강남 아파트 조정, 그 이유에는 자산가들의 전략이 숨어 있었습니다.

26.09.19

안녕하세요, 부동산 투자를 진심으로 좋아하는 허씨허씨입니다.

최근 강남 아파트에서는 절세 목적의 맞교환이나, 이른바 강남 털고가기 전략으로 거래가 일어나고 있다고 합니다. 실제로 직전 실거래가 대비해서 몇 억 단위로 낮게 거래되는 실정인데요.

물론 각자의 사장으로 급매로 싸게 내놓는 물건도 있겠지만, 정부의 세제개편(안)을 고려하여 세금을 줄이고자 거래를 하는 경우도 있습니다. 어떤 느낌인지 아직 와닿지 않아도 괜찮습니다. 차분하게 알려드리겠습니다.

강남과 같은 고가주택에서 일어나고 있는 일을 이해하면서 정책이 시장에 미치는 영향, 세금을 제대로 알아야 하는 이유에 대해서 도움이 되길 바라는 마음에서 이 글을 써보려고 합니다.

1. 전략의 배경(8.3 세제개편안)

지난 8월 3일 정부는 세법과 관련된 다양한 개편 방안을 종합적으로 모은 세제개편안을 발표하게 됩니다. 그 중 일부는 국민들의 반발이 심해 9월 1일 국무회의에서 일부 수정이 되었지만, 오늘 이 글의 핵심이 되는 ‘장기보유특별공제 한도’에 대한 부분은 최초 발표 내용과 달라진 바가 없습니다.

장기보유에 따른 공제액 한도 신설

현제 세법 상 장기보유에 따른 공제는 거주와 보유 관점으로 각각 나누어서 최대 80%까지 혜택을 볼 수 있었습니다. 그리고 공제의 한도는 없습니다.

만약 세제개편안 내용이 수정 없이 통과가 된다면, 새롭게 공제 한도가 신설되게 됩니다. 이 부분이 바로 강남에서 맞교환이나 털고 가기 등의 전략이 나오게 된 배경입니다.

적용 연도	2027	2028	2029 ~
양도 시 공제 한도	없음	최대 20억	최대 10억

내년까지는 장기보유에 따른 공제한도가 없지만, 2028년에는 최대 20억까지 그리고 2029년 이후에는 최대 10억으로 한도가 줄어들게 됩니다.

“장기 보유에 따른 양도세 공제 한도 축소” 이 한 줄로 세금 개편의 방향성을 정리해 볼 수 있겠습니다.

이게 세금에 어떤 영향을 미치는지 함께 시뮬레이션을 해보겠습니다.

2. 세금 모의 시뮬레이션 (압구정 현대5차 사례)

모의 시뮬레이션을 위해서 몇 가지 설정을 해보겠습니다. 서울 아파트가 바닥에 가까웠던 2012년 연말에 압구정 현대 5차를 예시 단지로 가져왔습니다.

몇 가지 정보를 설명드리고 시뮬레이션을 해보겠습니다.

보유자 상황 : 입주 때부터 실거주를 하고 있고, 2030년 타 지역 이사를 계획 중인 상황
매수시점/매수가격 : 2012년 12월 / 전용82 10.2억
2026년 매도가격 설정 : 직전 실거래인 55억원
2030년 매도가격 설정 : 목표 매도가 70억원 가정

부동산 중개 수수료 등은 제외하고 취득세와 양도세 관점에서만 정리를 해봤습니다.

1번 시나리오 : 지금 매도하지 않고 2030년에 70억원에 매도한다면?

2029년 이후에는 장기보유 공제한도가 10억원까지만 적용되어서 매도 시점의 양도세는 대략 18.6억원 정도입니다.

2번 시나리오 : 지금 55억에 매도, 다시 매수 후 2030년에 70억원에 매도한다면?

현재 시세에 맞게 매도하고 다시 같은 가격으로 매수를 하게 됩니다. 이 때는 취득세가 발생하고 다시 2030년에 매도를 하게 되면 양도세를 2번 내야합니다. 그럼에도 총 합산금액은 7.58억원 정도입니다.

2026년에 매도하면 공제한도가 없기 때문에 최대 27.7억원을 공제받을 수 있기에 세법 상 유리한 전략이 될 수 밖에 없는 것입니다.

모의 계산기이게 100% 정확하지는 않지만, 감당해야 하는 세금이 10억 원 넘게 차이가 날 수 있기에 강남 털고가기가 너무나 합리적인 선택이 될 수 있겠다는 생각이 듭니다.