안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘 QnA는 자칫 큰 사고가 날 수 있는 질문이 있어 다뤄봅니다.
현재 오산에 거주하고 계신 분이 군포에 세낀 물건을 매수 중입니다. 이미 계약금을 넣은 상태인데, 추후에 오산 집을 매도하고 군포에 주담대 혹은 전세퇴거자금대출을 통해 군포의 세입자를 내보내고 입주할 계획을 하고 계신 것으로 보입니다.
오산집 전매제한 이후에 매도 후 차용의 일부를 상환하는 것 까지는 크게 무리가 없는 일이지만, 과연 내가 세껴서 사놓은 군포의 집을 주담대를 통해 세입자에게 전세금을 반환해줄 수 있느냐가 관건인 것 같습니다.
#관건은 627 대책!
위의 문제를 해결하기 위해서는 지난 2025년 6월 27일에 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 살펴봐야 합니다. 보통 627 대책으로 불립니다.
결국, 가계대출 총량을 축소하고 수도권 및 규제지역 주담대의 한도와 전세대출 및 보증을 강화하는 내용입니다. 이 중에서 현재 질문자 분의 문제에 직결된 내용을 원문으로 살펴보겠습니다.
위의 원문을 살펴보면 25.6.28.부터는 수도권 및 규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고 있습니다. 전세퇴거자금대출의 경우에는 이 생활안정자금에 해당하는 대출이기 때문에 소유권을 25.6.27.이후에는 대출이 1억원으로 제한되는 것이죠.
다만, 예외는 있습니다. 세입자와의 전세 계약이 25.6.27. 이전에 체결된 계약 건에 대해서는 예외적으로 종전 규정을 적용받아 1억원을 초과하여 대출이 가능합니다.
#질문자는 예외 적용이 가능한가?
전세퇴거자금대출의 예외적용이 가능하려면,
- 소유권 취득일(매매계약 체결 포함)이 25.6.27. 이전 일 것
- 세입자와의 최초 임대차계약 체결일이 25.6.27. 이전 일 것
위의 두 가지 요건이 갖춰져야지 이 예외 규정에 적용이 가능합니다.
현재 질문자분께서는 군포의 집을 이제 막 계약하고 계약금을 넣은 상태이기 때문에 세입자의 전세 계약이 기존 매도인과 25.6.27. 이전에 체결이 되었다고 하더라도, 소유권 이전이 25.6.27. 이후이기 때문에 이 예외적용을 받을 수 없게 됩니다.
따라서, 전세퇴거자금으로 4.2억 정도의 주담대를 받아서 전세금을 반환해주는 전략은 지금으로서는 불가능한 전략으로 보입니다.
#그렇다면 어떻게 해야 하나?
이미 질문자분께서는 계약금을 납부하신 상태이기 때문에 계약을 파기할 경우 계약금이 날아갈 우려가 있습니다. 물론, 이 계약을 유지하지 못할 상황이라면 최악의 경우에는 계약금을 포기하고 해지해야 하겠지만, 다른 방법들을 우선 찾아보면 좋겠습니다.
세입자 퇴거 일에 맞춰 최대한 보증금 마련하기
현재 오산집을 매도하고 난 후에 나오는 금액에 가족의 차용을 연장하면 총 2.5억 정도의 현금이 마련될 수 있을 것으로 보입니다. 여기에 세입자 퇴거를 위해서는 나머지 2.5억이 더 필요한 상황입니다. 신용대출 및 다른 대출 여력을 확인하시고 이 자금이 마련이 될 수 있다면, 세입자 퇴거일에 맞춰 보증금을 돌려주고 입주가 가능할 수 있습니다.
실입주를 연기하고 세입자의 전세계약을 연장하거나 새로운 임차인 구하기
가장 현실적인 방법이 아닐까 싶습니다. 전세퇴거자금대출을 받기 위해서는 1주택자여야 하기 때문에 오산 집은 매도를 해야 하는 상황입니다. 대신 실입주를 선택하지 않고, 세입자를 그대로 전세 연장시켜주거나(갱신 혹은 재계약), 새로운 임차인을 구해 군포 집은 그대로 세낀 채 보유하며 본인은 전월세를 선택하는 방법입니다. 추후에 실입주를 위해 그동안 돈을 모은 후에 보증금이 마련되거나 혹은 전세퇴거자금 규제가 완화되어 대출이 더 많이 나올 때를 기다려 세입자의 보증금을 돌려 준 뒤 실입주를 합니다.
기존주택 처분 조건부 주택담보대출
이 방법은 세입자와의 협조가 많이 필요한 사항입니다. 수도권의 경우에는 기존 주택 처분 조건부 주택담보대출이 대출 시행일부터 6개월의 기한이 걸려있습니다. 즉, 주담대를 받고 오산 집을 그 이후 6개월 안에 처분해야 하는 것이죠. 만약 기존 세입자와 3개월 이내에 이사를 약속 받을 수 있다면(이사비, 위로금 지금 등의 협상 필요) 잔금일에 우선 전세 보증금을 제외한 차액을 지급하고 등기를 이전합니다. 그리고 등기 접수 후 시중 은행에 주택담보대출을 세입자의 이사 날짜에 맞춰 신청합니다. 단, 이 이사날짜는 등기 접수 일 이후 3개월 이내여야 합니다. 세입자의 이사날 주택담보대출을 통해 보증금을 돌려주고 입주합니다. 그리고 주택담보대출 실행 후 6개월 이내에 오산 집을 매도하는 절차를 생각해 볼 수 있겠습니다.
제가 고민해본 방법은 위의 3가지 정도인데, 실제 실해하는데 있어서 문제가 생길 우려가 좀 높은 부분은 3번 안이 아닌가 싶습니다. 꼭 실행을 결정하기에 앞서 관할 기관 및 은행에 크로스체크 한 후에 결정해보시길 추천드립니다.
오늘은 1년도 전에 발표한 627 대책에 대해서 다시 한 번 알아봤습니다. 이 규제가 나온 이후에도 상당히 많은 규제가 나왔기 때문에 시장 참여자들의 혼란이 더 가중된 것이 아닌가 싶습니다. 부디 현명한 의사결정 하시길 응원하겠습니다!
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
