안녕하세요. 초록도해입니다.
최근 Q&A에서 오피스텔을 고민하시는 분들이 종종 계셔서
오늘은 제가 직접 투자했던 오피스텔 투자 경험을 나눠보려고 합니다.
처음 오피스텔에 투자할 때는 이런 생각을 했습니다.
“호재도 많고 입지도 괜찮으면 수요가 있을 것 같은데.. 전세나 월세가 잘 나가면 괜찮지 않을까?”
처음 입주 당시에는 임차인을 구하는 데 시간이 걸렸지만 다음세입자를 구하는데는 생각보다 어렵지 않았습니다.
그런데 직접 보유하고 매도까지 경험해보니
임대가 잘 나가는 것과 투자상품으로 좋은 것은 전혀 다른 문제라는 것을 느꼈습니다.
제가 오피스텔을 보유하면서 가장 크게 느낀 것은
호재 있고, 입지 괜찮고, 신축에 세대수도 많고, 로얄동 로얄층을 저렴한 가격에 내놓아도
“환금성이 생각보다 어렵다.” 는 점이었습니다.
1. 임대가 잘 나가는 것과 가격이 오르는 것은 다르다
오피스텔은 월세나 전세 수요가 있는 곳이라면 임차인을 구하는 것 자체는 충분히 가능합니다.
그런데
“ 이 물건을 나중에 누가 더 비싸게 사줄 것인가?” .
를 생각해보셔야 합니다.
아파트는 실거주 수요와 투자 수요가 함께 존재하는 경우가 많습니다.
반면 오피스텔은 입지와 상품에 따라 매수 수요가 제한되는 경우가 있습니다.
특히 제가 직접 보유하면서 느낀 것은
전세와 월세가 잘 맞춰진다고 해서 매매가격이 함께 올라가는 것은 아니라는 것이었습니다.
아파트의 경우에는 전세가격이 매매가를 밀어올리지만
오피스텔에서는 그 공식이 적용되지 않습니다.
임대수익은 유지되는데 매매가격은 몇 년 동안 크게 움직이지 않는 상황도 생길 수 있습니다.
결국 “세입자가 잘 구해지는 물건”과
“다음 매수자가 웃돈을 주고 사고 싶어 하는 물건”은 다르다
는 것을 경험했습니다.
1억 이하로 거래된 매매는 공매도 된 물건 들입니다.
[초록도해] 반값에 찍힌 실거래가의 비밀 : 신탁공매란 무엇인가? (feat. 아파트 공매)
2. 가장 크게 느낀 리스크는 ‘환금성’
제가 최근 오피스텔을 매도 계획 중 가장 크게 체감한 부분입니다.
아파트보다 싸고 전입의무도 없고 , 월세 현금흐름도 나오기 때문에 투자하기 좋다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 매도하려고 하면 이야기가 달라집니다.
매수자가 많지 않으면 내가 원하는 가격에 매도하기가 어려워집니다.
가격을 조금 낮춰야 거래가 이루어질 수도 있고,
매수자가 나타나야해서 매도까지 생각보다 긴 시간이 필요할 수도 있습니다.
특히 투자에서 중요한 것은 수익률만이 아니라 내가 필요할 때 현금화할 수 있는가 라고 생각합니다.
오피스텔은 아파트의 대체제로서의 인식이 있기때문에
아파트에 투자기회가 보인다면 오피스텔은 아파트구축보다 우선순위에서 밀리게 될 수 있습니다.
특히, 오피스텔은 토지가치 비중이 낮기 때문에 시간이 지나면 가격을 강하게 밀어올리기 어려운 구조입니다.
아파트는 재건축이라는 미래카드가 있어 가격상승의 힘이 있지만
오피스텔은 토지지분이 작고, 용도규제와 사업성 문제로 재건축이 사실상 불가능하거나, 수익성이 안나오는 구조가 많습니다.
따라서, 신축오피스텔도 환금성이 떨어지는데 연식이 오래된 오피스텔은 더더욱 환금성이 떨어질 수 밖에 없다는 뜻입니다.
3. 세금과 주택 수 산정
아파트 vs 오피스텔 취득세 차이
아파트는 취득가액에 따라 세율이 달라지며, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 농어촌특별세가 비과세됩니다.
반면 오피스텔은 취득 시점에 주거용·업무용 여부를 따지지 않고
4.6%(취득세 4% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4%)가 일괄 부과됩니다.
오피스텔은 전용면적이 작아도 농어촌특별세가 면제되지 않습니다.
아파트는 다주택 여부와 지역에 따라 8~12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.
오피스텔은 취득 시에는 중과되지 않지만, 주거용으로 사용(재산세 주택분 납부 등)할 경우
다른 아파트 취득 시 주택 수에 포함되어 아파트 취득세 중과를 유발할 수 있습니다.
아파트 vs 오피스텔 재산세 차이
오피스텔은 실제 사용 형태와 재산세 과세 방식 등에 따라 세목별 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.
특히 주거용으로 사용되는 오피스텔은 취득세 등 지방세에서 주택 수에 포함될 수 있습니다.
아파트는 주택으로 분류되어 건물과 토지를 합산해 과세하며,
공정시장가액비율(43~60%)과 누진세율(0.1~0.4%)을 적용받습니다.
반면 오피스텔이 업무용(건축물)으로 분류되면 건물분(0.25% 단일세율)과 토지분(0.2~0.4% 누진세율)을
각각 계산하여 합산하므로 계산 방식이 더 복잡합니다.
오피스텔이 실제 주거용으로 인정되면 아파트와 동일한 주택분 재산세 체계를 적용받아 세 부담이 낮아질 수 있습니다.
하지만 주거용으로 인정될 경우 주택 수에 포함되어 종합부동산세나 양도소득세 등 다른 세목에서 불리해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
오피스텔을 투자하고 싶다면 이것부터 확인해보세요.
① 누가 이 물건을 사줄 것인가?
→ 매수자의 범위
② 최근 실제 거래가 얼마나 이루어지고 있는가?
→ 환금성
③ 임대수요는 꾸준한가?
→ 전세·월세 수요
④ 주변 아파트와 오피스텔 가격은 어떻게 움직이고 있는가?
→ 대체재와 가격 상승 흐름 비교
⑤ 앞으로 주변 공급이 얼마나 예정되어 있는가?
→ 임대수요 경쟁
⑥ 내가 선택한 임대 형태에서 세금은 어떻게 적용되는가?
→ 취득세·재산세·양도세 등
특히 마지막 부분은 반드시 개별 물건과 본인의 보유 주택 상황을 기준으로 확인해야 합니다.
사기 전에 '매도'를 먼저 생각하기
물론 강남권 등 극소수의 핵심지 희소 오피스텔처럼 가격이 크게 오른 예외도 있습니다.
하지만 일반적인 지역이라면 ‘아파트보다 저렴해서’, '월세가 잘 나온다'는 이유만으로 섣불리 투자해서는 안 됩니다.
오피스텔 투자를 고민 중이신 동료분들이 계시다면,
“내가 원하는 시점에, 원하는 가격으로 팔 수 있을까?”까지 반드시 스스로에게 물어보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 😊
