안녕하세요. 월급쟁이부자들 공식튜터 미요미우입니다.
매주 월요일마다 KB시세를 바탕으로 전국 시세 흐름을 짚어드리고 있습니다.
- 1주차[상승 1위]: 이번주 매매 상승률 1위 지역 심층 분석
- 2주차[전세 1위]: 이번주 전세가 상승률 1위 지역 심층 분석
- 3주차[하락 1위]: 이번 주 하락률 1위 지역 긴급 점검
- 4주차[월간 총평]: 한 달 간의 전국 시세 흐름 분석
지난주에는 8월 둘째주 전세가가 가장 많이 상승한 노원구에 대해 알아보았는데요.
#2 서울에서 3억 이하 전세, 이제 이 지역 뿐입니다 (8월 둘째주 전세 상승률 1위)
https://weolbu.com/s/P2qrDNoeS8
이번주에는 8월 셋째주, 매매가가 가장 많이 빠진 ‘이 지역’에 대해 알아보겠습니다.
이 지역은 매매가의 하락으로 내집마련과 투자의 기회를 주는 지역일까요,
아니면 장기적으로 수요가 빠져나가는 지역이어서 매수하지 않아야 하는 지역일까요?
힌트를 하나 드리자면, 오늘 다룰 지역은 수도권이 아닌 지방입니다.
‘지방 부동산이라니! 지방은 인구가 줄어드니까 안돼’
라고 생각하고 [뒤로가기]를 누르려고 하시나요?
종잣돈 1억 이하, 소액으로 재테크를 계획하는 분들이라면
주식, 코인, 예금 등의 투자보다도 더 큰 수익률을 안겨줄 수 있는 지역이 바로 지방 부동산입니다.
주식에 1억 넣어서 2년동안 5천 버는 것은 쉽지 않지만 (연 수익률 25%)
기준만 잘 지켜 투자한다면 지방 아파트에 1억 넣어서 5천 버는 것은 생각보다 어렵지 않습니다.
대기업 일자리와 우수한 학군을 품고 있어 권역 내의 수요를 끌어들이는 지역이지만,
24~26년의 압도적인 공급량으로 크게 저평가 되어 있어
역설적으로 추후 큰 수익을 가져다 줄 가능성이 높은 이곳,
이번주 매매가 하락률 1위 지역은 경북 포항시입니다.
공급이 많은 중소도시어서 외면받았던 포항시에서
소액 투자자들의 기회를 발견할 수 있었습니다.
투자금이 작아 종잣돈을 불리는 것이 중요한 분들이라면 이 글을 끝까지 읽어보시면 좋겠습니다.
이번주 전국 시세 흐름, 이렇게 움직였어요
8월 셋째주 매매가 상승 TOP5는 수원 영통구, 성남 중원구, 중랑구, 수원 팔달구, 광명시입니다.
서울의 가장자리에 위치한 중원구, 강북구 등의 매매가 상승률이 높았고,
경부라인을 중심으로 한 매매가 상승이 여전히 이어졌습니다.
첫째주, 둘째주와 크게 다르지 않은 흐름입니다.
실거래보다 높은 호가로 매물이 나오고 거래가 성사될 때마다 신고가를 찍는
상승장의 모습이 나타나고 있습니다.
상급지의 매매가 하락은 여전히 이어지고 있으며,
서울 25개구 중 강남구만 유일하게 -.0.03% 하락하였습니다.
매매가 하락 TOP5는 포항 북구, 포항 남구, 이천, 고양 일산 동구, 화성 만세구입니다.
포항, 천안 등 공급이 많은 지방 도시의 매매가가 하락하였고,
이천, 고양 일산, 화성 만세구 등 경기도 외곽지역에서도 하락이 이어졌습니다.
서울에서 거리가 멀어질수록 매매가가 하락하는 것처럼 보이지만
선도지구 호재가 있는 대전 서구, 공급 물량이 적은 울산의 북구, 전주 등은
가격이 상승전환하기도 하여 지역별로 디테일하게 살펴야합니다.
오늘은 몇달 째 매매가 하락 TOP 5위에 이름을 올리고 있는
포항시의 상황을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
포항시, 자세히 살펴보니 이런 모습입니다
1. 하락추이
포항시는 KB 부동산 기준 8월 셋째 주(8월 17일 기준) 포항시의 매매 하락률은 -0.18%로 전국 1위를 기록했습니다.
매매가 하락률이 0.20%면 급락이라고 하니까 포항의 매매가 하락 수준도 높다고 볼 수 있습니다.
포항의 매매가 하락 흐름은 일시적인 것은 아닌데요,
지난 4주간 포항시의 매매가 하락률은 -0.22% → -0.16% → 0.11% → -0.18%로 꾸준히 이어지고 있습니다.
포항의 매매가 하락을 이끄는 단지는 몇개 단지에 국한되지 않습니다.
사람들이 좋아하는 입지에 입주하는 신축(힐스테이트더샵상생공원 27년 9월 입주) 뿐만 아니라
과거 대장이었던 신축 단지, 구축 단지에 이르기까지 모든 단지에서 하락 거래가 이루어지고 있습니다.
포항 북구 힐스테이트환호공원 잔여세대 분양 안내문
매매 전세가 모두 하락중인 과거 대장단지
(인구 50만 도시에 대장급단지가 3억 후반이면 너무너무 싼 것 같아요)
2. 미분양
그러나 긍정적인 신호도 있습니다.
다음 그래프는 포항시의 미분양 추이입니다.
2023년 1월에 미분양 물량이 5,933세대로 정점을 찍은 후 현재 약 2,000세대까지 줄었습니다.
절반 넘게 소화되었다는 뜻입니다.
제가 이 숫자를 중요하게 보는 이유는 미분양 수치가 일정 수치 이하로 떨어질 때
지역의 반등이 시작되었기 때문입니다.
물론 아직 준공 후 미분양 1,195세대가 남아있어 다 끝났다고 보기는 이릅니다.
하지만 입지가 좋은 대단지 위주로 미분양 물량이 해결되고 있습니다.
방향이 바뀌고 있는 것입니다.
3. 입주물량
앞서 말씀드렸다시피 포항은 매매가가 22년 5월 이후로 지속적으로 하락하고 있습니다.
이는 금리 인상으로 인한 전국적인 자산 시장의 하락과
포항에 예정되었던 많은 양의 공급물량 때문이었습니다.
특히 24년에는 KTX 포항역 근처에 신도시가 개발되면서 9천세대의 공급이 한 번에 들어왔습니다. 그랬던 공급물량이 2024년을 기점으로 서서히 줄어들더니 2027년 9월힐스테이트더샵상생공원의 입주를 끝으로 급감합니다.
여기까지 보면 의문이 드실겁니다.
공급물량이 줄어드는데 왜 매매가가 하락하는 것일까요?
미분양이 줄어드는데 왜 매매가가 떨어질까요?
포항의 공급상황이 좋아지고 있는데 매매가가 매매가가 하락하다니, 좀 이상합니다.
그 이유는 미분양 물량의 해결이 아직은 일부 단지에 국한되어 있기 때문입니다.
여전히 모든 단지의 매매가는 하락하고 있지만 그 안에서 개별 단지의 상황은 다릅니다.
입지가 좀 더 좋은 ‘포항자이애서턴’의 경우 2026년 5월에 입주하면서
매물이 쏟아질 것이라고 예상했는데, 실제로는 매매 물량이 40개 정도 남아 있습니다.
포항 북구 학산동의 ‘한신더휴 엘리트파크’는 2026년 5월에 입주한 신축 단지입니다.
하락장의 중심에서 청약을 해서 경쟁률이 0.68대 1에 그쳤고,
그 이후에도 마피(분양가보다 낮은 가격) 매물이 쏟아졌던 곳입니다.
그런데 최근 이 단지의 분위기가 달라지고 있습니다.
이 지역에서 중개를 하시는 분들께 다음과 같은 현장 분위기를 전해들을 수 있었습니다.
"마피 8천까지도 나왔는데 이런 물건들은 요즘 다 나갔어요.
요즘 뒷동이 마피 4천에 나와요. 최근에 거래도 많이 됐어요"
지역 내에서 선호되는 입지에 위치한 신축 단지는 급매가 정리되는 분위기입니다.
반면 기축단지는 아직 회복의 흐름이 오지 않았습니다.
실거주자 위주로 거래가 되고 있으나 거래량이 많지 않고 매매가는 지속적으로 하락중입니다.
신축 미분양이 우선 정리되는 중이기 때문에,
그 다음 순서로 기축까지 매수세가 넘어올지는 조금 더 지켜봐야 합니다.
게다가 27년 9월에 입주할 ‘힐스테이트더샵상생공원’은
포항 내의 학군지인 지곡동에 인접한 신축 대단지이기 때문에 추후 포항의 대장이 될 가능성이 높습니다.
이 단지의 입주가 남아있기 때문에 포항의 상승의 흐름이 다시 늦어질 수 있음을 알아야 합니다.
정리하면, 포항은 ‘매매가는 하락중이지만 선호 신축 위주로 급매가 정리되는 상황’입니다.
2024년 공급 폭탄의 소화 과정이 미분양 지표와 급매의 소진으로 나타나고 있습니다.
다만 아직 대장단지의 입주가 남아있기 때문에 투자를 고려한다면 시장의 흐름을 확인하고 들어갈 필요가 있습니다.
소액 투자자들에게는 기회가 될 수 있습니다
현장에서 마피 8천 매물이 이미 소진된 것을 확인하고 저는 이런 계산을 해봤습니다.
지금 포항 북구 선호 신축 84㎡를 3억 5천에 매수한다고 가정해봅니다.
전세를 3억에 끼면 투자금은 약 5천만원입니다.
27년 하반기 마지막 대단주 입주가 마무리되고 28~29년에 공급 공백이 이어지면,
전주의 사례에서 봤을 때 1억의 시세 차익을 얻을 수 있습니다.
물론 보장된 수치는 아닙니다.
하지만 5천만원으로 1억 수익을 얻을 수 있는 투자처를 찾는 것은 쉽지 않습니다.
또한 광역시에서 비슷한 투자금으로 선호도가 크게 빠지는 구축 단지를 매수하는 것보다,
중소도시이더라도 사람들이 좋아하는 신축을 매수하는 것이 더 빠른 시세차익을 가져다 줄 수도 있습니다.
처음 지방 투자를 검토할 때 저도 ‘정말 될까?’라는 생각을 했습니다.
그러나 지난 시장을 복기해보니 지방에서의 투자도 돈이 될 수 있겠다는 생각이 듭니다.
미요's 3줄 요약
매매가 하락의 원인
입주물량이 줄어들면서 시장이 회복의 기미를 보이지만 아직 이런 흐름이 일부 좋은 입지의 신축 단지에 국한되었기 때문입니다. 급매 위주로 거래가 되면서 아직은 하락 된 가격에 거래가 되는 중입니다.
포항 매수해도 될까요?
실거주를 고려하는 분들이라면 좋은 단지를 싼 가격에 매수할 수 있는 기회입니다. 지금 포항은 매매가가 정말 쌉니다. 공급이 마무리되고 가격이 회복으로 전환된다면 시세 차익을 많이 얻을 수 있습니다.
반면 투자를 고려하는 분들이라면 대장 단지의 공급까지 마무리되고 매매가 상승전환되었을 때에 들어가는 것이 좋습니다. 아직 공급이 남아있어 투자는 시장 상황을 지켜보며 조심스럽게 접근해야 합니다.
다만 소액의 투자금으로 지방 투자를 고려하는 분들이라면 광역시에서 투자할 수 있는 단지와 비교해보고, 선호도가 크게 떨어진다고 생각이 들면 포항 신축을 매수하는 것이 방법이 될 수 있습니다.
매수 체크리스트
1) 매수를 고려한다면 신축 분양 단지를 우선해서 검토하시고 비용이 좀 부족하다면 과거 대장급 신축도 기회를 주고 있으니 검토해보시는 것을 추천드립니다.
2) 2027년 공급으로 일시적으로 가격이 다시 빠질 수 있음을 알고 매수하셔야합니다.
3) 완공 후 미분양 단지를 매수하게 된다면 분양권을 매수하는 것이 아니기 때문에 취득세와 대출 조건이 일반 아파트 매수와 같습니다. 이 부분을 확인해보세요. 또한 계약 전 등기 여부와 건설사 프로모션에 딸린 조건은 꼭 확인해보세요.
다음주는 8월의 시세 흐름을 확인해 봅니다
이렇게 3주에 걸쳐 수원 영통구, 노원구, 그리고 포항까지 살펴보았습니다.
단순히 매매가와 전세가의 오름과 내림을 파악하는 것을 넘어
시장의 흐름의 이유를 찾는 과정은
투자자로서 부동산 시장을 바라보는 시야를 트여주고
매수와 보유, 매도의 기준을 세우는 데에 도움을 줍니다.
다음주에는 8월 한 달 전체 시장을 한 번에 정리하고,
다음 달에 집중해서 관찰할 부분은 무엇인지 확인해보겠습니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면 [팔로우]와 [좋아요] 부탁드려요.
매 주 데이터와 현장 경험으로 전국의 시세 흐름을 전해드리겠습니다.
주변에 이 글을 공유해주시면 시장을 파악하는 인사이트를 기르는 데에 도움이 될거예요 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
[미요미우's 전국 시세 현황 시리즈]
#1 분당·수지 다음은 여기? 8월 첫째주 매매 상승률 1위 (지역명 공개)
https://weolbu.com/s/P2DQyabEYY
#2 서울에서 3억 이하 전세, 이제 이 지역 뿐입니다 (8월 둘째주 전세 상승률 1위)
https://weolbu.com/s/P2qrDNoeS8
