안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 토허제 구역의 실거주 의무에 대한 질문이었습니다.
토허제 구역의 집을 매수예정이시고, 실거주가 가능한 상황이지만, 중도에 잠시 해외 체류 계획이 있어 매수를 망설이고 있는 것으로 보입니다.
이런 경우에는 토허제 구역의 집을 매수할 수 없는 것일까요?
#토지거래허가제도란?
토지거래허가제(토허제)는 국토의 이용 및 관리에 관한 법률(부동산거래신고법)에 따라, 부동산 투기가 우려되는 지역을 지정하여 계약 전에 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
부동산 투기를 방지하기 위한 제도이기 때문에 실거주 의무(갭투자 금지) 규정이 강하게 적용되는데요, 주거용의 경우에는 원칙적으로는 허가일로부터 4개월 이내에 전입을 마치고, 2년 동안 반드시 허가받은 목적대로 사용해야 합니다.
#실거주 예외 규정
토허제 구역의 주택을 매수할 경우에 매수자는 허가 후 4개월 이내에 실거주를 하는 것이 원칙이지만, 몇 가지 예외가 적용되는 사항이 만들어졌습니다.
1. 세입자가 있는 집 매수시 ‘실거주 유예’
토허제 구역 내에서 세입자가 있는 주택(일명 세낀집)을 매수할 때는 세입자의 만기일까지 실거주 의무를 유예할 수 있는 특례가 최근 확대 되었습니다. 기존에는 매수 당시 세입자의 ‘남은 임대차 기간’까지만 입주를 미룰 수 있었으나, 세입자의 계약갱신청구권이 남아있는 경우 1회 갱신(최대 2년 추가)하는 것까지 유예의 인정 범위에 포함되었습니다. 따라서 계약갱신권이 남아있다면, 최장 2029년 말까지(26.9월 현재 기준) 입주가 연장될 수 있습니다.
2. 부동산거래신고법상 ‘이용 의무 예외’ 사유
토허제 구역에 주택을 매수했지만, 실거주를 할 수 없는 정당한 사유가 발생한 경우에는 이행강제금 부과 등에서 예외로 인정 받거나 처분이 가능합니다.
- 해외 이주 및 장기 출장: 근무 또는 생업상의 사정, 질병치료, 입대, 취학 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전해야 하는 경우
- 가족 부양 및 상속: 상속으로 취득한 주택이 있거나, 직계존속을 부양하기 위해 거주지를 이전해야 하는 불가피한 사유가 인정되는 경우
- 수용 및 파산: 토지가 공익사업으로 수용되거나 민사집행법에 따른 경매, 채무자회생법에 따른 파산 절차 등으로 처분되는 경우
질문자분의 경우에는 해외 체류라고 밝히셨지만 이 부분이 파견때문인지, 연수나 유학 때문인지의 구체적인 사유가 밝혀져 있지 않아서 경우에 따라서 예외가 인정될 수도 있고, 아닐 수도 있습니다.
“근무 또는 생업상의 사정”에 해당되는 경우는 해외 주제원 발령, 해외 파견 명령, 장기 해외 출장 등의 계약 당시 예측할 수 없었던 공식적인 사유에만 해당이 됩니다. 단순 자발적 유학, 어학연수, 장기 여행이나 이민 등은 부득이한 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다.
따라서, 토허제 신청 시 미리 해외 체류할 가능성을 언급하기 보다는 부득이한 공식적인 사유가 예상된다면, 실거주를 하다가 발령이 났을 때 관할 구청에 승인 절차를 거치면 될 것으로 보입니다.
단, 예외 사유가 인정되더라도 해외 체류 기간 중 타인에게 전세나 월세를 주게되면 강제이행금이 부과될 수 있어 해외 체류기간 동안에는 공실로 남겨두어야 합니다.
#실거주 의무 규정을 어기면?
지자체는 전입신고 여부 외에도 전기/수도/가스 사용량 조회, 우편물 수령 실태, 현장 실사 등을 통해 실제 거주 여부를 상시 점검합니다. 실거주 의무를 어겼을 시에는 단계별 처벌을 받을 수 있습니다.
- 1단계: 이행 명령 - 3개월 이내 입주하라는 이행 명령이 내려집니다.
- 2단계: 이행강제금 부과 - 3개월의 유예 기간에도 입주를 안했을 시 공시지가가 아닌 ‘실제 취득가액’을 기준으로 매년 이행강제금이 부과됩니다. (무단임대: 취득가액 7%, 공실 혹은 방치: 취득가액 10%을 매년 부과)
- 그 밖에도 형사처벌(허가 취소 및 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 토지가의 30%이하의 벌금형), 금융권 대출 회수 및 제한
매년 강제이행금이 발생하기 때문에 실거주를 하지 않고 버티는 것 자체로 큰 손해를 볼 수 있고, 특히 처음부터 이를 계획하고 속인 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있기 때문에 꼭, 실거주 계획을 가지고 토허제 구역에서는 주택 매수를 해야할 것 같습니다.
오늘은 토지거래허가구역의 실거주 의무에 대해서 알아봤습니다. 단순히 꼭 실거주를 해야 한다, 세낀 집은 유예할 수 있다 정도로만 알고 있었는데 조금 더 깊이 예외규정을 점검해볼 수 있었던 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
