안녕하세요, 육육이입니다.
지난 번 매도 우위 시장에서 매도자에 따라 내가 할 수 있는 노력과 협상 포인트에 대한 글을 작성했는데요.
매도 우위 시장에서 매수에 임하는 자세 #1. [육육이]
https://weolbu.com/s/QqeosHU8gA
이번에는 매수의 난이도가 높아진 수도권 비규제 지역에서 우위를 가져갈 수 있는 방법과
마인드에 대해 남겨보려고 합니다.
첫 번째, 내가 매수할 수 있는 시나리오 모두 체크하기
매매전세 동시 거래가 안 되는 상황에서 세낀 물건이나 주전세 물건이 투자하기 유리한 면이 있습니다.
하지만 그렇다고 새롭게 세를 맞춰야 하는 물건을 투자 후보에서 제외해야 하는 것은 아닙니다.
집주인 협조가 가능한 물건도 있고, 협조가 어렵더라도 매수할 수 있는 방법이 있는 물건일 수도 있습니다.
또 세가 낮게 낮게 껴있어서 나의 투자금으로 어려운 경우에도 시도해볼 수 있는 방법이 있습니다.
CASE 1. 집주인 협조 안 됨 + 세가 낮게 껴있는 경우 + 갱신권 이미 사용
이런 경우 세입자가 계약갱신청구권을 사용했는 지의 여부를 확인하는 것이 우선입니다.
만약 세가 낮게 껴있는데 만기가 얼마 남지 않았고 갱신권도 남아있지 않다면,
세낀 상태로 매수하여 소유권을 먼저 넘겨 받고 세입자 만기에 맞춰 전세를 새로 빼는 방법도 있습니다.
그런데 이 경우 세가 낮아 당장 매수할 수 있는 투자금에 맞지 않는 경우가 대부분일텐데요.
이런 경우를 대비하여 항상 나의 대출 가능 금액을 항상 알아봐야 합니다.
만약 만기가 얼마 안 남은 상황이라면 잠깐 금융비용(이자, 중도상환수수료 등)을 감당하고 활용할 수 있는 신용대출의 한도를 정확히 알고 있어야 하고,
주담대를 활용하여 주택을 매수하고 새로 세를 맞추면서 대출금을 상환하는 방법도 고려할 수 있습니다.
당연히 미리 대출 상담을 통해 대출 가능 금액과 실행 가능 여부를 확인해야 합니다.
이 방법에서 체크해야 할 부분은
현세입자에게 전세를 시세대로 신규계약을 해 거주할 의사가 있는지 확인하는 것입니다.
이것이 가능하다면 현 전세 계약 기간이 남아있어도
세입자 동의하에 만기보다 빠르게 전세 신규계약을 하고 대출 상환 시기를 앞당길 수 있겠죠.
이 과정에서 중요한 건 주담대 실행 시 세부적인 조건이 내가 매수하고자 하는 매물에 충족하는지 확인해야 하고,
이 부분은 대출 상담을 받으며 크로스 체크해야 한다는 부분입니다.
그리고 무엇보다 내가 감당가능한 수준의 대출을 활용해야 한다는 것!
CASE 2. 세가 낮게 껴있음 + 만기가 많이 남음 + 갱신권은 없는 경우
이런 경우 투자금 조건이 맞지 않는다면 사실상 투자로 접근하기 어려운데요.
그럼에도 우리가 시도해볼 수 있는 방법이 있습니다.
바로 세입자를 설득하여 현 시세대로 전세 신규계약을 하는 것입니다.
"지금 세도 싸고 만기도 많이 남았는데 세입자가 현 시세대로 전세가 높여서 신규계약 하려고 할까요?
이자 부담도 늘어나는데 절대 안할 것 같아요!"
이런 의문이 들 수 있습니다.
아마 대부분의 세입자도 이렇게 생각하실 가능성이 높죠.
그래서 이 방법에서 중요한 건 세입자의 니즈를 파악하는 것입니다.
이 세입자가 계속 이 단지에서 전세로 거주할 의사가 있는 지가 핵심입니다.
만약 자녀 학교 문제나 직장 문제로 전세로 오래 거주할 생각이 있는 분이라면,
갱신권이 없는 상태에서 다음 만기에 전세를 새로 구하는 것보다
새로 계약하면서 거주 기간을 4년 확보하는 것이 나은 선택일 수 있습니다.
더군다나 주변 전세가 없고 전세가가 오르고 있는 상황이라면,
앞으로 전세 거주 기간을 4년을 확보하면서 거주 안정성을 가져갈 수 있다는 점을 강조할 수 있습니다.
다만 세입자가 전세 대출을 증액하면서 추가로 발생하는 이자는 우리가 부담을 해야겠죠?
가치 있는 자산을 매수할 수 있다는 편익을 얻을 수 있다면,
충분히 감당할 수 있는 수준에서 편익을 위한 비용이라고 받아들일 수 있습니다.
두 번째. 결국 물건은 현장에서 만들어진다
위에서 설명한 방법들이 결코 쉬운 방법은 아닙니다.
그 과정에서 발생할 수 있는 리스크까지 모두 고려해야 하기에 허들로 느껴질 수 있는데요.
이때 중요한 것이 바로 부동산 사장님의 협조입니다.
이 모든 과정에서 세입자나 매도자와 직접적으로 소통하는 것은 바로 사장님입니다.
사장님께서 어떻게 설명해 주시느냐에 따라 협상 결과가 달라질 수 있습니다.
사장님께서 나의 편에서 서서 설명해주시는 것이 정말 중요합니다.
그러기 위해서는 내가 정말 매수할 사람이라는 확신을 가지게 해드려야 합니다.
그 확신은 바로 현장에 가야 심어드릴 수 있습니다.
그냥 전화를 통해 이 시나리오를 설명하는 투자자보다 현장에 몇 번이나 방문하여 매수 계획을 설명하는 투자자는
사장님들 눈에 당연히 다르게 보일 수 밖에 없습니다.
결국 내가 투자할 물건은 현장에서 내가 만들어가야 한다는 점!
어떤 시장이든 적용되는 부분이 아닐까 싶습니다.
마지막으로 꼭 드리고 싶은 말씀은
매도자 우위 시장이라고 해서 협상 과정에서 반드시 을의 입장에 설 필요는 없다는 것입니다.
우리는 매수하기 위한 비용을 정당하게 지불하고 물건을 구입하는 소비자입니다.
그 과정에서 내가 양보할 수 있는 부분은 양보하면서 편익을 얻어야 하는 건 사실이지만,
매수 과정에서 위축되고 편익 없이 비용만 지불하려는 자세는 지양하는 것이 좋습니다.
이러한 태도가 매도자의 입장에서 더더욱 매도 우위라는 느낌을 받게 하는 원인이 될 수 있습니다.
우리는 시장에서 정당하게 물건을 구입하는 부동산 매수자라는 관점으로
당당하게 매수에 임하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
