안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
요즘 재건축, 재개발, 리모델링 관련 기사가 많이 나오고 있습니다.
공급 부족으로 정부에서는 재건축 사업에서 속도를 내고 있습니다.
이제 기존 살고 있던 사람들은 근처 전월세 집을 구해 이주를 시작할 것입니다.
물론 이주에 앞서 이주비를 받고 이주를 하게 되는데요.
이주비는 얼마나 주는 것인지?
내 통장에 입금해주는 것인지?
정비사업 시에 이주비에 대해서 정리해보았습니다.
이주비는 현금으로 입금해주는 것일까?
이주비는 현금이 아니라, 이주비 대출을 통해, 돈을 빌려주는 것입니다. 입주하면서 다시 돌려줘야 하는 비용입니다. 새 아파트 완공 후 입주 지정 기간(보통 완공 후 2~3개월 이내)에 전액 상환해야 합니다. 조합에서 "무이자 이주비"라고 표현하다 보니 지원금으로 오해하기 쉽지만, 금융 구조상 엄연히 상환 의무가 있는 주택담보대출입니다.
이주비는 얼마나 받을까?
이주비 대출은 시세가 아니라 '종전자산 감정평가액(권리가액)'을 기준으로 LTV(보통 50~70%)가 적용됩니다.
은행에서는 무이자로 이주비 대출 받게 해주는 것일까?
무이자라고 해서 이자가 면제되는 것이 아닙니다. 대출을 일으킨 은행에 내야 할 이자가 없는 것이 아니라, 공사 기간 동안 발생하는 이자를 '조합 사업비'에서 대신 납부해 주는 구조입니다. 조합 사업비는 조합원들의 분양 수익이나 추가분담금 재원에서 지출되므로, 간접적으로는 조합원 전체의 비용으로 처리되는 셈입니다.
단순히 "조합에서 안내해 주는 대로 신청하면 되겠지" 하고 접근했다가 예상치 못한 한도 축소나 규제로 자금 계획에 차질을 빚는 경우를 종종 보았습니다.
1. 이주비 대출의 본질과 한도 산정 기준
- 권리가액 중심의 LTV 산정: 이주비 대출은 일반 주택담보대출과 달리 감정평가액 또는 조합원 권리가액을 기준으로 LTV가 산정됩니다.
- 유주택자 규제 및 다주택자 제한: 보유 주택 수, 규제지역 여부에 따라 대출 가능 비율이 달라지거나 조건부(기존주택 처분 서약 등) 취급이 될 수 있으므로 조합 금융설명회 자료를 사전 검토해야 합니다.
- 무이자 vs 유이자 구조: 대다수 사업장에서 기본 이주비(무이자 사업비 처리) 외에 추가 이주비(유이자)를 제공합니다. 유이자 부분의 금리 조건과 만기 일시상환 구조를 정확히 파악해야 금융 비용 누수를 막을 수 있습니다.
2. 세입자 보증금 반환과 브릿지 자금 운용
- 시점의 불일치 대비: 세입자의 퇴거 시점과 조합의 이주비 대출 실행일 사이에 수일에서 수주의 시차가 발생할 수 있습니다.
- 단기 유동성 확보: 마이너스 통장이나 단기 예적금 담보대출을 활용해 반환 자금을 미리 세팅해 두지 않으면 임차권 등기명령 등 불필요한 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.
3. 대체주택 전세자금대출과의 충돌 여부
- 이주 기간 동안 거주할 전셋집을 구할 때, 본인 명의로 이미 이주비 대출(주택담보대출 취급)이 실행되어 있으면 전세자금대출 심사 시 다주택자/보유 대출 규제에 걸릴 수 있습니다.
- 실행 순서의 중요성: 통상 대체주택의 전세대출을 먼저 실행한 뒤 이주비 대출을 일으키는 방식 등 금융기관 및 HUG/HF 규정을 교차 검증하는 사전 작업이 필수적입니다.
이주비 대출이 무이자인데, 이주비 대출 받고 부족한 금액을 전세자금대출 받으면 안된다고?
상식적으로는 당연히 "무이자 대출을 최대로 먼저 받고, 부족분만 유이자 전세대출로 채우는 것"이 금융 비용 측면에서 가장 유리해 보입니다. 하지만 실무에서 대체주택 전세자금대출을 먼저 실행하고 이주비 대출을 나중에 받는 이유는 이자 비용 때문이 아니라, 은행의 대출 규제 시스템상 전세대출 자체가 거절되거나 한도가 대폭 깎이기 때문입니다.
1. 이주비 대출을 먼저 받으면 벌어지는 일
이주비 대출의 전산상 분류: '주택담보대출'
이주비 대출은 조합이 협약한 단체 대출이지만, 금융결제원 전산에는 차주 개인 명의의 '주택담보대출(주담대)'로 등록됩니다.
전세자금대출 심사 시 규제 충돌:
시중은행의 전세자금대출(HUG, HF, SGI 보증)은 차주의 기존 부채와 보유 주택 수를 엄격하게 심사합니다.
- 기존 주담대 보유로 인한 한도 축소: 이미 수억 원의 주담대(이주비)를 보유한 상태에서 전세대출을 추가로 신청하면, DSR(총부채원리금상환비율) 산정이나 보증기관 심사에서 전세대출 한도가 대폭 깎이거나 취급 불가 판정이 나옵니다.
용도 충돌 의심: 기존 주택 담보로 돈을 빌렸는데 또 전세대출을 신청하면 은행 전산상 중복 차입이나 자금 유용 의심 건으로 걸려 심사가 매우 까다로워집니다.
2. 반대로 ‘전세대출 먼저→이주비 나중’ 순서가 가능한 이유
전세대출은 보증서 담보 대출:
전세대출은 주택을 담보로 잡는 것이 아니라 보증기관(HUG·HF·SGI)의 보증서를 담보로 일으킵니다.
이주비 대출은 관리처분인가 기반의 '집단대출':
이주비 대출은 개인이 창구에서 개별 심사를 받는 일반 주담대와 달리, 조합 전체가 일괄로 사전 심사 협약을 맺어둔 '집단대출'입니다.
- 이미 전세대출을 받아 새 집에 전입을 완료해 둔 상태여도, 조합 사업시행 계획에 따라 정해진 권리가액 한도 내에서 이주비 집단대출은 정상 승인 및 실행되는 경우가 대부분입니다.
그렇다면 전세대출 먼저하고 이주비 대출 일부만 받으면 되겠네?
우선은 전세대출 받고 그 다음 부족한 돈이 아니라, 한도 가능한 대출 전액을 수령합니다. 그 돈으로 전세대출을 상황하는 방식으로 진행하면 됩니다. 이렇게 하면 대출 심사 규제도 피하면서, 결과적으로 무이자 이주비를 최대로 활용해 이자 부담을 최소화할 수 있습니다.
- 전세대출 먼저 실행: 새 집 전세금 마련을 위해 전세대출을 먼저 안전하게 실행하여 입주합니다.
- 이주비 대출 수령: 곧이어 조합 이주비 대출(무이자)을 전액 수령합니다.
- 전세대출 중도상환: 수령한 이주비 대출금 중 여유 자금으로 이자가 나가는 전세자금대출을 즉시 일부/전액 중도상환합니다. (전세대출 상품별 중도상환수수료 여부 확인 필요)
전세자금대출 말고 이주비에서 추가로 더 받을 수는 없을까?
통상 기본 이주비는 감정평가액의 50%~60% 수준으로 책정되며, 사업장(조합·시행사)의 여건에 따라 추가 이주비가 더해져 최대 70%~100%까지 늘어나기도 합니다.
구분 | 일반적인 한도 비율 | 재원 및 이자 부담 주체 |
|---|---|---|
기본 이주비 | 감정평가액의 50% ~ 60% | 은행 집단대출 (조합 사업비로 이자 대납 = 사실상 무이자) |
추가 이주비 | 감정평가액의 10% ~ 40% | 시공사 보증 대여금 등 (조합원 본인 부담 유이자 또는 후불제) |
합계(총 이주비) | 감정평가액의 60% ~ 100% | 단지별 사업 조건 및 규제지역 여부에 따라 상이 |
★ 실제 수령액을 깎아먹는 3대 변수
- 기존 주택담보대출 차감 (1순위 상환): 기존 부동산에 근저당(주담대)이 설정되어 있다면, 이주비 대출금으로 이를 전액 상환하고 말소해야 합니다.
- 예시: 감정가 6억 원 × 50% = 이주비 3억 원 책정 / 기존 대출 1.5억 원 잔여 시 → 실제 수령액은 1.5억 원
- 세입자 임차보증금 반환 의무: 거주 세입자가 있는 경우, 은행은 이주비 대출금을 세입자 계좌로 직접 송금하거나 보증금 반환 영수증을 필수로 확인합니다.
- 보유 주택 수 및 규제지역 제한:
- 비규제지역 1주택자: 통상 LTV 60% 안팎 무난하게 승인
- 규제지역 / 다주택자: LTV가 30~50%로 축소되거나, 원칙적으로 대출이 제한되어 '기존주택 처분 조건부' 서약을 요구받기도 합니다.
정리해보면, 이주비 대출도 현금으로 입금 받는 게 아니라 일반 대출이었고, 이주할 아파트 가격이 부족하다면 먼저 전세자금 대출 실행하시고 이주비 대출 또한 받을 수 있는 한도 내에서 모두 받아서 전세자금 대출 상환하면서 입주 때까지 이주해서 사시다가 완공 후 입주 지정 기간(보통 완공 후 2~3개월 이내)에 전액 상환해야 하는 것입니다.
감사합니다:)
