안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 곧 준공 예정인 단지의 적정 매도가를 파악하는 방법에 대한 질문입니다.
질문 안에서 해당 단지가 어떤 단지인지, 어디에 위치해 있는지 나와있지 않아서 일반적으로 어떻게 확인하면 좋을지 고민해보는 과정을 남겨보려고 합니다.
#실거래가 확인하기
가장 좋은 방법은 실제 내 단지의 거래가 현재 어느정도의 가격에 거래되고 있는지를 확인하는 방법입니다.
위 단지는 부천의 송내역 인근에 최근 입주를 진행하고 있는 신축 단지입니다. 이제 막 입주가 진행 중이라서 거래가 많지는 않지만 입주가 다가오면서 최근 거래가 좀 많이 되고 있습니다. 특히 7월이 되면서 전용84의 경우 8.3~8.9억까지의 거래가 되었고, 최근에는 9억이 넘는 가격으로도 거래가 되었습니다.
이처럼 내가 가진 입주 예정인 단지의 최근 실거래 기록을 보며 어느정도의 가격대에서 거래가 되는지 확인해 보면, 적절한 매도가를 가늠해볼 수 있겠습니다.
하지만, 질문자분의 경우에는 가지고 계신 단지의 거래가 뜸해서 실거래 기록이 부족한 상황이신 것 같습니다. 그렇다면 어떻게 적정한 매도가를 판단해 볼 수 있을까요?
#주변 단지의 시세 확인하기
내 단지 주변 단지가 거래되는 기록을 살펴보면 어느정도 내 단지의 매도가를 판단해볼 수 있습니다.
먼저, 내 단지의 하단을 살펴보겠습니다.
위에서 언급한 부천의 센트비엔의 경우를 살펴보면, 주변에 센트비엔과 비슷한 입지에 연식이 가장 좋은 단지인 파인푸르지오를 찾아볼 수 있습니다. 송내역과의 도보 접근성 및 같은 생활권을 공유하고 있기에 땅의 가치로만 본다면 그리 큰 차이가 나지 않는 단지로 판단됩니다.
단지가 적어서 많은 거래량을 보이진 않지만 지난 7월에 6억대 후반, 8월에는 7억대 초반까지 거래가 되었습니다.
‘센트비엔의 보다 10년 정도 연식이 차이가 나고, 세대수에서도 3배 정도 적은 단지이기 때문에 이 단지의 가격인 7억보다는 내 단지는 더 비싸야겠다!’
라는 생각을 가지고 내 단지의 매도가의 하단을 설정해 볼 수 있을 것 같습니다. 실제로 지난 7월과 8월에는 이 파인푸르지오보다 2억 정도 더 높은 가격에 거래가 되기도 했구요.
다음으로는 가격의 상단을 확인해봅니다. 먼저, 생활권 주변에서 내 단지보다는 더 좋을 것 같은 단지를 찾아봅니다.
같은 소사구에 있지만, 송내역보다는 좀 더 앞단의 소사역에 있고 초역세권인 힐스테이트를 찾아봤습니다. 연식도 25년식이기 때문에 상품성의 차이는 크지 않을 것으로 판단됩니다.
입주한 지 2년이 되지 않아 거래가 활발하진 않지만, 최근 거래가 9.5억 정도에 거래가 되었네요.
‘내 단지와 비슷하거나 조금 더 좋은 위치의 신축은 최근에 9.5억 정도에 거래되었구나! 내 단지는 그 가격이랑 비슷하거나 조금 더 쌀 수 있겠네?’
라는 정도의 판단이 가능할 것 같습니다.
이게 좀 부족하다고 느껴지면 더 좋은 생활권의 더 좋은 단지를 찾아봅니다.
위 단지는 단지의 연식은 좀 많이 떨어지지만, 소사구보다 더 선호되는 원미구, 1호선보다 더 선호되는 7호선의 역세권 단지입니다. 특히 상동이라는 가장 선호되는 부천의 생활권에서도 대장 노릇을 하는 단지이기 때문에 아무리 연식이 더 떨어지더라도 가치는 더 높다고 판단되는 단지가 될 것입니다.
지난 7월과 8월에 8억대 후반에서 9억대 후반까지 거래가 되었던 것을 확인할 수 있습니다.
‘아, 내 단지보다 더 좋다고 생각했던 단지가 9억대 후반까지 거래가 되었네? 그럼 내 단지는 이 단지보다는 싸게 팔리겠다.’
정도로 판단할 수 있을 것 같습니다.
즉, 앞서 확인한 내 단지의 하단과 상단을 종합해보면, ‘적어도 7억대 중반~9억대 중반 사이에 거래가 될 확률이 높고, 그 안에서도 비슷하거나 살짝 더 좋다고 느껴지는 단지가 9.5억에 거래되었으니 8억대 후반에서 9억 정도에 매도할 수 있지 않을까?’ 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
#결국은 내 단지의 가치를 알아가는 과정
비록 주변의 단지들의 시세로 내 단지의 적정 매도가를 확인하는 과정이었지만, 단지 가격의 하단과 상단을 확인해보는 과정은 그 지역의 입지 가치와 가격을 이해하는 것부터 시작입니다.
내 단지 하나만 알고 있는 사람은 주변의 가격이 어떻든 내 단지의 가격과 비교하지 못하게 됩니다.
주변 생활권을 알고 있는 사람이라면 생활권 내에서의 가격을 따질 수 있게 됩니다.
그 지역을 알고 있는 사람이라면 이 지역 내에서의 단지의 가격을 판단할 수 있게 됩니다.
권역 전체의 가치를 알고 있는 사람이라면 권역 전체에서 내 단지의 적정 가격을 판단할 수 있습니다.
권역까지 넓혀보는 것은 어려울 수 있습니다. 하지만 내가 가지고 있는 단지의 지역의 생활권 선호도를 확인하고 그 안에서 내 단지의 위상이 어느정도인지 가늠하는 정도로도 충분히 내 단지의 적정 가격을 판단할 수 있습니다.
적정 매도 ‘가격’을 판단하는 일이었지만, 결국 내 단지의 ‘가치’를 판단하는 일인 것입니다.
가격은 또 변하게 됩니다. 아마도 질문자분께서 가지고 계시는 단지 역시 27.2월에 입주하게되면 그 때 가격은 또 지금과 달라질 것입니다.
아마도 ‘가격’에만 포커스를 두고 매도를 했다면 다라진 ‘가격’으로 인해 속상할 수도, 후회가 될 수도 있을거예요. 대신 ‘가치’에 포커스를 두고 매도를 했다면, ‘가격’이 변하는 것에 흔들리지 않고 ‘매도’의 판단에 확신을 가질 수 있을 겁니다.
그 밖에도 주변 많은 부동산을 방문하거나 전화를 통해서 적정 매도가를 확인하고, 얼마정도면 살 의향이 있는 매수자가 있는지 찾아보는게 필요합니다. 또한, 입주장이기 때문에 질문자분과 같이 매도를 고민하는 분들이 많아 경쟁이 치열해서 오히려 원래 가치보다 더 못한 가격으로 매도를 해야할 수도 있습니다.
이런 부분들을 잘 고려해보시고 적정 매도가를 판단해보시는 것을 추천드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
