안녕하세요. 초록도해입니다.
지방 시장을 볼 때 가장 먼저 확인하는 지표 중 하나가 공급이죠?
지방은 수도권에 비해 수요가 제한적인 경우가 많기 때문에,
입주 물량이 한꺼번에 몰리면 전세가격과 매매가격 모두에 부담으로 작용할 수 있습니다.
그래서 지방 투자에서는 "앞으로 입주 물량이 얼마나 있지?"를 먼저 확인하게 되는데요.
그런데 저는 여기서 한 단계 더 나아가야 한다고 생각합니다.
바로 ‘공급된 물량을 시장이 얼마나 소화했는가’ 입니다.
이 판단의 기준이 되는 지표가 미분양입니다.
미분양이 꾸준히 줄어들고 있다면 그만큼 시장이 물량을 흡수하고 있다는 신호이고,
반대로 입주 물량 자체는 줄어들더라도 기존 미분양이 여전히 많이 남아 있다면
공급 부담이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
이번 글에서는 대전·대구·부산 세 광역시의 미분양 현황과 전세가격 흐름을 비교하면서,
왜 같은 '공급 감소' 에서도 지역마다 가격 흐름이 다르게 나타나는지 살펴보겠습니다.
공급이 많은데도 왜 전세가는 다를까?
비슷하게 많은 입주 물량이 있었는데도, 어떤 지역은 전세가가 회복되기 시작하고
어떤 지역은 여전히 전세가가 힘을 쓰지 못하는 경우가 있습니다.
단순히 입주 물량의 많고 적음만으로는 설명되지 않는 부분이 있기 때문인데요.
그 차이를 확인하려면 미분양을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
① 광역시 미분양 현황
각 광역시의 미분양 현황을 살펴보면 지역별 차이가 뚜렷하게 나타납니다.
27.7월 기준으로 대전 미분양은 [1,866건] 대구는 [4,278건], 부산은 [8,379건] 수준으로
대전은 상대적으로 미분양 부담이 크지 않은 반면,
대구와 부산은 여전히 미분양 물량이 상당 부분 남아 있습니다.
즉, 같은 지방 시장이라 하더라도 공급 이후 시장이 물량을 소화한 정도에는 차이가 있다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 가격은 어떻게 움직이고 있을까요?
위 단지는 광역시에서도 선호하는 단지로 공급이 줄어들면서 가격이 약 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
다반 대구의 경우는 준공 후 미분양이 아직 해결되지 않고 있는 상황에서
선호단지의 경우에도 가격상승 후 약 하락세를 보이면서 회복이 제한적인 모습을 확인 할 수 있습니다.
② 미분양은 전세시장에서 차이가 나타납니다
위 그래프에서 전게가율을 확인하면
- 부산: 43.9%/ 56.8%
- 대구: 38.7%/ 46.3%
대전: 53%/ 61.5%
대전은 전세가격이 하방을 지지하거나 일부 구간에서는 상승하는 모습을 보이면서 두 지역보다 전세가율이 높지만
대구와 부산은 여전히 최근에도 보합 또는 약하락의 모습을 보여주면서 전세가율이 상대적으로 낮습니다.
지방 투자에서 공급을 한 단계 더 깊게 보는 방법
지방 시장에서는 가격은 변수(공급)에 크게 좌우됩니다.
하지만 지방시장을 분석할 때 "앞으로 입주 물량이 줄어든다"에서 끝내면 조금 아쉬울 수 있습니다.
“왜 여기는 아직도 전세가 안오르고 있지?” 라는 의문이 든다면
그동안 공급된 물량이 아직 시장에 부담으로 남아 있는지,
아니면 상당 부분 소화되면서 공급 부담이 줄어들고 있는지까지 확인해보세요.
그래서 지방 시장을 투자를 고려할 때는
- 앞으로 들어올 공급
- 현재 미분양 상황
- 미분양이 감소하고 있는지
전세가격과 전세물량이 어떻게 반응하는지
특히 지방 시장에서 전세가격 흐름에 따라 투자기회를 주기 때문에,
공급 감소 + 미분양 해소 + 전세시장 회복이 함께 나타나는 지역이라면
시장 분위기가 바뀌는 과정을 기민하게 살펴보시고,
데이터 뿐 아니라 현장을 통해 꼭 분위기를 확인해보시기 바랍니다.
정리하면, 중요한 건 '공급이 없다'가 아니라 '공급 부담이 실제로 해소되고 있는가'입니다.
단순히 공급 데이터만 확인하는 것에서 한 걸음 더 나아가,
"이 지역의 공급은 지금 시장에서 얼마나 소화됐을까?"라는 질문까지 함께 던져보시면 좋겠습니다.
작은 데이터 하나를 더 확인하는 것이 투자 리스크를 줄이고 기회를 조금 더 일찍 발견하는 데 도움이 됩니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
