매수를 결심하셨나요? 매수 프로세스 먼저 점검 해 봅시다_매수점검 체크리스트

안녕하세요 행복한 투자자로 성장하고 있는 트라랑입니다. 

이번에 매수를 진행하면서 다양한 사건들을 겪으며 

사전에 매수 프로세스를 반드시 확인을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

함께 확인하여 매수를 준비하고 계신 동료분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

[매수 전]

1단계: 예산 및 대출 한도 확정

• [ ] 보유 자금 확인: 현금, 예적금, 주식 등 즉시 동원 가능한 자산 파악하였는가?(+배우자포함)

• [ ] 대출 한도 조회: 현 상황에서 LTV/DTI/DSR 한도 조회 및 주택담보대출 사전 승인 확인하였는가?

• [ ] 부대비용 예산 편성: 취득세, 복비(중개보수), 채권 매입비, 법무사 비용, 인테리어/이사 비용(매매가의 약 3~5% 추가 확보)이 충분히 확보되었는가?

• [ ] 명의 설정 결정 :  현재까지 나온 규제들을 가지고 어떻게 명의를 구성할 것인지 미리 결정하였는가?

  (공동 명의 vs 단독 명의) 

   

2단계: (임차인이 있다면) 임차인 퇴거 의사 확인 및 명도 합의:만기 6개월~2개월 전

• [ ] 갱신청구권 행사 여부 확인: 임대차 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 임차인에게 실거주 매도 계획 또는 계약 종료 의사를 통보하기

• [ ] 퇴거 합의서(명도 합의) 작성: 임차인이 퇴거에 동의한 경우, 퇴거 예정일과 보증금 반환 조건을 서면/문자/메일 등으로 명확히 남기기

• [ ] 퇴거 위약금/이사비 협의 (필요시): 만기 전 조기 퇴거를 요청하거나 갱신청구권 포기를 유도할 경우 이사비 지원 등 상호 합의 조건 확정하기

• [ ] 임임차인 협조 요청: 매수 희망자 집 방문(집 보이기) 시간 및 날짜 협조 약속 받아두기

[가계약금 넣기 전]

 1단계: 권리분석 및 공부 서류 점검:서류 검토 및 서류 분석.

• [ ] 등기부등본(갑구): 실제 소유자 명의 확인, 가압류·가처분·경매개시결정 등 소유권 제한 여부 확인하였는가?

• [ ] 등기부등본(을구): 근저당권 및 채권최고액을 확인 (매매가 대비 선순위 채권 비율 평가)하였는가?

• [ ] 건축물대장: 위반건축물 지정 여부, 실제 용도(주거용)와 공부상 용도 일치 여부를 확인하였는가?

• [ ] 점유/임대차 관계: 기존 세입자 유무, 퇴거 일정 합의 여부, 임대차 승계 조건 점검하였는가?

   

2단계:  계약 조건 및 특약사항 조율

• [ ] 대금 지급 일정: 계약금(10%), 중도금, 잔금 지급일 및 비율이 협의 되었는가?
• [ ] 하자담보책임 범위: 잔금 전후 누수/시설물 하자 발생 시 보상 및 수리 책임 명시를 사전에 부동산에 요청하였는가?
• [ ] 대출 부결 관련 특약: 매수인 귀책 사유 없이 대출 부결 시 계약금 반환 조건 포함 여부 검토
• [ ] 세금 및 공과금 정산 기준: 잔금 지급일을 기준으로 공과금, 장기수선충당금 정산 방법, 재산세등을 협의하였는가?
• [ ] 해약금 기준 : "파기 시 해약금 기준은 가계약금이 아닌 실제 입금된 가계약금에 한한다"는 내용을 특약에 넣었는가?

[잔금 당일 현장 체크리스트]

1단계: 아침 서류 및 대출 확인

• [ ] 등기부등본 당일 발급 확인: 계약 체결 후 추가된 가압류, 근저당, 권리 변동 유무 점검 확인하기

• [ ] 건축물대장 당일 발급 확인: 위반건축물 지정 여부 재확인하기

• [ ] 이체 한도 확인: 1회/1일 모바일 뱅킹 이체 한도 사전 증액 완료 여부 (잔금+부대비용 이상) 확인하기

   

2단계: 현장 점검 (짐 뺀 빈 집 상태)

• [ ] 명도 확인: 세입자 또는 매도인의 짐이 완전히 빠졌는지 확인하기

• [ ] 시설물 및 상태 점검: 누수 흔적(베란다, 천장, 싱크대 밑), 창호(섀시), 파손 여부 확인하기

• [ ] 옵션 시설물 확인: 계약 당시 약속한 가전/가구 옵션 및 시설물이 남아있는지 확인하기

• [ ] 계량기 사진 촬영: 전기, 수도, 가스 계량기 수치 사진 촬영 및 정산 내역 대조하기

   

3단계: 공과금 및 부대비용 정산

• [ ] 관리비/공과금 정산 영수증: 잔금 당일 오전까지의 관리비, 전기·수도·가스 요금 완납 확인하기

• [ ] 장기수선충당금 정산: 기존 납부액 영수증 확인 후 매도인(또는 기존 임차인)에게 정산받기

• [ ] 선납분 정산: 도시가스 안전점검비 등 선납된 비용 정산 확인하기

   

4단계: 서류 검토 및 잔금 치르기

• [ ] 매도인 신분증 대조: 등기부등본상 소유자 신분증 대조 및 본인 확인하기

• [ ] 매도 서류 검토 (매수인 측 법무사가 확인)

  • 매도용 인감증명서 (매수인 인적사항 정확성 확인)

  • 주민등록초본 (주소 변동 내역 전체 포함)

  • 등기권리증(집문서)

  • 국세·지방세 완납증명서

• [ ] 대출 실행 및 잔금 송금: 은행 대출금 입금 확인 후, 잔액은 매도인 본인 명의 계좌로만 송금

• [ ] 잔금 영수증 수령: 매도인 서명/인감이 날인된 잔금 영수증 수령

   

5단계: 인수 및 마무리

• [ ] 열쇠 및 물품 수령: 현관 비밀번호, 도어록 키, 음식물 쓰레기 카드, 단지 출입카드, 에어컨 리모컨 등

• [ ] 소유권 이전등기 접수: 법무사 등기 접수증 확인 (1~2주 후 등기필증 수령)

• [ ] 비용 정산 및 영수증 수령: 중개보수 및 법무사 수수료 지급 후 현금영수증 수령

   

 잔금 당일 준비물 목록