안녕하세요 멤생이입니다.
지난 한 모임에서 한 분이 노트북을 열더니 그래프 두개를 띄우시더라구요.
왼쪽은 수도권에서 덜 선호되는 단지의 작은 평수,
오른쪽은 지방광역시 신축 큰 평수 였어요.
투자금은 1억 안팎이고, 몇달째 이 두개 사이를 왔다 갔다 하는 중이라고 하셨습니다.
그 화면을 보는데 몇 년 전 제가 떠오르더라구요.
저도 딱 저렇게 한 달 넘게 아무것도 못 정한 적이 있거든요.
요즘 제가 가장 많이 듣는 질문, 그리고 앞으로도 많이 듣게 될 질문은 이거 아닐까요?
같은 투자금으로 수도권 외곽이냐, 지방이냐.
저도 지방에서 시작해서 수도권까지 투자한 사람이라 이 고민을 꽤 오래 했습니다.
오늘은 제가 겪으면서 정리된 것들을 그대로 나눠보려고 합니다.
1. 답이 안 나왔던 이유는 둘 다 보고 있어서였습니다.
돌아보면 답이 안 나온 이유는 단순했습니다. 둘 다 보고 있었던 거예요.
수도권 외곽 단지가 지방보다 무조건 좋은 것도 아니고, 반대도 아니더라구요.
지리적으로 어디냐는 결국 기준이 아니었습니다. 내가 할 수 있느냐가 기준이 되고 나서야 정리가 됐습니다.
같은 1억대의 종잣돈으로 내가 서울에 올라가기 힘들다 그럼 지방이겠죠.
내가 서울에 살고 매주 KTX 타고 내려가기 어렵다. 그럼 서울, 수도권이 맞을 거고요.
그리고 하나 더, 이건 제가 제일 못했던 부분인데요. 선택을 했으면 더 이상 비교하지 않는 것이었습니다.
지방을 골라놓고 수도권 외곽이 오르는 걸 보면서 흔들렸고,
수도권 보면서는 지방 신축의 수익률이 눈에 밟혔습니다.
그렇게 왔다 갔다 하는 동안 어느 쪽도 제대로 못 봤어요. 두 개를 고민하는 순간 한 달이 그냥 가더라구요.
내가 할 수 있는 지역 안에서 최선을 찾는 것, 저는 여기서부터 다시 시작했습니다.
2. 수도권이라면 할 수 있는 선택 중 가장 좋은 선택을
수도권 외곽으로 갈수록 선호도를 얼마나 세밀하게 보느냐가 생각보다 훨씬 중요하더라구요.
같은 동네, 같은 연식, 같은 평형인데도 학원가에 가까운지, 역에서 몇 분인지에 따라 사람들이 고르는 순서가 다르고, 그 순서가 몇 년 뒤 가격 차이로 그대로 나타나는 걸 봤습니다.
학원가 쪽으로 붙어 있는 30년 된 구축과,
같은 생활권인데 학원가에서 걸어서 15분 떨어진 비슷한 연식 단지는 시세가 다르게 움직였어요.
처음엔 15분이 뭐 대수냐 싶었는데, 아이 학원 보내는 부모 입장에서 매일 저녁 그 15분이 쌓이는 거더라구요.
지도로 보면 같은 지역인데, 거기 사는 사람은 전혀 다르게 보고 있었습니다.
역에서 버스를 한 번 더 타야 하는 단지는 전세 세입자가 먼저 가려주는 순서가 달랐어요.
전세가 먼저 갈리고, 그다음에 매매가가 따라가는 걸 봤습니다.
그래서 저는 두 가지를 따로 떼서 생각하게 됐습니다.
첫째, 어떤 게 내가 할 수 있는 선택인지. 자금이 얼마인지, 대출 여력이 얼마인지부터 정확하게 확인하는 게 먼저였습니다. 처음부터 확실하지 않으면 비교 자체가 의미가 없더라구요. 저는 1억이라고 뭉뚱그리지 않고, 취득세와 중개수수료 빼고 실제로 전세 끼고 잡을 수 있는 매매가가 얼마인지 숫자로 적어본 뒤에야 볼 단지가 좁혀졌습니다.
둘째, 그 안에서 가장 좋은 선택이 어떤 건지. 이 부분은 꼼꼼하게, 세밀하게 볼수록 좋았습니다. 이 단지를 왜 사람들이 저 단지보다 먼저 고르는지. 교통 호재가 있다면 그 호재가 어느정도로 삶을 개선시키는지, 언제 완성되는지 까지 생각해보게 되었습니다. 할 수 있는 선택과 가장 좋은 선택이 겹치는 곳, 저는 거기서 물건을 찾았습니다.
3. 지방이라면 공급을 먼저, 그리고 환금성을
지방은 수도권과 다르게 공급이 가격을 흔드는 힘이 크다는 걸 지방을 투자하며 배웠습니다.
그래서 지방을 볼 때는 앞으로 몇 년간 무엇이 얼마나 들어오는지를 먼저 확인하게 됐어요.
이 숫자를 알고 지방을 보는 것과 모르고 보는 건 같은 단지를 봐도 결론이 달라지더라구요.
지방에서 단지를 정했다면 마지막으로 환금성을 보게 됐습니다.
내가 팔고 싶을 때 언제든 팔릴 단지인지.
그 지역 대장이 먼저 팔리고, 그다음이 내 단지인지, 아니면 내 단지가 한참 뒤 순번인지.
지방 투자는 살 때부터 팔릴 물건을 사야 한다는 걸 투자하며 배우게 되었습니다.
제가 해보고 후회했던 것 세 가지
첫째, 어떤 게 먼저 오를까를 타이밍으로 생각했던 것. 수도권 외곽이 먼저 갈지 지방이 먼저 갈지, 저는 몰랐고 지금도 모릅니다. 상승장 후반일수록 가치가 있어서 사는 건지 아직 안 올라서 사는 건지 구분이 안 되더라구요. 어디가 먼저 오를까가 아니라, 같은 돈으로 지금 무엇을 살 수 있는가로 질문을 바꾸고 나서야 마음이 편해졌습니다.
둘째, 할 수 있는 곳만 보고 좋은 곳을 안 봤던 것. 투자금에 맞춰서 싼 것부터 찾다 보니 왜 싼지가 안 보였습니다. 지방을 본다면 대장아파트 시세를 먼저 알아야, 내가 살 수 있는 단지가 그 동네에서 어느 위치인지 보이더라구요. 그 지역에서 가장 좋은 게 뭔지 먼저 알고 나니까 내 물건의 자리가 보였습니다.
셋째, 편한 과정일 거라 기대했던 것. 제가 해보니까 어려움이 있을수록 결과가 더 좋은 투자가 오더라구요. 세입자와 협의가 안 되고, 매물이 눈앞에서 사라지고, 잔금이 꼬이는 그 과정을 지나온 물건이 나중에 보면 제일 잘한 투자였습니다. 그러니 너무 수월하게 되지 않더라도 너무 속상해하지 마세요. 더 멋진 투자 하려고 그런 거예요.
수도권 외곽이냐 지방이냐는 저한테는 지역 질문이 아니라 나에 대한 질문이었습니다.
내가 할 수 있는 지역을 정하고, 그 안에서 할 수 있는 선택과 가장 좋은 선택이 겹치는 곳을 찾고, 정했으면 비교를 멈추고 그 물건을 끝까지 파고드는 것.
그날 두 개를 고민하셨던 분은 이야기 끝에 창 하나를 닫으셨습니다. 닫은 쪽이 어디냐는 중요하지 않았어요. 하나를 닫았다는 게 중요했습니다. 저도 그때 그렇게 하나를 닫고 나서야 움직일 수 있었거든요.
같은 자리에서 고민하고 계신 분들께 조금이나마 참고가 되었으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
