안녕하세요. 시드s입니다.
오늘은 광진구, 강동구에 이어 앞선 지역들과 인구 교류가 많은 상급지 송파구를 가져왔습니다.
송파는 서울 내 자치구 중 인구수(약 64만명)가 가장 많은 구 중 하나입니다. 서울 내에서 보기 드문 호수와 한강 공원이 있어 녹지와 수변 환경이 체계적으로 정비되어 있습니다. 서울의 중심인 강남과 가까운 위치에서 쾌적한 자연 환경과 평지 프리미엄을 누릴 수 있는 지역입니다.
생활권
잠실 생활권
잠실의 키워드는 #균질성 #대단지 #초품아 #석촌호수 #한강공원 #롯데타워
송파 내에서 가장 선호하는 생활권으로 대단지 아파트가 균질성 있게 들어와 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 곳입니다. 롯데마을이라고 할 정도로 롯데몰, 백화점 등 슬리퍼로 이용 가능한 상권들이 많고 단지내 상가 규모도 크고 이용이 편리합니다.(ex: 파인애플상가) 서잠실과 동잠실이라는 말이 있을 정도로 좌우 환경과 선호의 차이가 있습니다.
가락 생활권
가락의 키워드는 #헬리오시티 #가락시장 #구축
잠실과 같은 균질성과 쾌적성은 떨어지나 거주하기에는 나쁘지 않은 상권들이 갖춰져있는 곳입니다. 마찬가지로 송파대로를 기준으로 균질한 좌측 생활권과 짜글짜글하고 상권도 아쉬운 우측 생활권의 느낌 차이가 있습니다. 가락에서는 우선 순위를 잘 선택해야 합니다.
방이 생활권
방이 키워드는 #올림픽공원 #방이학원가
대규모 단지는 없지만 소규모 단지들이 모여서 나름의 균질성을 형성하고, 올림픽 파크 포레온이라는 신축 대단지가 들어와서 생활권이 연담화된 곳입니다. 방이 학원가는 프랜차이즈 학원이 규모있게 들어온 곳은 아니지만 작은 교습소와 학원 위주로 꽉 차있는 학학주 생활권입니다. (학학주, 학교-학원-주거가 만족되는 곳)
위례 생활권
위례의 키워드는 #외곽 #신축 택지 #중앙공원
강남권과 거리가 아주 멀지는 않은 곳에 위치한 신축 택지입니다. 물리적 거리는 가깝지만 교통이 아쉬운 곳으로 연식이 좋은 단지를 선호하는 사람들의 수요가 있는 곳입니다. 신도시의 깨끗하고 쾌적한 느낌의 상권이 잘 갖춰진 곳으로 영유아 아이들이 많은 곳입니다.
문정 생활권
문정의 키워드는 #임대단지 #휑한느낌 #법조타운
문정에서 장지를 넘어가고 부터는 생활권이 확 바뀌는 느낌이 드는 곳 입니다. 친숙한 풍경이 많아지고 송파대로 좌측으로는 법조타운을 품은 오피스 상권과 1인 가구들이 보이며, 우측으로는 파인타운으로 꽉 채워진 준신축 택지가 펼쳐집니다.
거여/마천 생활권
거여마천 키워드는 #뉴타운 #원도심 #신축 #5호선
송파에서 가장 안쪽에 위치한 곳이지만 대규모 재개발이 예정되어 있는 곳입니다. 재개발이 기대된다는 말은 곳 노후한 원도심이라는 의미입니다. 신축이 콕콕 박혀있는 주변은 상가와 단지가 잘 정비되어 있지만 아직 주변은 어수선한 느낌이 있고 사람은 바뀌어 가는 곳입니다.
교통
송파는 1급지 답게 여러 노선이 겹쳐지는 곳입니다. 2,3,5,8,9,수인부당선까지 다양한 지하철 노선이 지나고 잠실역광역환승센터가 있어 수도권 광역버스와 연계성도 뛰어난 편입니다. 대부분의 생활권에서 교통이 나쁘지 않은 편이지만 어떤 노선을 이용할 수 있느냐를 파악하는 것이 송파를 촘촘하게 볼 수 있는 방법이 됩니다. 또, 위례와 거여 마천 같은 경우에는 중심지까지 교통이 아쉽지만 물리적 거리가 가깝기 때문에 자차 이용도 무시할 수 없는 중심부 접근성을 가지고 있다는 것도 확인할 필요가 있습니다.
환경
송파의 환경은 잠실이 대표적입니다. 송파의 정주여건을 크게 끌어올리는 잠실의 롯데몰세권이 있고, 호수와 한강을 모두 이용하면서 백화점, 마트, 학원, 문화생활까지 모두 한판에 즐길 수 있는 곳입니다. 다음으로는 헬리오시티 주변의 단지 상권과 지하철에서 단지까지 이어지는 지하 상권, 가락시장몰이 있어 나름의 정주여건이 채워지는 곳 입니다. 아이를 키운다면 방이 학원가를 무시하기 어렵습니다. 방이는 먹거리 상권을 같이 끼고 있어 잠실 내 회식 상권으로 대표되기도 합니다.
송파에서는 어디를 가도 왠만한 상권이 채워져 있고, 역으로 접근하기도 쉽기 때문에 일반적으로 생각하는 기본을 충실히 갖추면서 정주여건에 +@로 채워지는 것이 뭐가 있을지를 판단해봐야 합니다.
자연환경. 즉, 사치재(한강, 호수)를 누릴 수 있는 곳인지? 몰세권인지? 에 따라서 가격 차이가 나고 이 부분을 면밀하게 따져봐야 합니다.
학군
송파 내 학군은 수도권 내에서도 준수한 편으로 공부 잘하는 다수의 일반고가 포진해있습니다. 특히, 여학교가 강세로 정신여고, 잠실여고, 창덕여고로 이어지는 라인업이 짱짱합니다. 반면 남고는 보인고(자사고) 입시에 실패하면 일반고로는 보성고 말고는 대안이 없는 편이라 남학생을 키우는 엄마들은 중학교 이후 남학군 강세인 대치로 이사를 고려하기도 합니다.
학원가는 전통적 학군지인 방이학군에 신흥 학군으로 불리는 잠실의 엘리트 학군이 있습니다.
송파 내에서 학군을 고려하여 단지를 고를 때는 단지 안에 초등학교가 있는지? 중학교까지 편하게 단지 내에서 보낼 수 있는지에 체크해봐야합니다.
시세
잠실
[84] 41(재건축) ~ 28억
[59] 31 ~ 26억
가락
[84] 28 ~ 22억
[59] 19 ~ 26억
문정
[84] 18 ~ 25억
[59] 18 ~ 19억
위례
[84] 19 ~ 23억
[59] 18 ~ 19억
거여마천
[84] 21 ~ 16억
[59] 18 ~ 15억
저환수원리
저평가 : 중, 일부 생활권은 같은 가격대로 대체할 지역을 충분히 고려해야 합니다.
환금성 : 상, 강남 3구의 위상을 공고히 다지는 곳이지만 생활권에 따라 입체적으로 봐야 합니다.
수익성 : 상, 지난 상승장과 이번 상승장의 사람들이 살고 싶어하는 환경이 갖춰진 택지의 힘은 무시할 수 없습니다.
원금보존 : 상, 여전히 상대적 저평가로 고려할만한 단지들이 남아있습니다.
실거주 관점
송파는 현재 가장 상단인 잠실은 30억 초반에서 중반대로 함께 대체하여 볼 수 있는 상급지가 남아있기에 비교할 수 있는 지역이 많은 것 같습니다. 중간 이하 생활권은 2~3급지 가격과 붙여 생각해보았을 때 충분히 매력적인 선택지가 남아있는 구간이라 생각됩니다.
시리즈 한눈에 보기 👀
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