 긴급 점검
- 3주차[전세 1위]: 이번주 전세가 상승률 1위 지역 심층 분석
- 4주차[월간 총평]: 한 달 간의 전국 시세 흐름 분석
다음주에는 전세 상승률 1위 지역을 다뤄보겠습니다.
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#1 [8월 첫째주 매매가 상승률 1위] 분당·수지 다음은 여기? 8월 첫째주 매매 상승률 1위
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#2 [8월 둘째주 전세 상승률 1위] 서울에서 3억 이하 전세, 이제 이 지역 뿐입니다
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#3 [8월 셋째주 매매가 하락률 1위] 전국 매매 하락 1위 지역, 그런데 요즘 이 지역 급매가 조용히 사라지고 있습니다
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#4 [8월 넷째주 전국 시세 흐름 분석] 1.4만 세대가 들어왔는데, 8월 상승률은 오히려 3위였습니다
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#5 [9월 첫째주 매매가 상승률 1위] "방 한 개라 안 오른다?" 두 달 새 1.5억 오른 '이 지역'
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