이번 달은 마지막 달이어서
정말 서울 수도권 각 지역을 우리 반원분들이 모두 누비고 다니신 덕분에
1급지부터 5급지까지 현장의 분위기를 정말 생생하게 느낄 수 있었습니다.
상급지는 세금 정책 영향으로 인해 어느정도 물건이 쌓이고 정체되어 있지만,
4~5급지의 경우 정말 피터지게 실거주자, 투자자 할 것 없이 매수세가 붙어 물건이 정말 없고,
또, 있는 물건 보기도 힘들다는 것을 알게 되었습니다.
그럼에도!! 이렇게 몇 개의 물건이라도 볼 수 있는 상황 자체를 감사해야한다고 적투 튜터님께서 말씀해주셨습니다.
정말 상승장 끝이거나, 물건이 정말 없을 때는.. 이렇게 물건조차 못본다구요..
그리고 이런 시장의 분위기를 우리가 지금 경험할 수 있는 것이
우리만의 인사이트를 얻게 해줄 수 있는 소중한 기회이자 행운이라고 말씀해주셨습니다.
돌이켜보면 지금 우리가 못사고, 놓쳐서 너무 아쉽다고 생각하고 있는 단지들이 있을겁니다.
조금만 과거로 돌아가서, 당시만 해도 잘 쳐다보지도 않았거나, 아님 급지는 높으나 뭔가 입지가치로는 좀 빠지는 것 같은 그런 단지들이요.
그렇지만 이렇게 상승장을 겪어보면, 그 단지들의 가치를 몸소 체감할 수 있습니다.
왜 놓쳤지? 사람들이 정말 그 땅을, 그 단지를 좋아하는구나를요.
그리고 만약 우리가 다음 하락장을 만나면?
우리는 주저없이 결정을 할 수 있을 것입니다.
그게 바로 이렇게 현재 시장의 분위기와 흐름을 겪어본 자만이 가질 수 있는 인사이트인 것 같습니다.
현재의 시장을 어떻게, 그리고 왜 잘 바라봐야 하는지,
그리고 우리에게 어떤 경험을 줄 수 있는지 그 동안의 경험을 바탕으로 말씀해주신
적투 튜터님께 다시한번 너무 감사드립니다.
그리고 서울 수도권 원정대처럼 뿔뿔히 흩어져서
각 지역의 분위기를 보고 느끼고, 한데 모아 서로 공유해준 우리 적벤져스 반원분들께도 너무 감사드립니다.
26년 하반기의 경험을 절대 절대 잊지 못할 것 같습니다.
각자의 자리에서 멈추지 않고,
빠르진 않지만, 그래도 꾸준히 계속 우리의 목표를 향해 나아가면 좋겠습니다.
적벤져스 3개월간 너무 많은 도움을 받았고,
제 인생에 있어 너무나 큰 경험과 감동을 주셔서 감사드립니다.
그리고 그 과정속에서 항상 우리가 방향성을 잃지 않게,
그리고 더 나은 성장을 할 수 있게 길잡이가 되어 주신 적투 튜터님 정말 감사드립니다!!
[부로]
- 리모델링 단지는 단순히 가격만 볼 것이 아니라,
이주비 대출, 분담금 대출, 최종 자금조달까지 반드시 검토해서 감당가능한지를 확인해야한다.
- 단지별로 대출 가능 여부가 달라 실제 매수 전 금융조건을 개별 확인해야 함.
예를 들면 곧 이주 예정인 리모델링 단지의 경우 막상 주담대가 안나오는 경우도 있음
- ㅁㅎㅁㅇ 단지는 주변 신축 및 리모델링 사례와 비교 시 가격 경쟁력이 있다고 판단됨
보통의 경우 리모델링된 단지는 안이쁜 경우가 많기에, 리모델링 특성상 구조나 외관의 한계는 감안해야 함
그럼에도 보고 있는 지역은 신축 희소성이 더 중요한 것 같음.
- 향후 매도 가능성까지 고려한다면 주담대보다 이주비 대출이 유리할 수 있음(승계가 가능하기 때문에)
- 향후의 분담금은 "어떻게든 되겠지"가 아니라, 최악의 경우까지 가정한 자금 계획이 필요.
- 리모델링 투자 시 신축 이후 예상 시세보다 대출 환경 변화에 따른 현금 조달 가능 여부가 더 중요.
그렇기에 Worst Case도로 시나리오를 돌려서 감당 가능한지를 봐야함.
- 영등포구 ㅅㄱㅅㅅ 단지는 입지 및 향후 발전 가능성을 고려하면 현재 보고 있는 관악구 단지보다 긍정적으로 평가됨
[반원 분들 발표 내용]
- 투자에서 가장 중요한 것은 싸게 사는 것(저평가) 과 시세차익 가능성.
그리고, 비슷한 투자금이면 단순 가격보다 가치와 호재 유무를 비교해야 함.
- 지금 시장은 매물 자체가 귀해져서 매물을 볼 수 있다는 것 자체가 기회인 상황.
- 다주택자는 취득 전 반드시 양도세, 종부세, 보유세 등 세금 영향을 고려해야 함.
- 투자 수익이 그대로 내 수익이 아니라 세금 차감 후 수익이라는 점을 인지해야 함.
그럼에도 수익이 크지 않지만, 향후 갈아타기 전략에 도움이 되는 투자라면 의미가 있음.
- 상급지일수록 아파트보다 땅의 가치(입지 가치) 를 봐야 함.
4~5급지는 교통 등 입지 조건이 중요하지만, 1~3급지는 땅의 가치와 단지 선호도가 더 중요.
같은 지역 내에서도 땅 가치가 높은 단지가 장기적으로 유리.
- 부동산 가격 상승은 결국 사람들이 더 좋은 입지로 이동하려는 수요가 만든다는 점을 기억해야 함.
- 재건축·재개발 가능성과 토지 가치가 높은 단지는 생각보다 크게 상승할 수 있음. (노량진뉴타운, 흑석동 끝 단지 등)
- 좋은 매물이 순식간에 사라지는 현재 시장 분위기를 체감하는 것이 중요.
- 실거주 관점에서는 전세가율이 낮다고 해서 반드시 나쁜 것은 아님.
투자금 규모보다 결국은 입지 가치가 더 중요함.
- 서쪽 광명 하안동 지역처럼 최근 재건축 기대감이 큰 지역은 미래 가치가 선반영되어 가격이 많이 오른 상태.
- 현재 시장은 환금성을 따질 수 없을 정도로 매물 부족 현상이 심함.
- 실거주자 입장에서 재건축 속도가 반드시 빠른 것이 좋은 건 아닐 수도 있음.
- 지금 실거주자들은 개별 단지 우선순위를 정하기보다 후보단지 물건을 모두 검토할 필요가 있음.
- 상승장 때 항상 지나고 보니 아쉬운 단지들이 보인다. 그런데 이런 단지들을 미리 알고 있어야한다.
그래야 하락장이 왔을 때 좋은 단지가 더 명확하게 보이므로, 지금 최대한 많은 단지와 입지를 보는 경험이 중요.
- 결국 많이 본 사람이 나중에 직관적으로 좋은 입지를 판단할 수 있음.
- ㄴㅇㄱ는 ㅇㅅㅇ보다 ㄱㄹㅂ 단지를 선호.
ㅇㅅㅇ는 생활권 단절감이 있고, 최근 시장에서는 신축 프리미엄 효과가 예전보다 약해지는 모습.
- ㄴㅇㄱ 왼쪽 1호선 라인 중에는 광운대역 개발 기대감과 입지 측면에서
그랑빌·미미삼·두산 등의 가치는 꽤 있다고 생각함.
- ㄴㅇㄱ는 1호선보다는 7호선 라인을 선호하지만 특정 단지는 개발 기대감으로 예외 가능.
- 다주택 매도 시에는 양도세 절감을 위해 매도 시점을 연도별로 분산하는 전략도 고려 필요.
- 세대수는 환금성에 영향을 주지만, 향후 재건축으로 통합되면 큰 문제가 아닐 수 있음.
- 부천은 대체 가능한 지역과 공급이 많아 상대적으로 수요 집중도가 낮음.
반면, 산본은 대체 지역이 적어 실수요 집중도가 높고 시장 움직임도 빠른 편 (더 뒤로가면 안산임..거기까진 안가)
→ 부천은 인천 배후, 산본은 서울 배후 수요라는 차이가 존재.
- 소형 평수 수요는 노원·평촌 등에서 강하지만 부천은 여전히 중대형 선택지가 많음.
지역별 수급 구조와 배후 수요를 함께 봐야 함.
- 강남은 단순히 부자 동네가 아니라, 수요층 자체의 수준과 선호도가 다른 시장.
잠실보다 삼성역 일대 개발 수혜를 고려하면 강남권 일부 단지가 더 매력적일 수 있음.
- 평형이 작더라도 강남 진입이 가능하다면 충분히 시도해 볼만 하다.
- 결국 최상급지는 입지 자체의 희소성과 장기 가치에 주목해야 함.
