오늘 한국은행이 기준금리를 연 3%로 동결했습니다.
지난 7월 2.5%에서 2.75%, 8월 다시 3%로 두 차례 연속 금리를 올린 뒤 이번에는 잠시 멈춘 것입니다. 그리고 우리는 다시 고민에 빠집니다.
“금리를 동결했으니 이제 집값이 다시 오르는 거 아니야?”
“금리가 더 오를 수도 있다는데 지금 집 사면 위험하지 않을까?”
“조금만 기다리면 집값이 떨어지지 않을까?”
충분히 할 수 있는 생각입니다. 저 역시 금리가 부동산 가격에 중요한 영향을 주는 변수라는 데는 이견이 없습니다.
저도 부동산에 대해 아무 것도 모르던 시절, 금리가 급격하게 인상한다는 이유만으로 “앞으로 집값은 떨어질거야”라는 사람들의 말에 흔들려 고점 대비 30% 가까이 싼 가격에 매도한 적도 있습니다.
그런데 시간이 지나고 보니 금리만 보고 매수와 매도를 결정한 것은 너무 섣부른 판단이었다는 생각이 듭니다.
그래서 저는 오늘 금리 동결 소식을 넘어 한국은행은 금리를 '왜' 동결했는지, 그리고 금리만 보고 집을 사거나 팔면 안 되는 이유에 대해 말씀드리고자 합니다.
한국은행이 금리를 동결한 이유
오늘 한국은행의 금리 동결은 “이제 물가도 잡혔고 금리를 더 올릴 필요가 없다.” 는 의미와는 조금 다릅니다.
한국은행은 지난 7, 8월 두 차례 연속으로 금리를 0.5% 올렸습니다. 하지만 금리 인상의 효과는 다음 날 바로 나타나는 것이 아니라 일정한 시간을 두고 소비, 투자, 대출, 물가 등에 영향을 줍니다.
그래서 이번에는 앞서 올린 금리가 경제에 어떤 영향을 주고 있는지 확인할 시간이 필요하다고 판단했습니다. 여기에 중동 상황과 주요국의 통화/재정정책 등 대외 불확실성이 커진 점도 영향을 줬습니다.
그렇다고 금리를 다시 올릴 이유가 사라진 것도 아닙니다.
9월 소비자물가 상승률은 2.9%로 여전히 한국은행의 물가안정목표인 2%를 웃돌고 있고, 서울/수도권 아파트 가격의 상승세와 주택담보대출 증가세도 이어지고 있습니다.
따라서 한국은행은 앞으로 물가와 경기, 금융안정을 확인하면서 추가 금리 인상의 시기와 속도를 결정하겠다는 입장을 유지했습니다.
정리하면 이렇습니다. 물가는 아직 높고 집값과 가계대출도 신경 써야 한다. 하지만 두 번이나 연속 올렸으니 그 효과와 대외 상황을 한번 확인하고 가야한다. 그래서 이번 동결은 ‘인상 종료’라기보다 속도 조절에 가깝다고 볼 수 있습니다.
한국은행조차 금리를 결정할 때 물가 하나, 집값 하나만 보고 결정하지 않습니다. 그런데 우리는 집을 살 때 종종 “금리가 오르니까 집값은 떨어질 거야.” 혹은 “금리가 내리니까 집값이 오를 거야”라며 섣부른 판단을 하게 됩니다.
금리만 보고 집 사면 안 되는 이유
위 단지는 경기도 안양시 동안구(평촌)에 있는 초원마을대림이라는 단지입니다. 평촌 내에서도 학군으로 인해 선호도가 높은 단지 중 하나인데요.
대표적인 금리 인상 시기에 집값이 어떻게 흘러갔는지 살펴봤습니다.
- 2011~2013년 : 하락
- 2017~2019년 : 상승
- 2022~2023년 : 하락
금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지지 않았습니다.
이번에는 지방도 한 번 살펴보겠습니다.
위 단지는 부산 연제구에 위치한 거제2차현대홈타운이라는 단지입니다. 부산 내에서 보기 드문 평지에, 부산 내 선호하는 학군지에 위치해 있어 구축이지만 사람들이 정말 좋아하는 단지입니다.
마찬가지로, 대표적인 금리 인상 시기에 집값이 어떻게 흘러갔는지 살펴봤습니다.
- 2011~2013년 : 상승
- 2017~2019년 : 하락
- 2022~2023년 : 하락
부산에서도 금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지지는 않았습니다.
물론 두 아파트의 사례만으로 부동산시장 전체를 일반화하기는 어렵습니다. 하지만 이를 통해 알 수 있는 것은 금리가 집값에 영향을 주는 것은 맞지만, 금리 하나만으로 집값이 결정되지 않는다는 것입니다.
같은 금리 인상도 속도와 ‘이유’가 다릅니다.
안양과 부산 사례에서의 공통점은 22~23년, 코로나 유동성을 흡수하기 위해 급격하게 금리를 인상하던 시기에는 큰 폭으로 하락했다는 것입니다.
이를 통해 알 수 있는 것은 금리를 얼마나 빠르게 올리는지도 중요하다는 사실입니다. 짧은 기간에 금리가 빠르게 오르면 사람들은 당장의 이자 부담뿐 아니라 “앞으로 도대체 어디까지 올라갈까?” 라는 불안한 심리까지 느끼게 됩니다.
반대로 이미 시장이 예상했던 범위 안에서 천천히 오른다면 같은 0.25% 인상이어도 사람들이 받아들이는 충격은 달라질 수 있습니다. 금리 인상의 속도에 따라 가격 뿐만 아니라 사람들의 심리도 달라지는 것입니다.
또 하나 중요한 것은 왜 금리를 올리는가입니다.
경기가 좋고 수요가 강해서 물가가 올라 금리를 올리는 상황과, 경기는 좋지 않은데 물가가 잡히지 않아서 어쩔 수 없이 금리를 올리는 상황은 자산시장에 미치는 영향이 같다고 보기 어렵습니다.
따라서 금리 하나만 보고 자산 가격의 방향성을 단정해서는 안 됩니다.
앞으로 금리 뉴스와 함께 챙겨 볼 5가지
앞으로 금리가 오른다는 뉴스를 봤을 때 바로 집값이 떨어질 것 같다고 생각하거나, 반대로 금리가 동결됐으니(혹은 하락했으니) 집값이 오를 것이고, 늦기 전에 사야겠다고 단정적으로 판단하지 않으셨으면 좋겠습니다.
이를 위해서는 내가 지금 보고 있는 아파트 하나를 정해서 다음 다섯 가지를 적어보세요.
① 가격 : 비슷한 입지와 비교해서 지금 가격이 싼가?
② 수요 : 사람들이 꾸준히 찾는 지역과 단지인가?
③ 공급 : 앞으로 2~3년 주변에 입주물량이 많이 예정되어 있는가?
④ 금리와 내 현금흐름 : 대출을 받은 뒤 매달 원리금을 감당할 수 있는가?
무엇보다 현재 가격이 그 가치에 비해 비싼지 싼지를 함께 봐야 합니다. 금리가 높아도 가격 자체가 충분히 싸다면 사람들은 집을 사기도 합니다. 반대로 금리가 낮아져 대출의 문턱이 낮아져도 이미 가격이 너무 비싸다면 매수하기 어려울 수 있습니다.
그래서 금리 상승 = 집값 하락 이라는 한 줄짜리 공식으로 집을 사고 파는 결정을 내려서는 안 됩니다.
정리하자면, 내가 매수하려는 이 집은 가치가 있고 가치 대비 싼 가격인가? 혹은 내가 충분히 감당 가능한 가격인가?를 판단해야 합니다.
그리고 마지막으로 하나만 더 물어보세요.
⑤ “금리가 지금보다 2% 더 올라도 내 저축액으로 원리금 상환이 가능한가?”
YES라면 이제 가격과 가치를 비교하고 결정해야 합니다. 반대로 NO라면 아무리 가치있고 가치 대비 싼 집이라도 나에게는 무리가 되는 집입니다.
오늘은 한국은행 기준금리 3% 동결 소식과 함께 ‘금리만 보고 집 사면 안 되는 이유’도 함께 말씀드렸습니다. 다음에는 다시 올릴 수도 있고, 또 동결할 수도 있습니다.
하지만 우리가 알아야 하는 것은 다음 금리인상/하락이 아닙니다. 우리가 꼭 알야야 하는 것은 내가 사려는 집이 충분히 가치가 있는지 그리고 비싸지 않은지, 내가 그 집을 끝까지 감당할 수 있는지입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
날씨가 갑자기 쌀쌀해졌네요. 꼭 따뜻하게 입고 다니시고 감기 조심하세요 :)
