안녕하세요. 행복하게 투자하고 싶은 해피율율입니다.
얼마 전 이런 기사를 읽게 되었습니다. 내용은 이렇습니다.
- 2026년 8월 서울주택 매수자의 약 54%가 생애최초 매수자로 통계작성 이후 역대 최고 비중이다.
- 전월세불안 + 추가 집값 상승 우려 + 생애최초 주택구입대상자의 정부대출혜택 (생애최초LTV80%,신생아출산가구는 LTV70%) 이 무주택자의 매수를 자극하고 있다.
“특히 30대의 매수 비중이 높게 나타났다. 여기에 생애최초 매수 증가까지 함께 나타나고 있다.
→ 실거주 목적의 젊은 매수자 유입이 커지고 있는 것은 아닐까????? 라는 궁금증이 생겼습니다.
위의 급지별 특정시점의 매물량, 기간별 거래량, kb시세증감률 데이터를 통해서
첫 째, 26.1Q→26.2Q 모든 지역이 거래량은 늘고, 매물량은 감소하면서, 소진율이 상승하고 있다는 것을 알 수 있었습니다.
둘 째, 2026년 2분기에는 노원·성북에서 거래량이 증가하는 동시에 매물이 빠르게 감소했습니다. 이후 KB 주간 매매가격 자료를 추가로 확인해보니, 두 지역 모두 6월 말~7월 들어 매매가격 상승률이 확대되는 모습이 나타났습니다.
특히 같은 시기 강남의 가격 상승률은 둔화되는 반면 노원·성북의 상승률이 확대되는 모습을 보면서, 상급지에서 시작된 시장의 온기가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 확산되고 있는 것은 아닐까라는 가설을 세워보았습니다.
셋 째, 특정시점의 전세매물량 대비 분기 거래량입니다. 송파구 154%, 마포구 243%, 동작구 355%, 성북구 500%, 노원구 774% 상대적으로 저렴한 지역일수록 전세매물이 빠른 속도로 소진되는 추세를 보였습니다.
※ 이 글에서 '매물소진비율'은 분기 거래량÷해당 시점 매물량으로 계산한 관찰용 지표입니다. 실제 매물이 해당 비율만큼 소진됐다는 의미는 아니며, 지역별 절대값보다 같은 지역의 추세 변화를 보기 위한 지표로 활용했습니다.
물론 아직 3분기 데이터가 모두 나온 것은 아닙니다.
또한 8월 세제개편안 발표 이후 시장 분위기가 달라졌을 가능성도 있습니다.
그래서 이번 데이터를 보고
“노원과 성북이 오른다!”라고 결론내리기보다는, 하나의 가설을 세워보기로 했습니다.
거래량이 늘고 → 매물이 줄고 → 거래량 대비 매물 비율이 높아지는 지역에서 → 실제 가격도 뒤따라 상승할까?
앞으로는 이 흐름에 실거래가격까지 추가해서 관찰해보려고 합니다.
그리고 데이터에서 끝내지 않고 전화임장과 매물임장을 통해
“매수 문의가 정말 늘었는지”
“어떤 평형이 먼저 팔리는지”
“매도자가 호가를 올리고 있는지”
“전세 물건이 실제로 부족한지”도 확인해보려고 합니다.
이번에 기사를 보고, 데이터를 확인하고, 현장에서 검증을 해보는 과정이
나만의 투자데이터가 될 수 있겠다는 생각을 할 수 있었습니다.
기사를 그냥 읽고 지나가는 것이 아니라
기사에서 질문을 만들고
데이터로 확인하고
현장에서 검증해보는 것 이 중요한 것 같습니다.
