전세가 상승률 1위 강북구, 지금 이 숫자를 그냥 지나치면 안 되는 이유 - 미요미우의 시세노트 #7

9시간 전 (수정됨)

안녕하세요.

월급쟁이부자들 공식튜터 미요미우입니다.

“강북은 안 오르잖아”

혹시 이런 생각으로 강북구를 안 보고 계시지는 않나요?

그런데 우리가 관심을 가지지 않는 사이

강북구의 가격이 꽤 많이 움직였습니다.

강북구 대장단지인 래미안트리베라는

34평 기준 11억원을 넘어서며 전고점을 넘어섰습니다.

그리고 이번주, 전세가격 상승률 전국 1위 지역은 강북구였습니다.

물론 지금 강북구에 투자할 수 있는 것은 아닙니다.

현재 서울은 토지거래허가구역이기 때문에 전세를 끼고 매수할 수 없기 때문입니다.

그렇다면 이런 생각이 들 수 있습니다.

“전세로 살 것도 아니고, 투자도 못 하는 강북구 전세가격을 왜 봐야하지?”

저는 오히려 지금처럼 투자할 수 없을 때 전세가격을 잘 봐두어야 한다고 생각합니다.

오늘의 전세수요가 내일의 매매수요가 될 수 있기 때문입니다.

특히 강북구처럼 투자수요보다 실수요의 움직임이 중요한 지역에서는

전세가격의 변화가 앞으로 매매시장이 어떻게 움직일지 살펴보는

중요한 힌트가 될 수 있습니다.

그리고 이 이야기는 강북구에만 해당하지 않습니다.

서울의 중저가 지역부터 경기도에 이르기까지,

아직 매매가격이 많이 움직이지 않은 지역을 보고 있다면

전세가격을 반드시 함께 봐야하는 이유.

오늘 강북구를 통해 이야기해보겠습니다.

1.이번주 KB 시세, 어디가 움직였을까요?

먼저 이번주 시장의 흐름부터 간단히 살펴보겠습니다.

9월 14일 기준 KB 주간시계열을 보면

이번주 매매가격 상승률 1위는 수원 영통구(+0.68%)였습니다.

그 뒤를 화성 동탄구(+0.65%), 수원 장안구(+0.62%), 화성 병점구(+0.57%), 강북구(+0.56%)가 이었습니다.

여전히 수원 영통구, 장안구, 화성 동탄구, 병점구처럼 경기 남부 지역의 상승세가 눈에 띕니다.

반대로 이번주 매매가격이 가장 많이 하락한 지역은 화성 만세구(-0.29%)였고,

부산 강서구(-0.23%), 부산 북구(-0.18%), 부산 영도구(-0.16%) 등이 뒤를 이었습니다.

지난 글에서 살펴봤던 부산 강서구 역시 이번주에도 매매가격 약세가 이어지고 있습니다.

그렇다면 전세시장은 어땠을까요?

이번 주 전세가격 상승률 1위는 강북구(+0.66%)였습니다.

2위는 용인 기흥구(+0.56%), 3위 성북구(+0.51%), 4위 광명(+0.39%), 5위 부천 소사구(+0.38%) 순이었습니다.

이번 주 전세 상승률 상위 10개 지역 가운데 강북구, 성북구, 중랑구, 노원구 등

서울 동북권 지역이 여러 곳 포함 된 것이 특징입니다.

게다가 전년 말과 비교하면 강북구 전세가격은 이미 15.71% 상승했습니다.

광명(15.88%)에 이어 전국에서 두번째로 높은 상승률입니다.

2. 왜 지금 전세가격을 봐야할까요?

집을 찾는 수요는 두 가지입니다.

매매 그리고 전세.

전세를 찾는 사람도 결국 집을 필요로 하는 실수요자입니다.

그런데 전세 가격이 계속 올라 매매가격과의 차이가 좁혀지면 이들의 선택이 달라질 수 있습니다.

“이정도 전세금 낼거면 조금 더 보태서 사는게 낫지 않을까?”

전세를 알아보던 사람들이 매매까지 함게 비교하기 시작하는 것입니다.

그리고 이런 사람들이 늘어나면 전세 시장에 있던 수요가 매매시장으로 이동하면서

매매가격을 밀어 올리는 힘이 될 수 있습니다.

물론 전세가격이 오른다고 반드시 매매가격이 오르는 것은 아닙니다.

하지만 실수요의 움직임이 중요한 서울 외곽 지역이라면

전세가격이 얼마나 올랐는지, 매매가격과의 차이가 얼마나 좁혀졌는지

함께 살펴볼 필요가 있습니다.

그렇다면 지금 강북구는 어떨까요?

3. 강북구의 상황은 어떤가요?

강북구에서 시세 상승을 이끄는 곳은 성북구와 가까운 미아동 일대의 대단지 아파트입니다.

대표적으로 sk북한산시티와 두산위브트레지움이 있습니다.

sk북한산시티는 3,800세대가 넘는 대단지이고

두산위브트레지움 역시 1,300세대가 넘는 대단지입니다.

특히 이 지역은 강북구 안에서도 성북구 길음뉴타운과 비교적 가까이에 위치해 있습니다.

최근 이 단지들의 매매가격과 전세 가격이 함께 오르고 있습니다.

서울의 집값이 많이 오르면서

사람들이 살 수있는 집의 범위가 점점 좁아졌습니다.

그 과정에서 상대적으로 입지가 괜찮으면서도

아직 10억 안팎으로 접근할 수 있는 대단지로

수요가 이동한 것으로 볼 수 있습니다.

쉽게 말하면

"더 좋은 곳은 너무 비싸졌고,

내 예산으로 살 수 있는 집 중에서 여기가 괜찮다." 라는 것입니다.

이는 앞서 이야기한 전세가격 상승과도 연결됩니다.

전세 가격이 올라 매매가격과의 차이가 줄어들수록

전세를 알아보던 사람들에게도 매매가 새로운 선택지가 될 수 있습니다.

결국 지금 강북구에서 나타나는 모습은

주변 집값이 상승하고 전세가격도 오르면서

중심에서 밀려난 수요 + 전세를 구하지 못하는 수요가 매매수요로 전환된 것이라 볼 수 있습니다.

그렇다면 이런 모습은 강북구에서만 나타나는 현상일까요?

4. 이 이야기는 강북구만의 이야기가 아닙니다

이러한 현상은 중랑구, 구로구, 도봉구 같은 서울의 중저가 지역과

남양주, 부천, 군포 등 투자가 가능한 경기도 비규제지역에도 적용할 수 있습니다.

외곽이기 때문에 사람들의 관심이 크지 않던 지역에

전세가 메마르면서 가격이 가파르게 상승한다면

이는 곧 매매가의 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

그리고 이런 현상은 지금 수도권 곳곳에서 일어나고 있습니다.

그렇기 때문에 이들 지역의 매수를 고민하고 있을 때 전세가 오른다면

단순히 “전세가 많이 올랐네.” 하고 넘어가면 안 됩니다.

현재 전세 가격은 얼마인가?

매매 가격과의 차이는 얼마나 남아 있는가?

이정도 전세금을 가진 사람들이 돈을 조금 더 보태면 집을 살 수 있는 가격인가?

그리고

실제로 전세 수요가 매매수요로 넘어오고 있지 않은가?

를 확인해보아야 합니다.

미요's 3줄 요약

강북구는 사람들이 관심을 가지지 않는 사이 매매와 전세가 함께 움직이고 있습니다.
강북구는 서울에 얼마 남지 않은 중저가 단지의 매수 기회가 남은 지역입니다. 강북구 내에서 입지가 좋은 단지는 전고점을 넘어서고 있습니다.
지금 강북구에서 주목해야 할 것은 ‘전세수요의 매매전환’입니다.
주변 지역의 집값이 올라 내 예산으로 살 수 있는 지역이 줄어들면서 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 실수요가 이동하고 있습니다.
유형별로 해야 할 일을 정리해본다면,
무주택자는
서울에서 내집마련을 하고싶지만 내가 보던 지역이 이미 예산을 벗어났다면 강북구를 비롯한 서울 외곽 지역까지 넓혀서 후보를 찾아보세요. 서울의 경우 앞으로의 공급이 나아질 기미가 보이지 않기에 거주의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

전월세 거주중이라면
특히 강북구나 서울 동북권에서 전세를 알아보고 있다면 매매를 함께 고려해보세요. 전세 가격이 빠르게 오르고 있는만큼 마음에 드는 단지의 전세 가격을 확인할 때 같은 평형의 매매가격도 반드시 함께 확인해보세요.
부동산에 방문할 때도 전세 매물만 물어보지 말고, “매매 가격은 얼마예요?”까지 함께 물어보세요.

투자를 검토중이라면
강북구는 토지거래허가구역이기 때문에 투자 목적의 매수는 불가능합니다. 하지만 강북구의 흐름은 내가 투자할 수 있는 다른 지역에서도 동일하게 나타날 수 있습니다. 투자로 보고 있는 지역의 전세 흐름을 살펴보세요. 부동산에서 “전세 구하러 온 신혼부부가 매매계약을 하고 갔다”라는 말씀을 들었다면 매수 결정을 더 미뤄서는 안 됩니다.