매도해보니 보이는 ‘선호도’가 있었습니다
제가 매수할 때 가장 많이 했던 고민은 이것이었습니다.
“어떻게 하면 투자금을 조금이라도 줄일 수 있을까?”
그런데 직접 매도를 해보면서
질문이 조금 달라졌습니다.
“나중에 이 집을 누가 매수할까??”
투자를 공부하면서 정말 많이 들었던 이야기가 있습니다.
“매수할 때부터 매도를 생각해야 합니다.”
선배님들도 말씀해주셨고,
강사님들도 정말 여러 번 이야기해주셨습니다.
그런데 솔직히 말하면
저는 그 말을 머리로는 이해했지만
제대로 느끼지는 못했던 것 같습니다.
좋은 동, 좋은 층, 좋은 향이 좋다는 것도 알고 있었고
대단지가 좋다는 것도 알고 있었습니다.
그럼에도 실제 매수를 할 때는
“그래도 투자금이 더 적게 들어가잖아.”
라는 생각을 더 많이 했습니다.
기준에 맞는 물건이라면
조금 아쉬운 동이어도,
최소 기준을 충족한다면
4층이어도,
투자금이 줄어드는 선택을 하기도 했습니다.
틀린 선택이었다고 생각하지 않습니다.
오히려 그런 선택을 해봤기 때문에
지금 제가 느끼게 된 것이 있습니다.
선호도는 매수할 때보다
매도할 때 훨씬 선명하게 보인다는 것입니다.
1. 내가 고민했던 단지를,
매수자도 똑같이 고민합니다
매도를 하면서 가장 크게 느낀 것 중 하나가
단지의 세대수와 연식이었습니다.
저도 투자할 때
대단지가 좋다는 것. 준신축이 좋다는 것을 인지하고 있었습니다.
하지만 투자할 당시에는
비슷한 생활권에 있고 가격 차이가 난다면
“조금 연식이 있더라고
큰차이 안나는데 더 싼 단지가 낫지 않을까?”
라고 생각하기도 했습니다.
그런데 매도를 해보니
어떤 매수자는 생활권에 들어오면서부터
특정 준신축 대단지를 정해놓고 옵니다.
“저는 여기 살고 싶어요.”
이미 마음속에 단지가 정해져 있는 겁니다.
그래서 부동산 사장님께
“그래도 저희 집도 한번 보여주세요.”
라고 말씀드리면 이런 답이 돌아옵니다.
“이 손님은 그 단지를 찍고 오셨어요.
다른 단지 말씀드려도 잘 안 보세요.”
제가 투자자로서 비교했던 단지들을
실거주 매수자들도 똑같이 비교하고 있었습니다.
그리고 2년 정도의 연식 차이라도
내부 상품성이나 커뮤니티에서 차이를 느낀다면
조금 더 돈을 주고서라도 신축을 선택하는 사람도 있었습니다.
그때 이런 생각이 들었습니다.
비슷비슷하다고 무조건 싼 것을 사는 게 답은 아닐 수 있겠구나.
가격 차이가 크지 않고
사람들이 실제 생활하면서 체감할 정도의 상품성 차이가 있다면
조금 더 좋은 것을 사는 것도
충분히 의미 있는 선택이라는 것입니다.
대단지가 선호되는 데에는 이유가 있었습니다.
넓은 단지 안을 걷고,
아이들이 뛰어놀고,
커뮤니티를 이용하고,
단지 안에서 생활의 쾌적함을 느끼는 것.
결국 사람들이
“이 생활권에서 산다면 저 단지에 살고 싶다.”
고 생각하게 만드는 힘이 있었습니다.
2. 투자금을 줄이는 것도 중요하지만,
‘누가 살 것인가’를 같이 봐야 합니다
두 번째는
단지 안에서의 동·층·향·타입의 선호도였습니다.
저 역시 투자할 때
소위 RR이라고 부르는 좋은 동, 좋은 층, 좋은 향의 물건은
가격이 비싸기 때문에 먼저 제외하곤 했습니다.
투자자에게 투자금을 줄이는 것은 분명 중요합니다.
다만 지금은 한 가지를 더 생각할 것 같습니다.
“이 조건을 좋아하는 사람이 단지 전체에서 얼마나 될까?”
예를 들어 어떤 단지는
판상형과 타워형의 매매가격 차이가
3,000만~5,000만원 정도 벌어지기도 합니다.
그런데 전세가격은 비슷합니다.
투자자의 눈으로 보면
비선호 타입을 선택할 경우 투자금이 상당히 줄어들어 매력적입니다.
여기서 질문을 한가지 더 해봐야 합니다.
“내가 매도할 때 실거주자는 무엇을 선택할까?”
매수 당시에는
3,000만원 저렴하게 산 것이 장점이었지만,
매도할 때는
그만큼 우리 집을 보러 오는 사람이 적을 수도 있습니다.
시장에 매물이 많아졌을 때
좋은 타입부터 먼저 팔리고,
내가 원할 때 매도가 되지 않는 상황이 생길 수도 있습니다.
“내가 사는 물건은 이 단지에서 절반 이상의 사람들이
거부감 없이 선택할 수 있는 물건인가?”
꼭 RR을 사야 한다는 뜻은 아닙니다.
1등 물건만 투자해야 한다는 뜻도 아닙니다.
투자금이 부족하다면
조금 아쉬운 물건을 통해 투자금을 줄이는 것도 좋은 전략입니다.
다만,
가격이 싼 이유를 알고 사는 것과
그저 싸기 때문에 사는 것은 다르다고 생각합니다.
그 약점이 나중에 매도할 때
어떤 영향을 줄 수 있는지까지 생각해보는 것.
그것이 제가 매도를 하면서 새롭게 배운 부분입니다.
3. 그리고 지방에서는
결국 ‘시장’이 정말 중요했습니다
저는 비슷한 시기에
천안과 전주에 투자를 했습니다.
두 지역에서 매도 과정을 겪으면서
선호도만큼이나 크게 느낀 것이 하나 있었습니다.
바로 시장 상황이었습니다.
전주는 당시 공급이 적어
전세와 매매 모두 물건이 많지 않은 시장이었습니다.
제가 매수했던 물건은 선호도 중간 이상의 5층 물건이였습니다.
단지 내에서 선호하는 타입도 아니였고, 저층에 가까운 5층이여서
조금은 아쉬운 매물이였습니다.
그런데 임대차 만기를 약 5개월 앞두고
실거주 매수자가 직접 매수했습니다.
반대로 천안은 상황이 달랐습니다.
신규 공급이 계속되고 있었고
매매가격도 상대적으로 약한 흐름을 보였습니다.
조금만 웃돈을 더 얹으면
성성지구의 더 새 아파트나 청약·분양권 같은
다른 대안도 볼 수 있었습니다.
매수자 입장에서는 당연합니다.
“조금 더 주고 새 아파트 갈까?”
“조금 기다려볼까?”
“굳이 지금 이 단지를 사야 하나?”
선택지가 많아집니다.
그 순간 제가 가진 물건의 경쟁 상대는
같은 단지의 옆집만이 아니었습니다.
주변 신축도 경쟁 상대였고,
입주 예정 단지도 경쟁 상대였고,
새로운 분양 물량도 경쟁 상대였습니다.
그래서 지방 투자를 하면서는
더더욱 공급을 면밀하게 봐야 한다는 생각을 하게 됐습니다.
좋은 물건도 시장의 영향을 받고,
조금 아쉬운 물건도 좋은 시장에서는 팔릴 수 있습니다.
결국 매도에서 가장 강력한 힘은
시장이라는 것을 경험했습니다.
결국 제가 다시 매수한다면 가장 먼저 볼 한 가지
이 경험들을 지나오며
제가 다시 한번 마음속에 새기게 된 단어가 있습니다.
환. 금. 성
투자를 하다 보면
언젠가는 매도를 통해 자금을 회수하고
다음 투자로 이동해야 하는 순간이 옵니다.
앞으로 4년 정도 이 물건을 보유했다고 가정해보고,
“그때도 실거주 하는 분들이 이 집을 좋아할까?”
를 한 번 더 생각해보려고 합니다.
제가 좋아하는 집이 아니라
다른 사람이 돈을 주고 사고 싶은 집인지 보는 것입니다.
“매도가 무서운데…
그냥 수도권 투자하면 안 될까요?”
이런 생각을 하실 수도 있을 것 같습니다.
저 역시 매도를 해보니
그 마음을 충분히 이해합니다.
그런데 저는
단순히 ‘지방이냐 수도권이냐’의 문제는 아니라고 생각합니다.
수도권의 비규제지역에서도
앞으로 매도를 생각해야 하는 단지들이 있고,
같은 투자금이라면
지방의 좋은 물건과
수도권의 조금 아쉬운 물건을 비교해야 할 때도 있습니다.
결국 중요한 것은
어디에 사느냐보다
내 돈으로 살 수 있는 선택지 중 무엇이 가장 좋은가를 아는 것
이라고 생각합니다.
그리고 그 비교의 과정 안에
이제는 ‘환금성’이라는 기준을 다시 한번 더 깊게 생각해보셨으면 합니다.
“매수할 때부터 매도를 생각하세요.”
예전에는
‘당연한 이야기 아닌가?’ 하고 지나쳤던 말인데,
지금은 그 한 문장의 무게가 다르게 느껴집니다.
제가 겪은 시행착오가
누군가에게는 한 번의 고민을 줄이고,
한 번 더 좋은 선택을 하는
기준이 되었으면 좋겠습니다.
✅ 매수하기 전, ‘환금성’ 체크리스트
마지막으로 앞으로 저도 매수할 때
다시 확인하려고 하는 질문들을 정리해봤습니다.
① 생활권 안에서의 선호도
□ 이 생활권에서 사람들이 먼저 떠올리는 단지인가?
□ 실거주자가 “여기에서 한번 살아보고 싶다”고 생각할 요소가 있는가?
□ 주변 단지와 비교했을 때 가격 말고 설명할 수 있는 장점이 있는가?
② 단지의 규모와 연식
□ 세대수가 충분해 거래가 꾸준히 발생할 수 있는가?
□ 비슷한 가격에 더 신축인 대체 단지가 있지는 않은가?
□ 4년 뒤에도 연식 경쟁력을 유지할 수 있는가?
□ 커뮤니티·조경·주차·평면 등 실거주자가 체감하는 상품성이 있는가?
③ 동·층·향·타입
□ 내가 선택한 타입은 단지에서 보편적으로 선호되는 타입인가?
□ 단지의 절반 이상의 사람이 큰 거부감 없이 선택할 수 있는 조건인가?
□ 저층·타워형·비선호동 등 약점이 있다면 가격에 충분히 반영되어 있는가?
□ 투자금을 줄인 만큼 향후 매도에서 감수해야 할 부분을 알고 있는가?
④ 주변의 대체재
□ 같은 가격이면 매수자가 함께 고민할 단지는 어디인가?
□ 조금만 더 돈을 주면 갈 수 있는 신축이 있는가?
□ 앞으로 입주할 신축·분양 물량과 비교해도 경쟁력이 있는가?
⑤ 공급과 시장
□ 앞으로 3~4년간 입주 물량은 얼마나 되는가?
□ 공급이 늘어날 때도 내 물건을 선택할 이유가 있는가?
□ 매도하려는 시기에 전세·매매 물량이 얼마나 쌓일 가능성이 있는가?
⑥ 마지막 질문
그리고 마지막으로 저는 이것을 묻고 싶습니다.
“4년 뒤 내가 이 물건을 팔려고 내놓았을 때,
실거주자에게 우리 집을 사야 하는 이유를 세 가지 말할 수 있는가?”
세 가지가 바로 떠오른다면
좋은 출발이라고 생각합니다.
반대로
“가격이 싸니까요.”
하나밖에 떠오르지 않는다면
매수하기 전에 한 번 더 고민해봐도 좋을 것 같습니다.
투자는 결국 매수로 끝나는 것이 아니라
언젠가 다시 시장에 내 물건을 내놓는 순간까지 이어지는 과정이니까요.
여러분의 성공적인 투자를 응원합니다.
