안녕하세요!
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
위의 기사와 같이 지금의
서울/수도권 부동산 시장에서는
매매가 상승세가 지속되고 있습니다.
그리고 지금 시장에서 본인의 투자금 내에서
가장 좋은 가치의 자산을 취득하기 위해
많은 분들이 노력하고 계실 것인데요.
오늘은 상승장에서 매수를 고려 할 때
“환금성”이 주는 영향에 대해서 이야기해보려합니다.
부동산 투자에서 가장 중요하고 기본이 되는 기준과 원칙 “가저환수원리”.
그리고 “가저환수원리”에서
“환”을 담당하는 것이 “환금성" 입니다.
환금성
자산의 완전한 가치를 현금화 할 수 있는 가능성.
우리는 보통 “환금성”을 매도 관점에서 주로 바라보았으나,
지금과 같은 상승장에서는
매수의 관점에도 “환금성”이 큰 영향을 주곤 합니다.
그 이유는 바로 KB시세 때문인데요.
KB시세
KB국민은행이 산정·발표하는 시세.
상위평균·하위평균·일반평균으로 구분되며 주요 은행 대출 LTV 산정 기준.
위와 같이 KB시세는 주택담보대출액 산정 시 LTV의 산정 기준이 되기 때문입니다.
간단히 설명해보자면,
매매 호가가 11억인 A, B 두 단지가 있습니다.
그리고 A, B 두 단지의 KB시세는 각 10.5억과 9억으로 가정해보겠습니다.
여기서 KB시세가 다른 이유가 “환금성”과 연결됩니다.
A단지는 약 740세대로 실거래가 꾸준히 발생하고 있으며,
B단지는 약 250세대로 실거래가 꾸준히 발생하지 않고 있습니다.
이로 인해,
두 단지의 호가는 동일하더라도
시세가 반영되는 시차가 발생하기 때문에
KB시세는 다르게 형성될 수 있는 것입니다.
그렇다면, 매수의 관점으로 연결시켜 보면 아래와 같은데요.
항목 | A | B | 차이 |
호가 (a) | 11 | 11 |
|
KB시세 | 10.5 | 9 |
|
주택담보대출 (b) | 4.2 | 3.6 |
|
필요 자금 (a-b) | 6.8 | 7.4 | 0.6 |
(동일 대출 조건으로 LTV 40% 가정 시)
똑같은 11억 호가의 단지를 매수하기 위해
필요한 자금이 6천만원이라는 큰 액수 차이가 발생합니다.
그리고 이러한 현상은
매물이 많지 않고 빠른 상승으로
거래 한 건 한 건의 매매가 차이가 큰 최근의 시장 상황에서 종종 볼 수 있습니다.
만약, 세대수는 적지만 B 단지의 가치가 더 좋다면 ?
자금이 충분하지 않은 경우
매매가가 동일함에도 불구하고
가치가 덜 좋은 A단지를 선택해야 하는 상황이 올 수도 있는 것입니다.
그렇다면,
가치는 좋지만 세대수가 적은 단지는 투자하지 못하는 것일까요 ?
그렇지 않습니다.
매수와 매도 시 각각 보완할 수 있는 방법이 있습니다.
매수 시에는
부족한 환금성을 균질성으로 보완할 수 있습니다.
예를들어,
서울시 강서구의 염창 생활권이나 / 영등포구 문래 생활권의 경우
세대수가 적은 단지들이 균질하게 모여있는 특징이 있는 생활권인데요.
두 생활권의 경우 대부분의 단지들이 2-400 정도의 적은 세대로 구성되어있지만,
가치가 비슷한 단지들이 모여있고,
단지 하나 하나의 상품성보다도
생활권 전체를 보고 진입하는 수요가 있습니다.
그리고 단지들의 가치가 비슷하기 때문에
최근 거래가 많아
KB시세가 높게 형성되어있는 단지를 우선적으로 검토함으로써
환금성을 균질성으로 보완할 수 있는 것입니다.
이제 매도 시에는,
부족한 환금성을 상품성으로 보완할 수 있습니다.
여기서 상품성은 단지 전체의 상품성이라기보다는
세대 단위의 동 / 층 / 수리상태와 거주 조건입니다.
이미 지어진 아파트의 세대수나 위치를 바꿀 수는 없습니다.
하지만 아파트 내에서 좋은 동 / 좋은 층은 선택 할 수 있고,
수리상태와 조건(이사일 협의 등)은 우리가 바꿀 수 있는 것입니다.
환금성이 부족한 자산임은 분명히 인지하고,
이를 보완하기 위해 수리, 조건 등을 통해 상품성을 높여
매도를 유리하게 만드는 것입니다.
저 또한 그러하였고,
많은 분들이 서울/수도권에서
세대수가 적은 단지를 두고
충분한 가치가 있음에도 불구하고
매매까지 혹은 투자로 이어지지 않는 경우들이 종종 있습니다.
하지만, 오늘 말씀드린
① 매수 시, 환금성은 균질성으로 보완하고
② 매도 시, 환금성은 상품성으로 보완하는
노력을 통해
우리가 할 수 있는 자원 내에서
가장 가치가 좋은 자산을 취득할 수 있는 기회를
놓치지 않으시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
